Kính chào Nptlawyer.com ;, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Năm 2008, Doanh nghiệp A là tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng 300ha đất tại xã N, huyện M, tỉnh K để đầu tư xây dựng khu công nghiệp. 300 ha đất này hiện đang do 150 hộ gia đình sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp (các hộ gia đình này được giao đất từ năm 1995 và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
Theo quy định hiện hành, thì xin giúp tôi trả lời những thắc mắc sau :
– Đây có thuộc trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất của người sử dụng đất để chuyển giao quyền sử dụng đất cho Doanh nghiệp A (giao hoặc cho thuê) hay không? Vì sao?
– Nếu bị thu hồi đất thì cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền thu hồi đất của 150 hộ gia đình nói trên? Tại sao?
– Nếu bị thu hồi thì 150 hộ gia đình nói trên có được bồi thường thiệt hại về đất hay không? Tại sao?
– Giá đất để tính tiền bồi thường thiệt hại về đất?
– Nếu được giao đất thì cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền giao đất cho doanh nghiệp A? Tại sao?
– Nếu được giao đất, doanh nghiệp A có phải nộp tiền sử dụng đất hay không? Tại sao?
– Nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất, doanh nghiệp A có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? Tại sao?
– Thời hạn sử dụng 300ha đất trên của doanh nghiệp A là bao nhiêu năm? Tại sao?
Tôi xin chân thành cảm ơn
Người gửi: N.N.L
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;,
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: –
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc của mình đến công ty chúng tôi. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
1.Căn cứ pháp lý :
Luật đất đai 2013
Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất
2.Nội dung tư vấn:
Các trường hợp thu hồi đất
"Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất
1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai"
Như vậy, trường hợp này cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội, lợi ích công cộng là hợp pháp
Về thẩm quyền thu hồi đất
Tại Khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định về Thẩm quyền thu hồi đất như sau:
“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.”
Tuy nhiên, UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi.
Về bồi thường thu hồi đất
Điều 74 Luật Đất đai quy định:
"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."
Như vậy, các hộ sẽ được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bạn sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi.
Về thẩm quyền giao đất
Tại Điều 59 LĐĐ Theo đó:
"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo.
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của luật này.
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của luật này.
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này không được ủy quyền (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải trực tiếp ra quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm quyền của mình)."
Về nộp tiền sử dụng đất
Được quy định cụ thể trong Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất
"Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất
1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);
đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê."
Như vậy doanh nghiệp A thuộc các trường hợp nêu trên thì phải nộp tiền sử dụng đất.
Về việc có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất hay không?
Theo quy định tại Điều 174 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì:
“…2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
-
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;..,”
Như vậy, doanh nghiệp A có quyền chuyển nhượng đất cho chủ thể khác khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Về thời hạn sử dụng đất
Quy định cụ thể tại Điều126 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
" 3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này
……………………………………………
7. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Với quy định của pháp luật thì Doanh nghiệp A có thời hạn thuê đất không quá 50 năm. Tuy nhiên Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi.
Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email lienhe@Nptlawyer.com.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn: .
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI