Xin chào Nptlawyer.com ;, mong quý công ty tư vấn giúp tôi trường hợp sau: Chú tôi (em ruột của bố tôi) có một mảnh đất 200 m2 (mảnh đất này có được do chuyển đổi từ đất ruộng của cả bố và chú tôi thời kỳ sau cách mạng).
Sau đó bố tôi đã đồng ý để chú tôi xin cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất lấy tên của chú tôi. Sau khi được cấp sổ đỏ, chú tôi đã làm đơn đề nghị tách quyền sử dụng đất cho bố tôi 75 m2 và tôi là 25 m2, đơn này không có xác nhận của địa phương mà chỉ có chữ ký của người làm chứng là hai cô tôi (chị em ruột với bố và chú tôi). Chú tôi làm đơn này mục đích là xác nhận cho tôi được sử dụng diện tích 100 m2. Và việc này mới chỉ dừng lại ở đây. Hiện tại, bố và chú tôi đã mất chỉ còn hai cô tôi vẫn còn sống và minh mẫn, tôi có ý định làm sổ đỏ cho diện tích 100 m2 (gồm diện tích của bố tôi và tôi theo đơn của chú tôi). Việc tôi làm sổ đỏ được tất cả mọi người ủng hộ, các anh em ruột của tôi cũng đã đồng ý để lại diện tích 75 m2 của bố tôi cho tôi, chỉ có duy nhất việc vợ của chú tôi vẫn chưa ký vào đơn giúp tôi (người thừa kế hợp pháp sổ đỏ của chú tôi để lại), việc chưa ký này không kèm theo thái độ phản đối. Xin được nói thêm về mảnh đất này, hiện tại cả gia đình tôi và gia đình chú tôi đã xây nhà trên toàn bộ diện tích đất, gia đình tôi đã xây và ở từ năm 1996 trên diện tích 100 m2, đầu năm nay tôi sửa lại nhà, vợ của chú tôi cũng không có ý kiến gì và còn đồng ý cho gia đình tôi được ở nhờ nhà của gia đình bà đã xây (do gia đình nhà bà không thường xuyên ở đó). Tôi xin được phép hỏi quý công ty là: pháp luật có bảo vệ lợi ích của gia đình tôi trong trường hợp tôi muốn làm sổ đỏ nhưng vợ của chú tôi không ký vào đơn hay không?
Xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục Tư vấn Luật Đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn Luật Đất đai, gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, đối với vấn đề này chúng tôi giải đáp như sau:
1. Cơ sở pháp lý
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội
2. Nội dung tư vấn
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì:
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Theo đó, tại Điều 100 Luật Đất đai quy định các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Theo như bạn trình bày, trước khi chú bạn mất thì chỉ để lại cho bạn một tờ giấy chuyển quyền sử dụng đất viết tay, không có công chứng mà chỉ có sự chứng kiến của hai cô của bạn, và bạn bắt đầu xây dựng nhà và ở trên mảnh đất này từ năm 1996 đến nay. Trường hợp của bạn không có bất kỳ loại giấy tờ nào được xác định như trong Điều 100 nêu trên. Vì vậy, bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn quy định tại Điều 101 Luật này. Theo đó, tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai thì:
"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;"
Như vậy, mảnh đất bạn ở từ năm 1996 đến nay là đất không có tranh chấp, và thỏa mãn các điều kiện về hạn mức giao đất như trên thì bạn hoàn toàn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần đến chữ ký của cô bạn. Trong trường hợp này, bạn cần phải đến Ủy ban nhân dân cấp xã và có đơn yêu cầu được xác nhận mảnh đất bạn đang sử dụng là từ năm 1996 và không có tranh chấp quyền sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch hiện nay của xã thì bạn hoàn toàn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để bạn tham khảo thêm: Việc chứng minh sử dụng đất lâu dài, ổn định và không có tranh chấp được thể hiện ở các loại giấy tờ như: Biên lai nộp thuế nhà đất, giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú dài hạn tại nhà ở gắn liền với đất ở, Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;… Vì vậy, khi đi yêu cầu UBND cấp xã xác nhận mảnh đất bạn đang sử dụng là ổn định thì bạn nên mang cùng các loại giấy tờ trên.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng!
Trân trọng ./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai