Xin chào luật sư! Tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn: Vợ chồng tôi có mua một mảnh đất của người bác, đã tiến hành làm thủ tục sang tên làm sổ và thanh toán xong tiền, khi thanh toán tiền Bác ấy có nói cho vợ chồng chúng tôi 10m2, mọi việc kết thúc cách đây vài năm, đến nay ác ấy lại đòi chúng tôi phải trả tiền 10m2 đó, Giấy CNQSD đất giờ do chúng tôi giữ. Xin luật sư tư vấn vấn đề sao cho có tình, có lý.

Tôi xin chân thành cám ơn!

Người gửi: P. M

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi:

Trả lời: 

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Nptlawyer.com ;, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật hình sự 2005 

Nội dung tư vấn:

Theo quy định của pháp luật hiện nay về hợp đồng tặng cho tài sản thì hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận giữa các bên, bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên kia. Bên nhận được tặng cho thì đồng ý nhận.

Theo Điều 465 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau: " Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận."  theo đó hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận giữa các bên, bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên kia, bên nhận được tặng cho thì đồng ý nhận .

Trường hợp thứ nhất: nếu trong hợp đồng mua bán hai bên đã xác định diện tích đất mua bao gồm cả 10m2 đất mà Bác bạn hứa cho và số tiền mà bạn phải trả là một khoản X nào đó, sau đó trong quá trình thanh toán Bác bạn đã trừ bỏ đi giá của 10m2 đất và nói rằng cho bạn. thì trong trường hợp này là hợp đồng tặng cho động sản.

Điều 466 Bộ luật dân sự 2005 quy định về tặng cho động sản như sau: " Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản; đối với động sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký ".  Căn cứ vào quy định , hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa hai bên, không yêu cầu cần thiết phải công chứng và phải lập thành văn bản. Do đó Bác ấy đã nói là cho bạn 10m2 đất hay trên thực tế là giá của 10m2 đất đó và hiện tại bạn là người giữ giấy chứng nhận quyền sư dụng đất thì Bác ấy không có quyền đòi lại.

Trường hợp thứ hai: nếu hợp đồng mua bán hai bên chỉ xác định diện tích đất mua bán là Xm2 mà không bao gồm 10m2 đất kia, sau đó trong quá trình thanh toán Bác của bạn nói là cho thêm 10m2 đất kia, thì đây là trường hợp tặng cho bất động sản.

Điều 467 Bộ luật dân sự 2005 quy định về tặng cho bất động sản như sau:

"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Theo đó hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực như vậy trong trường hợp của bạn hợp đồng tặng cho chỉ được thiết lập bằng lời nói là vi phạm quy định của pháp luật. Tuy nhiên tại Khoản 2 ĐIều 401 Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:

"2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. 
Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Như vậy đối với hợp đồng vi phạm hình thức không đương nhiên bị vô hiệu. Nó chỉ bị vô hiệu khi một trong các bên hoặc người thứ ba yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu do không tuân theo quy định về hình thức của hợp đồng.

Theo khoản 1 Điều 136 BLDS 2005 quy định: "1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập." Trong khi đó, hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức được quy định tại điều 134, BLDS 2005, cũng thuộc vào trường hợp điều chỉnh của quy định trên. Do đó, có thể hiểu rằng hợp đồng chỉ bị vô hiệu về hình thức, khi trong thời hạn 2 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập mà một trong các bên hoặc người thứ 3 yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu. Quá thời hạn trên, không ai có quyền khởi kiện yêu cầu hợp đồng tuyên bố vô hiệu về hình thức nữa, đương nhiên nó vẫn có hiệu lực.

Đối chiếu với trường hợp của bạn nếu kể từ ngày Bác bạn hứa cho đất đến nay nếu đã quá 2 năm thì hợp đồng tặng giữa bạn và Bác bạn vẫn có hiệu lực và Bác bạn không có quyền đòi lại 10m2 đất nữa. Còn trong trường hợp chưa quá 2 năm thì Bác bạn có thể yêu cầu Tòa Án tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu và bạn phải trả lại Bác 10m2 đất đó.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm.

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: .

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn đất đai.