Thưa Luật sư, Tháng 1/2007 tôi có ký hợp đồng mua căn hộ của Cty Nhà Phú Nhuận, trong hợp đồng chỉ ghi giá bán 11/m2, tổng số tiền phải trả cho 90m2 là 990 triệu đồng và ghi rõ giá bán này bao gồm VAT và các loại thuế bên bán phải trả theo quy định; nhưng lại không ghi rõ về kinh phí 2% bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của điều 51 Nghị định 71/2010/ NĐ-CP.

a) Cơ sở pháp luật:

– Luật Dân sự năm 2005;

– Luật Nhà ở năm 2005;

– Nghị định 71/2010/ NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

– Thông tư số 16/2010/TT-BXD Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 71/2010/TT-BXD ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;

– Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD  ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

b) Nội dung phân tích

Thứ nhất, ai là người trả 2% kinh phí bảo trì

Theo quy định tại Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD đợc sửa đổi, bổ sung bởi Điều 1 Thông tư số 03/2014/TT-BXD quy định: “1. Các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Bộ Luật dân sự, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, tuân thủ các hợp đồng mẫu và nội dung của hợp đồng về nhà ở quy định tại các phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì các bên phải lập thành bốn bản, một bản người mua lưu giữ, ba bản còn lại để chủ đầu tư làm thủ tục nộp thuế, lệ phí trước bạ, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) cho người mua và để lưu giữ; hợp đồng mua bán nhà ở này có giá trị pháp lý để xác định các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở trong suốt quá trình quản lý, sử dụng nhà ở đã mua, kể cả trường hợp bên mua nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

2. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt… .”

Theo đó, nội dung kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở phải được thể hiện rõ trong hợp đồng. Mặt khác, căn cứ Điều 51/2010/NĐ-CP: “1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:

– Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

– Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;…”

Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn thì kinh phí 2% bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư không được quy định rõ trong hợp đồng là không đúng theo Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 1 Thông tư số 03/2014/TT-BXD. Theo khoản 1 Điều 51 NĐ 71/2010/NĐ-CP thì người mua tức là bạn phải nộp 2% kinh phí bảo trì.

Thứ hai, trường hợp Công ty ép bạn phải ký bản thanh lý thì họ mới giao cho bạn Giấy chủ quyền căn hộ.

Căn cứ khoản 1 Điều 51 NĐ 71/2010/NĐ-CP thì khoản 2% này phải tính vào tiền bán căn hộ nhưng trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên lại không thể hiện rõ là giá 11.000/m² đã bao gồm 2% kinh phí bảo trì hay chưa? Nên bạn cần thỏa thuận lại với bên bán, nếu không thỏa thuận được bạn có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết. Tòa án sẽ căn cứ vào Hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên, Bảng giá đất UBND tỉnh, thành phố nơi có bất động sản và các văn bản pháp luật có liên quan để giải quyết. Có thể xảy ra hai trường hợp:

TH1: Giá bán 11.000 đồng/m² đã bao gồm 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Bên bán phải thực hiện theo đúng thỏa thuận của hợp đồng, giao lại Giấy chứng nhận sở hữu căn nhà.

TH2: Giá bán 11.000 đồng/m² chưa bao gồm 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì bạn phải nộp thêm kinh phí 2% này. Tức là bạn phải ký vào biên bản thanh lý hợp đồng mà bên bán yêu cầu.

Thứ ba, việc bên bán lấy lý do bạn chưa ký bản thanh lý để giữ giấy tờ căn hộ của bạn

Để có thể tra lời việc bên bán lấy lý do bạn chưa ký bản thanh lý để giữu giấy tờ căn hộ của bạn là hợp lý hay không hợp lý thì sẽ căn cứ vào Bản án của Tòa án. Sẽ hợp lý nếu Tòa án kết luận 11.000 đồng/m² chưa bao gồm 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu của nhà chung cư. Không hợp lý nếu Tòa án kết luận 11.000 đồng/m²  đã bao gồm 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu của nhà chung cư. 

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

————————————-

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai ;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất ;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai ;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá ;