Chào luật sư! Ngày 29/3/2014, tôi đã ký hợp đồng mua nhà ở xã hội tại chung cư 143 Trần Phú, Hà Đông, Hà Nội của CT CPĐTXD & PTĐT sông đà. Diện tích căn hộ khi ký là 69,9 m2 tính theo tim tường, giá bán là 14.999.000đ/m2 (trong giá trị hợp đồng là 1.048.430.100đ).
Hiện nay, toà nhà đang được hoàn thiện và công ty thông báo thanh toán tiền để nhận bàn giao, nhưng tôi được thông báo căn hộ tăng 0,5 m2 và phải nộp thêm số tiền là: 0,5. m2 * 14.999.000đ/m2 = 7.499.500đ. Vậy xin hỏi luật sư là việc tăng diện tích như vậy có đúng pháp luật hay không, diện tích này có hợp pháp không, quá trình cấp sổ đỏ có khó khăn gì không và tổng diện tích cấp là 69,9+0,5= 70,04m2 có đúng quy định với nhà ở xã hội hay không? Và tôi nên thực hiện như thế nào?
Cảm ơn luật sư, mong sớm được tư vấn!
Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục Tư vấn Luật Đất đai – Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn Luật Đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:
1. Cơ sở pháp lý
Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội
Nghị định số 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển quản lý nhà ở xã hội
2. Nội dung tư vấn
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP thì:
"b) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước là nhà chung cư thì tiêu chuẩn thiết kế mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2, tối đa không quá 70 m2, không khống chế số tầng nhưng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."
Như vậy, theo quy định trên, diện tích nhà ở xã hội là chung cứ tối đa là không quá 70m2. Vì vậy, nhà ở của bạn lúc này là 70,04m2 thì đã vượt quá diện tích cho phép. Và khi trái quy định của pháp luật thì nhà ở của bạn sẽ gặp nhiều trở ngại khi tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho gia đình. Tuy nhiên, Nghị định trên chỉ có hiệu lực thi hành đến ngày 9/12/2015. Nếu sau thời điểm này bạn mới nhận bàn giao căn hộ và tiến hành thủ tục làm sổ hồng cho căn nhà thì trường hợp này được điều chỉnh bởi một nghị định mới, thay thể nghị định trên. Cụ thể:
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì:
"Điều 7. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội
1. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định như sau:
a) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành;
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án."
Theo như quy định trên, pháp luật quy định diện tích của nhà ở xã hội là chung cư tối đa là 70m2. Tuy nhiên, dựa trên tình hình địa phương thì UBND cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70m2. Nghĩa là diện tích tối đa lúc này là 70m2 + 10%x70m2 = 70,7m2.
Vì nghị định này đến 10/12/2015 mới có hiệu lực thi hành, vì vậy, UBND thành phố Hà Nội chưa có văn bản nào cụ thể để quy định diện tích nhà ở xã hội tối đa là bao nhiêu, là 70m2 theo quy định của pháp luật hay hơn nữa. Vì vậy, trong trường hợp của bạn, bạn cần phải cung cấp cụ thể hơn một số thông tin cho chúng tôi, để chúng tôi có thể tư vấn cho bạn một cách hiệu quả nhất.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.
Trân trọng ./.
Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai