Thưa luật sư, cháu hiện tại đang ở Củ Chi. Cháu có ý định mua một mảnh đất ở Xã Tân Phú Trung – Củ Chi với thông tin về mảnh đất như sau: – Diện tích 100m2, Rộng x Dài = 5 x 20m. – Giấy tờ: bên chủ nhà nói đất có sổ hồng, sổ đỏ đầy đủ nhưng diện tích đất xây nhà chỉ được 50m2.

Cháu nhờ Nptlawyer.com ; tư vấn giúp cháu một số thông tin: – Thứ nhất. Khi cháu hỏi việc tại sao đất 100m2 mà chỉ có 50m2 xây dựng. Chủ nhà nói, bây giờ ở đâu cũng vậy.Cháu cứ yên tâm xây dựng hết cũng không sao. Chỉ là sau này nếu được đền bù cháu chỉ đền bù được 50m2 thôi –> Cho cháu hỏi, chủ nhà nói như vậy có đúng sự thật không ạ? – Thứ hai. Nếu cháu muốn chuyển thổ cư 50m2 còn lại có được không ạ? Trong trường hợp này những thủ tục quan trọng nhất mà cháu phải làm là gì vậy Nptlawyer.com ;? – Thứ ba. Vì sau khi mua đất xong, cháu muốn thế chấp mảnh đất này để vay tiền trả nợ cho người thân. Cháu có thể thế chấp ngay sau khi đã sang tên không ạ? Vài thắc mắc của cháu, rất mong được Nptlawyer.com ; giải đáp giúp cháu.

Cháu xin chân thành cám ơn!

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật  đất đai  của Nptlawyer.com ;.

 >> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai   gọi: 

Trả lời:

 

Cơ sở pháp luật:

Luật Đất đai 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CPquy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013  

Nội dung phân tích:

Đối với trường hợp của bạn, bạn có nêu rằng bạn muốn mua một diện tích đất là 100m2,  đất có sổ hồng, sổ đỏ đầy đủ nhưng diện tích đất xây nhà chỉ được 50m2, nghĩa là trong 100m2 này chỉ có 50m2 được xác định là đất thổ cư, 50m2 còn lại không phải là đất ở. Tại Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (Luật đất đai 2013) quy định tại khoản 1 như sau:

“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Như vậy sau khi hoàn thành các thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích, theo đó bạn chỉ có thể xây dựng nhà ở trên 50m2 đất thổ cư mà không được xây dựng nhà trên toàn bộ diện tích đất, để có thể xây nhà trên 100m2 đất đã mua thì bạn cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với 50m2 đất còn lại, như vậy việc bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói với bạn về việc có thể xây dựng nhà trên toàn bộ diện tích đất là không đúng. Nếu bạn xây dựng nhà trên toàn bộ đất này thì sẽ là hành vi vi phạm pháp luật.

Thứ hai, vấn đề bạn hỏi nếu bạn muốn chuyển thổ cư 50m2 còn lại có được không ạ? Trong trường hợp này những thủ tục quan trọng nhất mà bạn phải làm là gì? 

Trường hợp này tại Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất (Luật đất đai 2013) quy định như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Theo Điều 52 và khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (năm 2013), Điều 69 của Nghị định này quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

* Hồ sơ phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu)

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

* Thời gian giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: Không quá 15 ngày

* Cơ quan giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

+ Cơ quan có thẩm quyền quyết định:

– Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với trường hợp là hộ gia đình, cá nhân.

– Uỷ  ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đối với trường hợp chủ thể xin chuyển mục đích sử dụng đất là tổ chức.

+ Cơ quan tiến hành thủ tục hành chính: phòng tài nguyên môi trường; sở tài nguyên môi trường

+ Cơ quan phối hợp (nếu có): UBND cấp xã, Chi cục Thuế nơi có đất.

* Kết quả nhân được khi chuyển mục đích sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, trong đó mục địch sử dụng được sửa đổi theo mục đích sử dụng ghi trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy trường hợp của bạn thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai nêu trên thì bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, để chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn cần lưu ý xem xét trường hợp diện tích đất đã chuyển nhượng có phải xin phép cơ quan nhà nước khi chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Trường hợp phải xin phép của cơ quan nhà nước thì cần xác định diện tích đất này có thuộc trường hợp được phép chuyển mục đích hay không, sau đó bạn có thể thực hiện các thủ tục cần thiết để chuyển mục đích sử dụng đất như bình thường.

Vấn đề thứ ba bạn có hỏi sau khi mua đất xong, bạn muốn thế chấp mảnh đất này để vay tiền trả nợ cho người thân. Bạn có thể thế chấp ngay sau khi đã sang tên không ?

Về việc thế chấp quyền sử dụng đất tại Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Luật đất đai 2013) quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Mặt khác, tại khoản 1 Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Luật đất đai cũng ghi nhận:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.

Như vậy về nguyên tắc thì người sử dụng đất sẽ có thể thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sau khi đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính về đất trước khi thực hiện việc thế chấp này, theo đó, sau khi làm thủ tục sang tên nếu bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât theo quy định của pháp luật thì bạn hoàn toàn có thể thế chấp quyền sử dụng đất này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.