Kính chào Luật sư: Xin cho em hỏi vào ngày 19/06/1999 em có sang một phần đất với diện tích 4024 m2 của ông T mà phần đất này trước đó T sang của ông L có đóng trước bạ rồi nhưng bằng khoán còn thế chấp ngân hàng không tách được (vì ông L quá nghèo đã sang hết không còn đất canh tác nên không chuộc nổi cho nên còn nợ đến bây giờ). Số nợ giờ lên đến 40.000.000 đồng.
Đã nhiều lần em đề nghị T hoàn thành hồ sơ để em tách, em hỗ trợ một phần giúp ông L nhưng ông T nói: Anh muốn tách thì liên hệ ông L mà chuộc về còn nếu tôi có nghĩ tình thì tiếp cho anh năm trăm hay một triệu đồng. Nên năm vừa qua tôi có làm đơn yêu cầu Tổ hòa giải ấp 3 giải quyết vấn đề trên. Tổ hòa giải nói ngoài khả năng giải quyết nên đề nghị chuyển lên trên . Em đã gửi hồ sơ rất lâu mà xã không giải quyết. Vừa rồi ông T nói ông ấy có gặp địa chính xã anh K nói: ông T canh tác đã lâu nên anh K không còn trách nhiệm phần đất này. Nếu ông ấy muốn làm bằng khoán thì bảo tôi liên hệ với ông L chuộc về mà làm. Kính thưa luật sư theo lời ông T thuật thì ai mới là người chuộc bằng khoán. Em nghĩ rằng người thứ nhất sang cho người thứ hai còn em được người thứ hai sang lại nên em không thể chuộc từ người thứ nhất được có đúng hay không? Do em không hiểu rõ về luật!
Xin luật sư có lời khuyên em xin chân thành biết ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến , gọi:
Trả lời:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp luật:
Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11
Nội dung tư vấn:
Khoản 4 Điều 348 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định nghĩa vụ của người thế chấp tài sản: "4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này".
Khoản 3, 4 Điều 349 quy định quyền của bên thế chấp tài sản:
"3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.
4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý".
Như vậy, trong trường hợp này, ông L là chủ sở hữu của mảnh đất và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bằng khoán) nhưng ông L đã đem thế chấp Ngân hàng và không có tiền để trả Ngân hàng để chuộc lại giấy chứng nhận đó. Tuy đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ngân hàng nhưng ông L vẫn sang tên cho người khác đối với mảnh đất này là trái với nghĩa vụ của người thế chấp, không đúng quy định pháp luật, trường hợp này thì các giao dịch giữa ông sang tên cho ông T; ông T sang tên cho bạn là vô hiệu, do vi phạm điều cấm của pháp luật. "Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định" – Điều 128 Bộ luật dân sự 2005. Điều cấm trong trường hợp này là không được phép bán, trao đổi tài sản mà vẫn bán, trao đổi, chuyển nhượng tài sản cho người khác. Khi đó, mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của ông L, nên ông L có toàn quyền quyết định đến tài sản này. Do đó, người chuộc bằng khoán trong trường hợp này chính là ông L.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.