Xin chào Nptlawyer.com ;, tôi có câu hỏi xin được giải đáp: Hiện nay tôi đang cùng Anh trai ở chung 1 thửa đất có diện tích là : 500m2. Thửa đất này được chia là 3 phần: 1 mảnh mang tên tôi đã có sổ đỏ có diện tích là : 180m2. 1 mảnh mang tên Anh trai tôi đã có sổ đỏ có diện tích là : 100m2. 1 mảnh mang tên bố tôi là : 220m2 nhưng chưa có sổ đỏ mà chỉ có bản vẽ sơ đồ thửa đất. Xin cảm ơn.
Hiện nay bố mẹ tôi đã mất, anh em tôi muốn chia đôi thửa đât này. Vậy chúng tôi cần làm những thủ tục gì để sang tên? Và phải chịu những khoản phí, thuế nào?
Người gửi: D.X
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:
Trả lời:
Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.
I – Cơ sở pháp lý.
Bộ luật dân sự năm 2005.
Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007.
Thông tư số 34/2013/TT-BTC của Bộ tài chính sửa đổi, bổ sung thông tư số 124/2011/TT-BTC về lệ phí trước bạ.
II – Nội dung trả lời.
Như thông tin bạn cung cấp thì bố mẹ bạn đã mất nên diện tích đất này trở thành di sản thừa kế của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố và mẹ bạn. Theo quy định của BLDS 2005 thì hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi.
Khi bố mẹ bạn qua đời không để lại di chúc, đối với thửa đất này, anh em bạn là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất nhưng anh em bạn chỉ có thể chia đôi thửa đất này khi những người khác thuộc hàng thừa kế thứ nhất không còn hoặc vẫn còn nhưng có văn bản từ chối nhận di sản thừa kế.
– Trường hợp thứ nhất, khi những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất chỉ còn lại anh em bạn. Lúc này anh em bạn có quyền thỏa thuận phân chia thửa đất là di sản thừa kế này. Việc phân chia phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Sau khi đã có văn bản thỏa thuận phân chia di sản được công chứng/chứng thực anh em bạn hoàn toàn có thể tiến hành thủ tục tách thửa và xin cấp sổ đỏ cho diện tích đất mà mỗi người được hưởng.
– Trường hợp thứ hai, khi những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất vẫn còn có những người khác và có văn bản từ chối nhận di sản. Lúc này anh em bạn cũng là 2 đồng thừa kế được nhận di sản và tiến hành thỏa thuận phân chia di sản. Văn bản từ chối nhận di sản và văn bản thỏa thuận phân chia di sản của anh em bạn đều phải được công chứng hoặc chứng thực. Sau khi có 2 văn bản này, anh em bạn có thể thực hiện thủ tục tách thửa và xin cấp sổ đỏ cho diện tích mới của mỗi người.
– Trường hợp, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất khác của bố mẹ bạn vẫn còn mà không từ chối nhận di sản thừa kế thì anh em bạn không thể chia đôi thửa đất đó được.
Thủ tục sang tên trong trường hợp 1 và trường hợp 2 – anh em bạn có quyền chia đôi thửa đất này:
+ Văn bản từ chối nhận di sản của những người đồng thừa kế khác, văn bản thỏa thuận phân chia di sản phải được công chứng hoặc chứng thực.
+ Đơn đề nghị tách thửa và cấp sổ đỏ.
+ Giấy chứng tử của bố, mẹ bạn.
+ Sơ đồ thửa đất.
+ Bản sao có chứng thực CMND, sổ hộ khẩu của anh em bạn.
Hồ sơ này được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai/đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ là UBND huyện.
Về các nghĩa vụ tài chính: bao gồm thuế thu nhập cá nhân của người được nhận di sản thừa kế và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, trường hợp của bạn thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và không phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể:
Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định như sau:
"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha
vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."
Bên cạnh đó, thông tư số 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 124/2011/TT-BTC về lệ phí trước bạ quy định về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ như sau:
"1. Sửa đổi khoản 10, Điều 3 như sau:
“10. Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người thừa kế, cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên.”
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai