Kính chào Nptlawyer.com ;, Tôi định mua 1 căn hộ chung cư nhỏ nhưng vì căn chung cư này theo phía chủ đầu tư cho biết là ở tầng 4, và những tầng từ 2 đến 4 thì không được thiết kế làm phòng ở mà chỉ được cho kinh doanh thương mại.
Nhưng vì mảnh đất này tọa lạc xa trung tâm hà nội nên chủ đầu tư có nói rằng địa điểm này nếu làm văn phòng kinh doanh, thương mại thì cũng không có ai vào đây để thuê, nên chủ đầu tư đã chuyển sang hình thức xây ngăn làm nhiều phòng với diện tích nhỏ để bán với hình thức phòng ở (chủ đầu tư nói là đã xin cấp phép nên vẫn đang chờ nên bán với giá rẻ hơn những căn hộ có hợp đồng mua bán). Nhưng nếu khách hàng mua những căn nhỏ này thì hợp đồng có tên là HỢP ĐỒNG NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG TÀI SẢN, và đều có các điều khoản ràng buộc rành mạch ghi trong hợp đồng như giá tiền, diện tích sử dụng và các điều khoản khác.
Như vậy thì nếu tôi mua căn hộ này có an toàn về mặt pháp lý hay không và sau này nếu có vấn đề gì tôi có quyền khiếu kiện gì không?
Xin trân thành cảm ơn!
Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này
Kính thư.
Người gửi: ngoc phan
>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số:
Tư vấn luật mua bán nhà chung cư mini – Ảnh minh họa
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn pháp luật của công ty Nptlawyer.com ; chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
CƠ SỞ PHÁP LÝ.
Luật Đất đai năm 2013
Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung số 26/2012/QH13
Câu hỏi của bạn là bạn muốn mua căn hộ chung cư để ở biết rằng đây là căn hộ được chủ đầu tư đang đi xin cấp chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, chúng tôi xin đưa ra hai vấn đề pháp lý sau để bạn có thể đưa ra quyết định của mình.
I. CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Theo Điều 52 và điểm e khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở) là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp này, vì chủ đầu tư đang xin cấp phép, đồng nghĩa việc chủ đầu tư chưa có đáp án chính xác có được chuyển mục đích sử dụng đất không, và thời gian bắt đầu được chuyển là khi nào. Vì vậy, nếu bạn mua căn hộ trong khoảng thời gian này, bạn buộc phải thực hiện đúng như trong dự án là bạn sẽ để kinh doanh, mà không được làm đất ở cho đến khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
II. HỢP ĐỒNG NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG TÀI SẢN.
1. ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHỦ ĐẦU TƯ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ:
– Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Căn hộ chung cư sử dụng ổn định, không có tranh cấp
– Căn hộ chung cư sử dụng ổn định, không thế chấp, liên quan đến kiện tụng, làm tài sản góp vốn, tự chuyển mục đích sử dụng, lấn chiếm, một số hành vi cấm khác.
2. ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG:
– Có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội;
– Nếu không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội thì cần có một số điều kiện sau:
+ Có thời gian tạm trú tại Hà Nội từ 1 năm trở lên.
+ Có thời gian đóng bảo hiểm xã hội tại Hà Nội từ đủ 3 năm liên tục trở lên.
+ Làm việc ổn định tại Hà Nội.
3. THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG GỒM CÁC BƯỚC SAU:
+ Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng (Tư nhân hoặc Nhà nước). Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn. Khi đi ra công chứng mang theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất và giấy tờ tùy thân của các bên.
+ Bước 2: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà (cấp Huyện) nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế. Nộp hồ sơ có thể một trong hai bên đi nộp, hai bên có thể tự thỏa thuận với nhau.
+ Bước 3: Hồ sơ chuyển nhượng gồm có.
– 01 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữư căn hộ chung cư (Sổ đỏ).
– 04 bản công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ).
– 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng chuyển nhượng (01 bản lưu tai cơ quan địa chính).
– 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng chuyển nhượng (01 bản lưu tai cơ quan thuế).
– 02 bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng (bao gồm những người đã ký tên trong Hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng uỷ quyền).
– 02 bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng (bao gồm những người đã ký tên trong Hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng uỷ quyền).
– 02 tờ khai Lệ phí trước bạ, 03 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (chủ tài sản kê khai hoặc người được uỷ quyền).
CHÚ Ý:
1. Bên chuyển quyền là một cá nhân ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng thì phải có 01 giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của chính quyền địa phương.
2. Nếu một trong hai bên hoặc cả hai bên thực hiên việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng uỷ quyền thì phải nộp bổ sung: 01 bản gốc, 01 bản phô tô hợp đồng uỷ quyền tại văn phong công chứng; 02 bản công chứng hộ khẩu, chứng minh thư của người được uỷ quyền.
3. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng mà không có khẩu tại Hà Nội ( Bổ sung thêm các giấy tờ theo quy định tại mục 2 về điều kiện để được nhận chuyển nhượng).
4. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng mà không có khẩu tại Hà Nội là công an, bộ đội ( có xác nhận của cơ quan đơn vị đang công tác ).
+ Bước 4: Nộp bổ sung để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc căn hộ chung cư gồm có:
– 01 bản gốc, 01 bản phô tô Thông báo nộp Lệ phí trước bạ và Biên lại nộp Lệ phí trước bạ;
– 01 bản gốc, 01 bản phô tô Thông báo nộp thuế thu nhận cá nhân và Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân.
Chuyển nhượng căn hộ chung cư các bên có nghĩa vụ tham gia các loại thuể, lệ phí sau: (Áp dụng từ ngày 01/07/2013 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi có hiệu lực)
Lệ phí: Lệ phí trước = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mưa. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
+ Bước 5: Sau khi hoàn thiện hồ sơ sẽ nộp tại VP đăng ký đất và nhà để đăng ký sang tên và nhận lấy giấy chứng nhận.
Trên đây là những giải đáp từ Nptlawyer.com ; cho thắc mắc của bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty chúng tôi!
Trân Trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT