Chào các anh chị luật sư Chúng tôi nhờ Luật Sư tư vấn cho việc như sau: Năm 2000 bà T có bán cho gia đình ông H phòng phía trong với diện tích: 18,81 m2 của căn hộ số 104 nhà A khu tập thể Bệnh Viện Nhi Trung Ương phường Láng Thượng Quận Đống Đa Hà Nội, việc thanh toán và mọi thủ tục pháp lý đã hoàn tất từ 12/7/2000 và từ đó đến nay gia đình ông H đã sử dụng phần diện tích đó không có vướng mắc gì.
Năm 2009 khi làm sổ đỏ cho các gia đình trong khu tập thể, do có sự nhầm lẫn nên căn phòng do vợ chồng ông H mua vẫn làm sổ đỏ cho bà T (trong tổng diện tích 63,12 m2 của căn hộ số 104). Khi phát hiện ra sự nhầm lẫn này, UBND phường Láng Thượng đã có giấy mời họp ngày 28/7/2009, mời bà T, ông H, đại diện phường là anh Sơn (cán bộ địa chính phường), đại diện quận là chị Thanh (cán bộ phòng tài nguyên môi trường quận), cuộc họp đã làm rõ đây chỉ là nhầm lẫn chứ hai bên không có vướng mắc, tranh chấp gì, tạm thời sổ đỏ không trả cho bà T (anh Sơn đã thu giấy thông báo nhận sổ đỏ của bà Thọ). Cán bộ phường, quận có hứa là sẽ giải quyết ngay nhưng chờ mãi không thấy giải quyết nên ngày 12/12/2012 hai gia đình chúng tôi đã làm đơn kiến nghị gửi quận, phường nhưng đến nay cũng không thấy hồi âm. Hai gia đình chúng tôi đã chờ quá lâu, 6 năm rồi nên một lần nữa chúng tôi làm đơn đề nghị UBND quận Đống Đa, UBND phường Láng Thượng giải quyết dứt điểm cho hai gia đình chúng tôi theo đúng hiện trạng và theo đúng quy định của pháp luật. Hai gia đình xin cam kết: Không có vướng mắc gì về tài chính hay thủ tục pháp lý và không có tranh chấp gì về quyền sử dụng căn phòng nói trên. Sau nhận được đơn kiến nghị như trên, phường đã họp với bà T và trong biên bản có viết là: sẽ báo cáo lên Quận xin phương hướng giải quyết. Vừa rồi bên bà T có mời Luật Sư bên công ty luật An Viên, Luật Sư tư vấn sẽ đi theo hướng làm đồng sở hữu. Chúng tôi nhờ Luật Sư tư vấn:
1/ Có nên làm đồng sở hữu không, thủ tục như thế nào?
2/ Nếu làm đồng sở hữu thì quyền lợi của hai nhà có đảm bảo không, bên không giữ sổ đỏ gốc có lo ngại gì không? Nếu có thì nên giải quyết như thế nào?
3/ Tôi muốn thuê Luật Sư giải quyết cho vụ này có được không?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: MH
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật Đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: –
Trả lời:
Công ty Nptlawyer.com ; xin gửi tới bạn lời chào trân trọng và cảm ơn bạn đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2. Nội dung phân tích:
2.1 Có nên làm đồng sở hữu không, thủ tục như thế nào?
Phương án tốt nhất hiện nay là bạn nên làm thủ tục chuyển nhượng/mua bán quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Thủ tục gồm các bước như sau:
1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Thẩm quyền công chứng: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh/thành phố nơi có bất động sản.
* Hồ sơ yêu cầu công chứng (theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng):
– Phiếu yêu cầu công chứng;
– Dự thảo hợp đồng, giao dịch: Nội dung hợp đồng nêu rõ anh A chuyển nhượng một phần quyền sử dụng nhà đất cho bạn để bạn và anh A trở thành đồng chủ sử dụng/sở hữu nhà đất và sau khi đăng ký sang tên, hai người cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó;
– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản;
– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
* Trình tự: Thực hiện theo hướng dẫn của Luật Công chứng.
2. Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:
– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
2.2 Nếu làm đồng sở hữu thì quyền lợi của hai nhà có đảm bảo không, bên không giữ sổ đỏ gốc có lo ngại gì không? Nếu có thì nên giải quyết như thế nào?
– Căn cứ điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT
Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận
1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:
a) Cá nhân trong nước thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "CMND số:…"; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi "CMQĐ số:…"; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "Giấy khai sinh số….";
b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi "Hộ chiếu số:…, nơi cấp:…, năm cấp:…"; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có);
c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;
d) Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng như quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;
đ) Tổ chức trong nước thì ghi tên tổ chức; tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân (là giấy tờ về việc thành lập, công nhận tổ chức hoặc giấy chứng nhận hoặc giấy phép, về đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật); địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân thực hiện dự án đầu tư; tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân (là giấy tờ về việc thành lập hoặc giấy chứng nhận, giấy phép về đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật); địa chỉ trụ sở chính của tổ chức tại Việt Nam;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;
h) Cơ sở tôn giáo thì ghi tên của cơ sở tôn giáo và địa chỉ nơi có cơ sở tôn giáo;
i) Cộng đồng dân cư thì ghi tên của cộng đồng dân cư (do cộng đồng dân cư xác định, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận) và địa chỉ nơi sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư.
2. Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi theo quy định như sau:
a) Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này;
b) Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này, tiếp theo ghi "Sở hữu tài sản trên thửa đất… (ghi hình thức thuê, mượn,…) của… (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn,…)".
Như vậy, thì khoản 2 điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT: "người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi theo quy định như sau: Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này; Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều này, tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất … (ghi hình thức thuê, mượn, nhận góp vốn) của … (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn, nhận góp vốn)”. Tức là mỗi hộ gia đình đều được cấp riêng 1 chứng nhận sử dụng đất, đồng sở hữu thì quyền lợi của hai nhà vẫn được đảm bảo, bên không giữ sổ đỏ gốc không phải lo ngại điều gì cả vì mỗi bên đều được cấp 1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: npttrinhlaw@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai.