Xin chào luật sư! Mong luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Tôi sống tại Cần Thơ, năm 2014 Thím tôi có mua mảnh đất của bà B cùng xóm, hai bên đã thỏa thuận và tiến hành làm hợp đồng viết tay. Sau đó ra xã công chứng để sang tên, xã đã nhận hồ sơ nhưng do tai nạn Thím tôi mất, đợi thông báo của xã để làm thủ tục sang tên nhưng không thấy, đến nay có được quyền sang tên cho Chú tôi không (do chết đột xuất nên không có di chúc).
Mấy em tôi muốn hoàn thành quá trình sang tên, liên hệ xã trao đổi thì cán bộ xã nói là phải có đủ thủ tục, mấy em tôi nói đã nộp rồi, cán bộ xã kiểm tra và thông báo không tìm thấy hồ sơ. Luật sư có thể hướng dẫn cho mấy em tôi cách để sang tên không? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qau điện thoại gọi:
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã giử câu hỏi đến Nptlawyer.com ;. Đối với trường hợp của bạn, tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai 2013
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính
2. Nội dung tư vấn:
Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013 thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ".
Như vậy, căn cứ quy định trên trong trường hợp của bạn bạn tiến hành sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã là sai, xã không có thẩm quyền giải quyết. Ngoài ra cán bộ xã đã làm mất hồ sơ của bạn, trong hồ sơ có những giấy tờ bản chính như sổ đỏ thì bạn có thể thực hiện khiếu nại theo quy định tại Điều 7 Luật khiếu nại năm 2011 như sau:
Điều 7. Trình tự khiếu nại
1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính…."
Trong trường hợp xã đã làm mất hồ sơ của gia đình bạn thì phải có trách nhiệm bồi thường cho gia đình bạn theo quy định tại Điều 13 Luật Trách nhiệm bồi thường của nhà nước năm 2009. Sau khi khiếu nại thì bạn nên nộp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi vì giấy tờ mua bán đất của bạn được viết bằng tay. Mà theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất kí kết trước ngày 1/7/2007 ( thời điểm luật công chứng chưa có hiệu lực) thì không phải công chứng, chứng thực. Nhưng nếu là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất kí kết sau ngày 1/7/2007 thì phải được lập bằng văn bản, có công chứng, chứng thực. Cho nên để đảm bảo không có tranh chấp sau này xảy ra, bạn nên yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối. Thủ tục để được cấp giấy chứng nhận bao gồm:
Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013 ; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:
– Một bộ hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).
Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ tiến hành sang tên như sau:
Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng nhà ở phải được công chứng tại tổ chức hành nghề có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản:
“Điều 42. Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản
Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”
Bước 2: Kê khai thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp lệ phí trước bạ và nộp thuế thu nhập cá nhân) tại UBND cấp huyện nơi có bất động sản.
Bước 3: Đăng ký sang tên
Trình tự, thủ tục trong trường hợp chuyển nhượng được quy định tại khoản 1,2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
…”
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.