Thưa Luật sư, trước tiên xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới công ty vì đã tư vấn giúp gia đình tôi về luật đất đai trong câu hỏi lần trước (nôị dung tư vấn lần trước tôi có coppy ở bên dưới) .Tuy nhiên tôi còn một số thắc mắc mong các anh chị giúp tôi với. Thứ nhất: mảnh đất nhà tôi khai hoang ở bên cạnh sông nông giang từ năm 1976 và sử dụng vào mục đích trồng lúa (1 năm/2 vụ lúa).
Trong thời gian sử dụng mảnh đất đó đến nay chúng tôi luôn đóng góp đầy đủ theo quy định của thôn/xã ( công bảo nông, công tưới tiêu, các khoản đóng góp khác…). Thứ 2: từ lúc chúng tôi khai hoang đến bây giờ thì xã không có chủ trương trưng thu đất, gia đình vẫn canh tác bình thường và không xảy ra tranh chấp trên mảnh đất này. Thứ 3: mảnh đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay công ty cấp thoát nước Nghi Sơn- Thanh Hóa có dự án qua mảnh đất nhà tôi đang canh tác. Mức đền bù mà họ đưa ra với đất nông nghiệp là 50 triệu/500m2 (50 triệu/sào). Tuy nhiên theo thông tin chúng tôi nhận được từ một số cán bộ xã là mảnh đất nhà tôi không nằm trong diện được đền bù. Vậy xin cho tôi được hỏi những việc như sau:
1. Mảnh đất gia đình tôi có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
2. Tên gọi của mảnh đất chúng tôi đang sử dụng theo quy định của pháp luật là như thế nào? ( đất khai hoang, hay đất công ích…)
3. Nếu như những gia đình khác đang sử dụng đất nông nghiệp được đền bù với mức giá như trên thì gia đình tôi có được đền bù hay không? và mức giá đền bù là như thế nào?.
4. Để được hưởng những quyền lợi hợp pháp thì gia đình tôi cần làm những thủ tục gì? Mong nhận được hồi âm sớm từ công ty.
Rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp luật:
Luật đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai
Nội dung phân tích:
Thứ nhất, đối với vấn đề bạn hỏi diện tích đất mà gia đình chị khai hoang từ năm 1976 có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Căn cứ pháp lý: Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định:
"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
Điều 19, nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013:
"Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh."
Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 có quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”
Bạn có cung cấp thông tin gia đình bạn khai hoang đất từ năm 1967, đất sử dụng ổn định không có tranh chấp tuy nhiên gia đình bạn không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, căn cứ vào quy định trên nếu bạn không thuộc các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều 19 nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều 101 Bộ luật đất đai nếu đáp ứng được các điều kiện của điều khoản này.
Thứ hai, bạn có hỏi tên gọi của mảnh đất gia đình bạn đang sử dụng theo quy định của pháp luật là như thế nào? ( đất khai hoang, hay đất công ích…)
Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 11 về căn cứ xác định loại đất (Luật đất đai 2013) quy định như sau:
“Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ”.
Theo đó khoản 1, khoản 2 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai ghi nhận:
"Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.
2. Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất".
Tại khoản 1 Điều 132 Luật đất đai 2013 quy định về đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích như sau:
“1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.
Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất”.
Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, diện tích đất này sẽ có thể xảy ra hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: đất của gia đình bạn là diện tích đất khai hoang được sử dụng ổn định không phải do lấn, chiếm thì diện tích đất này được xác định là đất nông nghiệp, do hiện trạng đang sử dụng đất này là đất đang được sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Trường hợp 2: diện tích đất được khai hoang từ gia đình bạn có nguồn gốc thuộc quỹ đất công ích của xã theo quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì diện tích đất này được xác định là đất công ích.
Thứ ba, vấn đề bạn hỏi: nếu những gia đình khác đang sử dụng đất nông nghiệp được đền bù với mức giá như trên thì gia đình bạn có được đền bù không? và mức giá đền bù là như thế nào?
Về vấn đề này, theo quy định tại Khoản 4 Điều 82 Luật đất đai 2013. quy định về các trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường có quy định các trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất theo quy định của luật này thì không được nhà nước bồi thường về đất trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 77 Luật đất đai 2013.
Khoản 2 Điều 77 có quy định như sau: “2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.
Như vậy, trường hợp của gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có xác nhận của UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và nếu đáp ứng được điều kiện trên, gia đình sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Về mức giá đền bù sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản Điều 74 Luật đất đai 2013 như sau:
“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.
Thứ tư, bạn hỏi: để được hưởng những quyền lợi hợp pháp thì gia đình bạn cần làm những thủ tục gì?
Để được hưởng quyền lợi bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất gia đình bạn cần làm thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng như các văn bản pháp luật khác liên quan.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.