Thưa luật sư, tôi tên là Hoàng, tôi và ông Nguyễn Văn A có tranh chấp về đất đai và đã được tòa án cấp sơ thẩm giải quyết. Sau đó, ông Nguyễn Văn A kháng cáo bản án sơ thẩm và tòa phúc thẩm đã tiến hành xét xử. Sau khi có bản án phúc thẩm tôi và ông Nguyễn Văn A đã nhiều lần hòa giải tại Tòa và cả 2 bên đồng ý bán nhà và Nguyễn Văn A nhận 1/5 tiền bán nhà

Nhưng hơn 1 năm vẫn không bán được nhà. Tôi muốn hạ giá bán nhưng ông Nguyễn Văn A không đồng ý hạ giá mà yêu cầu tôi tách thửa 1 phần đất cho Nguyễn Văn A. Tôi và ông Nguyễn Văn A đã thỏa thuận được 1 số yêu cầu trong việc tách đất. Nhưng khi tiến hành lập thủ tục tách thửa thì lại không đủ điều kiện theo quy đinh của nhà nước. Bây giờ tôi không biết phải làm thế nào để giải quyết 1 phần căn nhà trên cho Nguyễn Văn A. Xin luật sư giúp chúng tôi hướng giải quyết thế nào .

Tôi xin cám ơn !

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai  của Nptlawyer.com ;

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:  

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

1. Căn cứ pháp lý:

-Luật đất đai 2013

–Nghị định 43/2014/NĐ-CP  quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

2. Nội dung tư vấn: 

Thứ nhất về việc tách thửa đất

Khoản 4 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định: “2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.”.
Như vậy, bạn lưu ý rằng, việc tách thửa phải tuân theo quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất được quy định tại Điều 9 Khoản 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm: “a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”
Trên đây là các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề tách thửa đất. Tổng thư bà không nói rõ lí do bị từ chối tách thửa nên chúng tôi chưa thể tư vấn cho bà một cách cụ thể được, rất mong bạn bổ sung thêm những thông tin cần thiết để nhận được sự tư vấn cụ thể từ phía chúng tôi.

Thứ hai, về việc giải quyết một phần căn nhà

Theo như nội dung thư bà đã trình bày, ông Nguyễn Văn A đã thỏa thuận được với nhau về việc tách thửa đất nhưng lại không thực được do không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và nay ông Nguyễn Văn A có yêu cầu phân chia ngay 1/5 giá trị ngôi nhà. Trong trường hợp này, hai bên gặp khó khăn trong việc thỏa thuận giá bán và ông A không đồng ý hạ giá bán nhà, bởi vậy, hai bên có thể chọn phương pháp định giá và sau đó tiến hành phân chia theo quy định của bản án. Về việc định giá, hai bên có thể tự thỏa thuận định giá hoặc thỏa thuận thuê một tổ chức định giá chuyên nghiệp để thực hiện công việc này. Nếu sử dụng dịch vụ thẩm định giá, bà cũng cần lưu ý các điều kiện đối với thẩm định giá viên về giá được quy định tại điều 8, nghị định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật giá về thẩm định giá như sau:

"1. Có năng lực hành vi dân sự.

2. Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.

3. Có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá và các ngành gồm: Kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp.

4. Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại Khoản 3 Điều này.

5. Có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp sau:

a) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá;

b) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá.

6. Có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp"

Bên cạnh đó, việc thẩm định giá phải tuân theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ tài chính ban hành. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng  cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com  hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.