Thưa luật sư, Xin Hỏi Luật Sư: Gia đình tôi có 6 người (Bố, mẹ, và 4 anh em tôi),gia đình có 1 thửa đất nông nghiệp tại xứ đồng Giếng Nội, diện tích 3600m2, số thửa 15, tờ bản đồ 05, sổ đỏ được nhà nước cấp ngày 12/01/2000 được đứng tên chủ Hộ gia đình đại diện là bố tôi (Trong sổ đỏ được cấp chỉ có đất của Bố tôi và 4 anh em tôi).

Đến 07/07/2000  không may bố tôi ốm mất, Mẹ tôi là viên chức nhà nước không được nhà nước chia đất, ngày 03/03/2003 mẹ tôi đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B thửa đất bên trên với số tiền 25.356.000đ, chúng tôi cũng không ký vào hợp đồng đó, tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng đó sổ đỏ vẫn mang tên chủ hộ gia đình là Bố tôi (thời điểm chuyển nhượng lúc đó mẹ tôi là người đứng tên Chủ hộ khẩu của gia đình và thời điểm đó 2 em tôi đều trên15 tuổi, còn anh tôi và tôi đều trên 18 tuổi cả rồi).Trong hợp đồng mà mẹ tôi đã  chuyển nhượng cho ông B, có ghi thời hạn còn lại là 10 năm đến tháng 10 năm 2013 và phần xác minh có ghi rõ của Phòng Địa Chính và UBND Huyện như sau: bà A (mẹ tôi) chuyển nhượng diện tích 3600 m2 đất nông nghiệp tại xứ đồng Giếng Nội, số thửa 15, tờ bản đồ 05 đủ điều kiện chuyển nhượng thời hạn là 10 năm đến 2013 chỉ được sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Yêu cầu các bên nộp đủ lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền (Phòng Địa Chính xác nhận ngày 05/05/2003 và UBND Huyện xác nhận 05/06/2003) đến nay thì sổ đỏ của Hộ gia đình đại diện chủ hộ là Bố tôi hiện nay đã bị gạch và đích chính đằng sau sổ như sau: Thửa đất số 15, diện tích 3600m2, tại tờ bản đồ số 05, xứ đồng Giếng Nội đã chuyển quyền sử dụng cho ông B được UBND huyện phê chuẩn ngày 05/06/2003; Còn sổ đỏ của ông B được đính chính đằng sau sổ ông B như sau: Ông B nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 15, tờ bản đồ số 05, diện tích 3600 m2 đất nông nghiệp của  mẹ tôi bà A (tên bố tôi) đã được UBND huyện phê chuẩn ngày 05/06/2003, thời hạn chuyển nhượng đến 2013. (Tôi có hỏi lại mẹ tôi thì mẹ tôi nói mẹ chỉ bán để ông B canh tác, trồng trọt hoa màu trên đất trong vòng 10 năm thôi chứ không phải bán hẳn đất, cũng vì do không hiểu biết gì về Luật đất đai, tin mọi người lên mẹ tôi đã ký vào hợp đồng đó), Đã sắp hết hạn hợp đồng 4 anh em chúng tôi có đến nhà để thương lượng với ông B về hợp đồng đã ký với mẹ tôi trước đây để chúng tôi lấy lại đất để canh tác và làm ăn thì ông B trả lời rằng không trả lại đất cho 4 Anh em tôi kể cả ra pháp luật giải quyết.
Xin Hỏi Luật Sư rằng trường hợp của gia đình tôi như vậy thì 4 anh em tôi có đòi lại được QSD đất trên không.

Người gửi:  Nguyễn Văn Kiên

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Liên quan đến câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Thứ nhất: về điều kiện chuyển nhượng:

Theo những thông tin như bạn cung cấp thì thửa đất nhà bạn là đất nông nghiệp. Do đó, để có thể thực hiện được hoạt động chuyển nhượng đối với loại đất này, cần phải đáp ứng các quy định của pháp luật:

– Luật đất đai 2003 tại Điều 106.

– Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về các trường hợp hạn chế hoặc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại Điều 103.

– Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện tại Điều 104.

Thứ hai, về quyền xác lập và ký hợp đồng chuyển nhượng:

Trường hợp của bạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp cho bố bạn và 4 anh em bạn, thì đương nhiên mẹ bạn không có quyền tự ý quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó, mà còn phải tính đến quyền lợi của những người liên quan, cụ thể như sau:

Bộ luật Dân sự quy định: “Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai” (Điều 734). Và: “Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để lại cho những người thừa kế theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” (Điều 735). Như vậy, khi bố bạn chết thì quyền sử dụng đất của bố bạn được để lại cho những người thừa kế theo quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự. Ở đây sẽ gồm: mẹ bạn và 4 anh em bạn theo nguyên tắc chia đều. Theo đó, mọi giao dịch liên quan đến thửa đất này đều phải có sự đồng ý của mẹ bạn (đối với phần di sản thừa kế được hưởng) 4 anh em bạn. Trường hợp 2 em của bạn dưới 18 tuổi thì mẹ bạn chính là người đại diện theo pháp luật cho họ.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng này thực hiện chỉ đúng pháp luật khi có chữ ký của ít nhất 3 người là: mẹ bạn, bạn và người em trên 18 tuổi của bạn; hoặc một mình mẹ bạn đại diện ký thay (trường hợp bạn và em bạn ủy quyền cho mẹ bạn).

Việc mẹ bạn làm như vậy là trái quy định của pháp luật. Do đó, theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng này vô hiệu (chỉ có hiệu lực đối với phần đất thuộc di sản thừa kế mà mẹ bạn được hưởng). Do đó, bên mua đất sẽ có nghĩa vụ trả lại phần đất trong hợp đồng bị vi phạm; bên bán trả lại phần tiền tương ứng.

Nếu các bên không thể thỏa thuận được điều này, bạn hoàn toàn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện, nơi có thửa đất đang tranh chấp.

 

Ý kiến trả lời bổ sung::

-Điều 108 BLDS quy định: “Tài sản chung của gia đình bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung hoặc do các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”. Đối với trường hợp của anh, thửa đất nông nghiệp của gia đình có sổ đỏ ghi tên bố anh và 4 anh em anh, do đó, đây cũng được xác định là tài sản chung của gia đình. Sự ghi nhận tên của các thành viên vào sổ đỏ của gia đình được coi là bằng chứng thể hiện sự thỏa thuận thửa đất nông nghiệp này là tài sản chung của gia đình.

-Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”. Trong văn bản quy định chuyên ngành về lĩnh vực luật đất đai cũng có quy định tại khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nông nghiệp này của gia đình bạn phải được có sự đồng ý của tất cả thành viên trong gia đình, có các giấy tờ xác nhận về việc đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đó, giao dịch dân sự này trái với quy định của pháp luật, không đảm bảo được điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng, do đó, hợp đồng dân sự này vô hiệu. Điều 137 BLDS về hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu:

“Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Do đó, trường hợp này, gia đình bạn vẫn có thể đòi lại được thửa đất nông nghiệp này, tuy nhiên, gia đình bạn rất có thể phải bồi thường thiệt hại cho ông B, do bên gia đình bạn là bên có lỗi dẫn đến hợp đồng dân sự vô hiệu.

Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT – Nptlawyer.com ;.

———————————————

THAM KHẢO DỊCH VỤ PHÁP LÝ LIÊN QUAN:

1. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

2. Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

3. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;

4. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất;

5. Dịch vụ công chứng theo yêu cầu và tư vấn sang tên sổ đỏ;

6. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;