Kính gửi quý Công ty. Tôi là D.N đang làm việc trong lĩnh vực truyền thông, hiện đang sinh sống ở Hà Nội. Được biết quý công ty có tư vấn miễn phí trong lĩnh vực đất đai, nhà cửa nên tôi xin phép được tham khảo ý kiến các luật sư về vấn đề của mình. Nhờ các luật sư hỗ trợ tư vấn giúp tôi vấn đề như sau:

Gia đình tôi hiện đang có tranh chấp về nhà cửa, cụ thể:

Ngôi nhà ở quê (sổ đỏ đứng tên mẹ tôi, vì bố tôi mất đã lâu) đã được xây dựng cách đây mấy năm gồm hơn 2 tầng. Trong đó tầng 1 và một gian tầng 2 là do tôi cùng chị gái và mẹ góp tiền xây lên. Sau này, anh trai lập gia đình cùng chị dâu về ở góp tiền xây thêm một gian tầng 2 để ở và tầng 3 để làm nhà thờ và một phần để làm chỗ phơi đồ (gọi là nhà trống). Mẹ và chị em tôi tạo điều kiện để anh trai và chị dâu sống cùng nhà và cho mở cửa hàng kinh doanh Internet ở tầng 1, ở một gian tầng 2 do anh/chị tự xây. Còn mẹ con tôi trước đây sống ở tầng 1, sau đó nhường anh/chị làm cửa hàng nên chuyển lên sống tầng 2. Phòng này gia đình chúng tôi tự xây và chủ yếu mẹ, chị gái tôi làm gần đó về ở. Tôi thì sống và làm việc ở Hà Nội (chưa lập gia đình) nên đôi tháng rảnh có về thăm mẹ và ở cùng phòng đó. Hiện nay anh/chị em bất hòa không sống được với nhau. Tôi, chị gái và mẹ mong muốn bán nhà để tách riêng. Tuy nhiên, mỗi lần treo biển anh trai ném đi, hoặc có khách vào xem thì dọa là nhà đang tranh chấp không được mua, nên họ không muốn xem hay mua nữa.

Vậy xin hỏi luật sư, sổ đỏ đứng tên mẹ tôi, còn việc xây nhà là do mấy anh/em tự góp, trong đó có phần chị dâu. Bây giờ không ở được với nhau, chúng tôi (gồm mẹ, tôi, chị gái) muốn bán và chi trả phần tiền đã xây dựng cho anh/ chị, còn một phần mẹ sẽ cho anh trai/ chị dâu coi như là phân chia tài sản đi lập gia đình. Vậy, anh trai/ chị dâu có quyền ngăn cản việc bán nhà của mẹ và chúng tôi không? Mong được luật sư và quý công ty tư vấn giúp.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn Luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:  

Trả lời:

 

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Nptlawyer.com ; chúng tôi. Thắc mắc của bạn sẽ được giải đáp như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Nhà ở 2014

Luật hôn nhân và gia đình 2014

Luật hôn nhân và gia đình 1986

Nội dung tư vấn:

Ở đây, bạn chưa nói rõ, mảnh đất mà mẹ bạn đứng tên là tài sản tạo ra ngoài thời kỳ hôn nhân với bố bạn hay là tài sản tạo ra trong thời kỳ hôn nhân với bố bạn. Việc mẹ bạn đứng tên trong sổ đỏ chưa thể chứng minh là của riêng mẹ bạn. Vì còn phải phụ thuộc vào pháp luật điều chỉnh quan hệ hôn nhân thời kỳ đó. 

Khoản 1, Điều 131, Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định như sau: 

"1. Quan hệ hôn nhân và gia đình được xác lập trước ngày Luật này có hiệu lực thì áp dụng pháp luật về hôn nhân và gia đình tại thời điểm xác lập để giải quyết."

Như vậy, tuỳ theo thời điểm xác lập quan hệ hôn nhân và gia đình mà áp dụng các văn bản có hiệu lực khác nhau. Giả sử, nếu quan hệ hôn nhân bố mẹ bạn được xác lập vào thời điểm sau khi Luật Hôn nhân và gia đình 1986 có hiệu lực và trước ngày Luật hôn nhân và gia đình 2000 có hiệu lực thì áp dụng Luật hôn nhân và gia đình 1986. Về tài sản chung của vợ chồng, Luật hôn nhân và gia đình 1986 quy định như sau: 

Điều 14
"Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra, thu nhập về nghề nghiệp và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được cho chung."

Điều 16
"Đối với tài sản mà vợ hoặc chồng có trước khi kết hôn, tài sản được thừa kế riêng hoặc được cho riêng trong thời kỳ hôn nhân thì người có tài sản đó có quyền nhập hoặc không nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng."

Căn cứ quy định trên, trường hợp quyền sử dụng đối với mảnh đất đó là do mẹ bạn có trước khi ly hôn, tài sản được thừa kế riêng, hoặc được cho riêng và mẹ bạn không nhập vào khối tài sản chung của bố mẹ bạn thì mẹ bạn có quyền định đoạt quyền sử dụng đối với cả mảnh đất đó. Ngoài ra, nếu quyền sử dụng đối với mảnh đất này do mẹ bạn có được một cách hợp pháp thông qua mua bán, trao đổi, tặng cho…. Mẹ bạn được nhiên có quyền định đoạt quyền sử dụng đối với mảnh đất này.

Ngược lại, nếu mảnh đất đó không thuộc trường hợp trên mà là tài sản tạo ra trong thời kỳ hôn nhân, hoặc bố mẹ bạn được thừa kế chung, tặng cho chung thì quyền sử dụng mảnh đất là tài sản chung của bố mẹ bạn. Mà theo thông tin bạn cung cấp, bố bạn đã mất, về trường hợp này, Điều 17, Luật hôn nhận và gia đình 1986 quy định:

"Khi một bên chết trước, nếu cần chia tài sản chung của vợ chồng thì chia đôi. Phần tài sản của người chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Vợ, chồng có quyền thừa kế tài sản của nhau."

Có nghĩa rằng, trong trường hợp này, dù mẹ bạn là người đứng tên trong sổ đỏ thì mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng và căn cứ quy định trên, mẹ bạn có quyền định đoạt quyền sử dụng đối với một nửa mảnh đất.

Trường hợp 1: Mẹ bạn có quyền định đoạt quyền sử dụng đối với cả mảnh đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) đứng tên mẹ bạn. 

 Điều 10, Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở như sau:
"1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:
a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;
c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;
d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
đ) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
e) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;
g) Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;
h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.

(…)

4. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở."

Căn cứ vào quy định trên và thông tin bạn cung cấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, các tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) đứng tên mẹ bạn nên mẹ bạn có quyền định đoạt đối với ngôi nhà, tức là mẹ bạn có quyền bán. Phần xây dựng mà mấy anh chị em đóng góp cùng mẹ xây nên không có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên được coi là phần đóng góp công sức khi xây dựng nên ngôi nhà, được thực hiện các quyền và nghĩa vụ quản lý sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở-mẹ bạn. Do đó, sau khi bán nhà, mẹ bạn phải hoàn lại số tiền mà mấy chị em đã góp lại. Và cũng có thể tiến hành hoàn trả và cho theo ý kiến của mẹ bạn mà bạn đã đề cập ở câu hỏi của mình.

Trường hợp 2: mẹ bạn chỉ được quyền định đoạt quyền sử dụng đối với nửa  mảnh đất mà hiện tại mẹ bạn đang đứng tên trong sổ đỏ (do đó là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân).

Mẹ bạn có quyền định đoạt quyền sử dụng đối với nửa mảnh đất đó, quyền sử dụng đối với nửa mảnh đất còn lại được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trong trường hợp này, quyền bán nhà được xây trên mảnh đất mẹ bạn đang đứng sổ đỏ có thuộc quyền định đoạt của mẹ bạn hay không còn phụ thuộc vào việc chia quyền sử dụng đối với mảnh đất như thế nào. 

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.