Tóm tắt tình huống: Vợ chồng Ông N, bà Nh có quyền sử dụng 7930 m2 đất gồm 4 thửa số 36 tờ bản đồ số 28 và thửa số 91, 94, 95 tờ bản đồ 32 Xã TH, Huyện Long Thành, Tỉnh Đồng Nai.

21/7/2007: Ông N , bà Nh và bà Ng thỏa thuận chuyển nhượng 7.344 m2 gồm 3 thửa 91, 94, 95 tờ bản đồ số 32 với giá là 30 triệu/1.000m2. Bà Ng đã đưa trước 41 triệu. Bà Ng đã mượn giấy nhận QSD đất; chứng minh thư nhân; sổ hộ khẩu của vợ chồng Ông N và bà NH để sang tên.

23/11/2007: Ông N ký vào giấy bán đất cho bà Ng nhưng bà Ng không tiếp tục thực hiện hợp đồng nên xảy ra tranh chấp.

10/3/2008: Ông N làm đơn gửi đến TAND huyện Long Thành

9/4/2008: TAND huyện Long Thành đã thụ lý đơn của Ông N

23/09/2010: TAND huyện Long Thành đưa vụ án ra xét xử. Bản án sơ thẩm số 234 quyết định: Bà Ng có trách nhiệm giao trả tiếp số tiền chuyển nhượng đất là 309 triệu. Sau làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Bà Ng có trách nhiệm trả lại cho Ông N và bà Nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông vì còn có thửa số 36 tờ bản đồ 28 không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng đất.

3/10/2008: Ông Huỳnh Ng kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm

25/11/2008: Ông N rút đơn kháng cáo. Đình chỉ xét xử phúc thẩm. Bản án sơ thẩm có hiệu lực.

5/5/2011: Ông N xin kháng nghị giám đốc thẩm

5/7/2011: VKSND tỉnh Đồng Nai có quyết đinh kháng nghị giám đốc thẩm do bỏ sót tư cách tố tụng là ông Phan Đình Định. Hợp đồng trước đây bà Ng nhờ ông Định- em ruột bà Ng đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng đất với vợ chồng Ông N , bà Nh nhưng tòa án không đưa ông Đinh tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: hủy bản án sơ thẩm của TAND huyện Long Thành giải quyết và chuyển hồ sơ cho TAND huyện Long Thành giải quyết lại theo thủ tục chung.

I. Làm rõ một số chi tiết trong tình huống.

21/7/2007: Ông N , bà Nh và bà Ng thỏa thuận chuyển nhượng 7.344 m2 gồm 3 thửa 91, 94, 95 tờ bản đồ số 32 với giá là 30 triệu/1.000m2 Bà Ng đã đưa trước 41 triệu. Bà Ng đã mượn giấy nhận QSD đất; chứng minh thư nhân; sổ hộ khẩu của vợ chồng Ông N và bà N để sang tên.

Ở đây tôi muốn làm rõ vấn đề về sự kiện mượn giấy tờ của Ông N và bà Nh để sang tên cho bà Ng. Việc mượn giấy tờ này chỉ là bằng miệng hay có viết tay về việc biên nhận giấy tờ này.

23/11/2007: Ông N ký vào giấy bán đất cho bà Ng nhưng bà Ng không tiếp tục thực hiện hợp đồng nên xảy ra tranh chấp.

Cần làm rõ sự kiện ký vào giấy bán đất cho bà Ng.

Cụ thể giấy bán đất này là giấy gì? Là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đấy hay chỉ là giấy biên nhận đã nhận tiền, giấy biên nhận mượn giấy tờ. Hơn thế nữa cần làm rõ Ông N ký với ai, với hai bên là Ông N và bà Ng hay ba bên là Ông N , bà Ng và công chứng viên?

Nếu giấy biên nhận trên là hợp đồng chuyển nhượng quyền sự dụng đất thì chính Ông N đã mang rủi ro vào mình khi ký vào hợp đồng có đối tượng là bất động sản mà không có công chứng hay chứng thực theo quy định của pháp luật. Còn nếu là giấy biên nhận thì bà Ng hoàn toàn không có lỗi

Ở đây Ông N ký hợp đồng với ai. Nếu sự kiện ký chỉ xảy ra giữa hai bên thì Ông N một lần nữa không hiểu pháp luật, mua rủi ro vào bản thân mình. Bởi vì Theo quy định tại đoạn 2 khoản 1 Điều 126 Luật đất đai thì: “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước”. như vậy việc Ông N ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Ng như vậy là lỗi thiếu hiểu biết về pháp luật của Ông N . Còn nếu Ông N ký với ba bên trong đó có bà Ng và công chứng viên thì hợp đồng này hoàn toàn hợp pháp về mặt hình thức. Tuy nhiên theo quy định tại Điều 39 Luật công chứng viên thì địa điểm công chứng phải thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2 của Điều này: “Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng”.

Thông tư số 11/2011/TT-BTP hướng dẫn thực hiện một số nội dung về công chứng viên, tổ chức và hoạt động công chứng, quản lý nhà nước về công chứng, tại Điều 11 của Thông tư này có quy định: “Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng. Việc công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng chỉ thực hiện trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 39 Luật Công chứng và do tổ chức hành nghề công chứng chịu trách nhiệm xem xét từng trường hợp cụ thể để quyết định thực hiện việc công chứng ngoài trụ sở. Khi thực hiện công chứng ngoài trụ sở, công chứng viên phải ghi rõ lý do và địa điểm công chứng vào văn bản công chứng”.

Với các quy định này ta có thể nhận thấy vấn đề địa điểm công chứng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, với việc ký hợp đồng chuyển nhượng ba bên thì hợp đồng này đã hợp pháp về mặt hình thức.

Còn một vấn đề nữa là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này đứng tên một mình cá nhân Ông N hay đứng tên hộ gia đình. Vấn đề này cực kỳ quan trọng trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Vì nếu là các nhân Ông N thì Ông N có toàn quyền đối với mảnh đất đó. Còn nếu là tài sản hộ gia đình thì buộc khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phải có chữ ký thể hiện sự đồng ý của mỗi các nhân trong hộ gia đình mà cụ thể ở đây là cả Ông N và Bà Nhường.

10/3/2008: Ông N làm đơn gửi đến TAND huyện Long Thành.

Khi Ông N làm đơn gửi đến Tòa án thì cơ sở nào để Ông N làm đơn gửi đến Tóa án nhân dân Huyện Long thành. Tức là Ông N đã có những chứng cứ, tài liệu gì.

9/4/2008: TAND huyện Long Thành đã thụ lý đơn của Ông N

Theo quy đinh tại Điều 167 BLTTDS: “Toà án phải nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp trực tiếp tại Toà án hoặc gửi qua bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn. Trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Toà án phải xem xét và có một trong các quyết định sau đây:

1. Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình;

2. Chuyển đơn khởi kiện cho Toà án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện, nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án khác;

3. Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án”

Như vậy khi nhận được đơn khởi kiện của Ông N trong vòng 5 ngày thì Ông N có nhận được giấy tờ về việc tiến hành thủ tục thụ lý vụ án hay một giấy tờ khác không?

Theo quy định tại Điều 171 BLTTDS thì: “Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Toà án phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Toà án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí”

23/09/2010: TAND huyện Long Thành đưa vụ án ra xét xử. Bản án sơ thẩm số 234 quyết định: Bà Ng có trách nhiệm giao trả tiếp số tiền chuyển nhượng đất là 309 triệu. Sau làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Bà Ng có trách nhiệm trả lại cho Ông N và bà Nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông vì còn có thửa số 36 tờ bản đồ 28 không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng đất.

Đối với nội dung bản án sơ thẩm này thì Bà Ng có trách nhiệm trả lại cho Ông N giấy chứng nhận quyền sử dụng bản gốc vì trong đó còn có thửa số 36 tờ bản đồ số 28 không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng giữa Ông N , bà Nh và Ng. Bên cạnh đó bà Ng có trách nhiệm giao số tiền chuyển nhượng còn lại theo giá thị trường hiện nay cho Ông N là 309 triệu đồng. Đồng thời Ông N có trách nhiệm giao mảnh đất nằm trong hợp đồng chuyển nhượng đó cho bà Ng.

3/10/2008: Ông Huỳnh Ngọc kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại sao Ông N lại kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Cơ sở pháp lý gì khiến Ông N có quyết định như vậy trong khi tranh chap giữa Ông N và bà Ng đã được giải quyết.

Theo quy đinh tại Điều 45 về Thời hạn tự nguyện thi hành án thì: “Thời hạn tự nguyện thi hành án là 15 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án. Nếu hết thời hạn này mà người phải thi hành có điều kiện thi hành án mà lại không tự nguyện thi hành án thì bị cưỡng chế theo quy đinh tại Điều 46 Luật thi hành án dân sự.

Vậy nếu trọng tâm là việc bà Ng không thực hiện theo bản án sơ thẩm số 234  thì Ông N phải làm đơn đến cơ quan thi hành án huyện Long Thành theo quy đinh tại Điều 35 Luật thi hành án dân sự để yêu cầu cưỡng chế thi hành án dân sự thay vì làm đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 234 của Tòa án nhân dân huyện Long Thành. Bởi vì thi hành án dân sự là giai đoạn kết thúc của quá trình tố tụng, trong đó các bản án, quyết đinh của Tòa án phải được thi hành. Thi hành án đảm bảo hiệu lực của bản án, quyết định dân sự của Tòa án, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, bảo hộ các quyền, lợi ích hợp pháp của các nhân, tổ chức có quyền và lợi ích liên quan,

25/11/2008: Ông N rút đơn kháng cáo. Đình chỉ xét xử phúc thẩm. Bản án sơ thẩm có hiệu lực.

Hơn một tháng sau Ông N lại rút đơn kháng cáo. Điều này thể hiện cho ta thấy thái độ của Ông N với cơ quan nhà nước có phần thiều tôn trọng, việc làm đơn kháng cáo và rút đơn kháng cáo là cả một công đoạn, trình tự theo luật định không thể theo ý chí chủ quan của mỗi người.

Chính tại thời điểm này thì bản án sơ thẩm chính thức có hiệu lực pháp luật. Tức bà Ng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc cho Ông N và bà Nhường, bà Ng có trách nhiệm trả cho Ông N 309 triệu đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn thiếu theo giá thị trường hiện nay. Đồng thời Ông N có trách nhiệm giao đất cho bà Ng.

5/5/2011: Ông N xin kháng nghị giám đốc thẩm.

Câu hỏi lớn khi đến giai đoạn này tại sao Ông N lại kháng nghị giám đốc thẩm? Cơ sở nào để Ông N kháng nghị giám đốc thẩm. Phải chăng ông thấy được hành vi vi phạm trong quá trình hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Ông N và bà Ng.

5/7/2011: VKSND tỉnh Đồng Nai có quyết đinh kháng nghị giám đốc thẩm do bỏ sót tư cách tố tụng là ông Phan Đình Định. Hợp đồng trước đây bà Ng nhờ ông Định- em ruột bà Ng đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng đất với vợ chồng Ông N , bà Nh nhưng tòa án không đưa ông Đinh tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: hủy bản án sơ thẩm của TAND huyện Long Thành giải quyết và chuyển hồ sơ cho TAND huyện Long Thành giải quyết lại theo thủ tục chung. Thủ tục chung được quy định cụ thể tại chương XII Bộ luật tố tụng dân sự.

Ông N có thể hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đó theo quy định tại Điều 45 luật công chứng viên là: “Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng.

2. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương IV của Luật  này”

Tuy nhiên trường hợp này phải có sự thỏa thuận đồng ý của các bên tham gia hợp đồng trong đó có Ông N và bà Ng.

Như vậy với vai trò tư vấn tôi có thể tư vấn cho Ông N và Bà Nh gửi đơn đến tòa án yêu cầu hủy lời chứng của công chứng viên đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở giữa bà Ng và các đối tượng khác đó theo quy định tại Điều 45 luật công chứng: “Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Toà án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật”.

Với việc phát hiện ra sự vi phạm pháp luật trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đó là chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng giữa Bà Ng với những người khác đối với mảnh đất mà quyền sử dụng đất là của Ông N và bà Nhường. Ông N có thể làm đơn đề nghị Tòa án nhân dân huyện Long Thành tuyên bố văn bản công chứng đó vô hiệu.

Tại sao khi công chứng viên không chứng minh đc đầy đủ quyền sở hữu đối với căn nhà đó mà vẫn tiến hành công chứng hợp đồng để dẫn đến tình trạng tranh chấp như trên. Như vậy theo quy đinh tại khoản 5 Điều 32 Luật công chứng thì: nghĩa vụ của tổ chức hành nghề công chứng “Bồi thường thiệt hại do lỗi mà công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng gây ra cho người yêu cầu công chứng” vấn đề lỗi hiện nay của công chứng viên vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể tại một van bản nào. Tuy nhiên áp dụng tương tự pháp luật ta có thể thấy lỗi bao gồm lỗi chủ quan và lỗi khách quan, ở đây có thể hiểu lỗi là mọi hành vi của công chứng viên đối với việc công chứng mà không phù hợp với yêu cầu của pháp luật về công chứng đều được coi là lỗi của công chứng viên. Tuy nhiên, vấn đề mức độ bồi thường chưa được nêu rõ nhưng nó được tính là dựa trên thiệt hại thực tế bị mất đối với Ông N .

Tư vấn tình huống

Thứ nhất về hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông N và bà Ng:

Theo quy định của pháp luật thì:

– Điều 405 Bộ Luật dân sự năm 2005 (BLDS 2005) quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

– Điều 689 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

– Điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất”.

– Khoản 3 điều 4 Luật Công chứng quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Đến đây có thể hiểu: nếu hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm hợp đồng được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chứng hành nghề công chứng.

Như vậy có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông N và bà Ng là hợp pháp theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng phải đáp ứng được những điều kiện nêu trên cùng với một số quy định của pháp luật dân sự về nội dung, chủ thể hợp đồng dân sự.

Như vậy, vấn đề về thời hiệu khởi kiện khởi kiện đối với hợp đồng dân sự được tính theo quy định tại Điều 427 BLDS: "Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm".

Thời hiệu khởi kiện trong tình huống này của ông N vẫn đang còn. Nó được tính từ ngày mà hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Ng và bà Ng, Như vậy việc khởi kiện này này hoàn toàn hợp lý và vẫn trong thời hiệu khởi kiện. Cần chú ý là đây chỉ là thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng chuyển nhượng giữa Ông N và bà Ng. Thời hiệu này là hai năm như vậy tính đến hiện nay thì Ông N đã hết thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng này. Quy định này của pháp luật là hoàn toàn hợp lý, yêu cầu chủ thể ký hợp đồng phải chủ động trong việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình.

Về vấn đề Giám đốc thẩm của Ông N :

Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm

Theo quy định tại Điều 284 Bộ luật TTDS, trong thời hạn một năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, nếu phát hiện vi phạm pháp luật trong bản án, quyết định đó (những “căn cứ” quy định tại phần III mục A) thì đương sự (nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan) có quyền gửi “Đơn đề nghị xem xét lại bản án theo thủ tục giám đốc thẩm” tới những người có quyền kháng nghị để được xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm.

Điều 288 BLTTDS quy định: "Người có quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm chỉ được tiến hành việc kháng nghị trong thời hạn ba năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật". Như vậy ngày 23/9/2008 bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp  luật. Nhưng ngày 3/10/2008 ông N kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Ngày 25/11/2008 TA đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì ông Ng rút đơn kháng cáo. Như vậy, từ ngày này thì bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật. Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm trong vụ án này được tính từ ngày 25/11/2008. Thời hiệu này kéo dài đến 25/11/2011.

Căn cứ kháng nghị giám đốc thẩm:

Điều 283 BLTTDS quy định: "Bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm khi có một trong những căn cứ sau đây: Có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng"

Khoản 1 Điều 299 BLTTDS quy định: "Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định hủy một phần hoặc toàn bộ bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị để xét xử sơ thẩm lại hoặc xét xử phúc thẩm lại trong các trường hợp sau đây: Việc thu thập chứng cứ và chứng minh chưa thực hiện đầy đủ hoặc không theo đúng quy định tại Chương VII của Bộ luật này". có thể thấy trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ng với bà Ng thì việc thu thập chứng cứ và chứng minh thực hiện chưa đầy đủ.

Thứ hai, khi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ng và bà Ng không hợp pháp mà cụ thể là:

Chủ thể ký hợp đồng chuyển nhượng không có thẩm quyền ký theo quy định của pháp luật:

Tổ chức công chứng thực hiện công chứng hợp đồng thứ hai do không cập nhật thông tin giao dịch bất động sản trong hệ thống, dẫn đến việc chứng nhận một hợp đồng bị lừa dối về chủ thể, một thửa đất bị lừa dối chuyển nhượng cho nhiều người. Theo quy định tại Điều 45 Luật Công chứng: "Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Toà án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật"  Ông Ngóc là người có quyền, lợi ích liên quan đến hợp đồng mà bà Ng đã ký với người thứ ba, có quyền đề nghị Toà án tuyên bố văn bản công chứng  đó vô hiệu vì việc công chứng có vi phạm pháp luật.

Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu:  

Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập"

Điều 132 Bộ luật dân sự quy định: "Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó".

Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu:

Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Trong trường hợp Hợp đồng vô hiệu nhưng tài sản là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì Hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ quyền lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định tại Điều 257 của Bộ luật dân sự.

Trong trường hợp tài sản là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một Hợp đồng khác cho người thứ ba ngay tình thì Hợp đồng với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

Thực tế cho thấy thì Thời gian qua, có một trường hợp Sở Tư pháp ra quyết định hủy lời chứng của công chứng viên do người ủy quyền chứng minh không đầy đủ quyền sở hữu đối với căn nhà khi ủy quyền cho người khác quản lý (do người bị ảnh hưởng quyền lợi yêu cầu). Và một trường hợp UBND TP đề nghị Sở Tư pháp hủy hợp đồng công chứng đã ký do người đó không có đầy đủ quyền sở hữu đối với bất động sản đó mà thuộc diện Nhà nước quản lý. Vấn đề "hủy lời chứng" khi không phải do các bên giao dịch yêu cầu, hiện nay còn nhiều vướng mắc vì hiện tại vẫn chưa có quy định cụ thể của pháp luật. vấn đề "áp dụng pháp luật" khi phát hiện vấn đề giao dịch đó có điểm sai, rút lại lời chứng để kịp thời sửa sai.

Trường hợp này công chứng tại văn phòng công chứng thì vấn đề xác định trách nhiệm gặp nhiều khó khăn vì pháp luật chưa quy định rõ. Khi công chứng viên công chứng đã ký do chủ thể chuyển nhượng không có đầy đủ quyền sở hữu đối với mảnh đất đó. Pháp luật quy định vẫn chưa rõ ràng trách nhiệm của công chứng viên trong các trường hợp này dẫn đến sự dùn đẩy hay phó thác trách nhiệm.

=> Như vậy với vai trò tư vấn tôi có thể tư vấn cho Ông N và Bà Nh gửi đơn đến tòa án yêu cầu hủy lời chứng của công chứng viên đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở giữa bà Ng và các đối tượng khác đó. Có thể thấy một vấn đề xảy ra ở đây phải chăng công chứng viên và bà Ng có mối quan hệ gì cần chứng miinh. Taiị sao khi công chứng viên không chứng minh đc đầy đủ quyền sở hữu đối với căn nhà đó mà vẫn tiến hành công chứng hợp đồng để dẫn đến tình trạng tranh chấp như trên. Có thể thấy dấu hiệu lừa dối trong bản hợp đồng này. Tuy nhiên đây là một vụ án dân sự thì có dấu hiệu của tội phạm cần yêu cầu viện kiểm sát nhân dân huyện Long Thành kiểm sát hoạt động này. Nếu thực sự thì sẽ khởi tố vụ án hình sự với tội danh rõ ràng: lừa đảo chiếm đoạt tài sản bên cạnh vụ án dân sự trên.

III. Dấu hiệu tội phạm trong vụ án dân sự.

Với tình huống  này ta Có thể thấy dấu hiệu lừa dối trong bản hợp đồng này. Đây là một vụ án dân sự thì có dấu hiệu của tội phạm cần yêu cầu viện kiểm sát nhân dân huyện Long Thành kiểm sát hoạt động này. Nếu thực sự thì sẽ khởi tố vụ án hình sự với tội danh rõ ràng: lạm dụng chiếm đoạt tài sản bên cạnh vụ án dân sự trên. Dấu hiệu tội phạm ta có thể thấy ở đây là: thứ nhất về mặt khách quan thì bà Ng đã có được tài sản một cách ngay thẳng thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền

Điều 140 BLHS quy định Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản như sau:

“1. Người nào có một trong những hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ một triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới một triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến ba năm:

a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó;

b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.”

Đối chiếu với quy định nêu trên, ta có thể nhận thấy dấu hiệu của tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản của bà Ng. Cụ thể các dấu hiệu đó như sau:

Về chủ thể.

Bà là người có năng lực trách nhiệm hình sự, cụ thể như sau:

– Về tuổi chịu trách nhiệm hình sự (Điều 12 Bộ luật Hình sự):

Người từ đủ 16 tuổi trở lên phải chịu trách nhiệm hình sự về mọi tội phạm.

Người từ đủ 14 tuổi trở lên, nhưng chưa đủ 16 tuổi phải chịu trách nhiệm hình sự về tội phạm rất nghiêm trọng do cố ý hoặc tội phạm đặc biệt nghiêm trọng.

– A không thuộc trường hợp không có năng lực trách nhiệm hình sự theo Điều 13 Bộ luật Hình sự:

Người thực hiện hành vi nguy hiểm cho xã hội trong khi đang mắc bệnh tâm thần hoặc một bệnh khác làm mất khả năng nhận thức hoặc khả năng điều khiển hành vi của mình, thì không phải chịu trách nhiệm hình sự; đối với người này, phải áp dụng biện pháp bắt buộc chữa bệnh.

Người phạm tội trong khi có năng lực trách nhiệm hình sự, nhưng đã lâm vào tình trạng quy định tại khoản 1 Điều này trước khi bị kết án, thì cũng được áp dụng biện pháp bắt buộc chữa bệnh. Sau khi khỏi bệnh, người đó có thể phải chịu trách nhiệm hình sự.

Với những quy định được nêu trên thì bà Ng là người hoàn toàn có đủ năng lực để chịu trách nhiệm hình sự.

Về mặt khách quan của tội phạm.

* Hành vi khách quan:

Thứ nhất, Việc chuyển giao tài sản từ người bị hại sang người phạm tội xuất phát từ hợp đồng hợp pháp (vay, mượn, thuê …).

Có thể thấy đối với trường hợp này thì việc chuyển giao giấy tờ nhà đất mà cụ thể là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với 4 thửa  đất của Ông N sang cho bà Ng là xuất phát từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai ông ba. Như đã phân tích ở trên hợp đồng này hoàn toàn có thể là hợp pháp.

Thứ hai, Sau khi nhận được tài sản, người phạm tội mới dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản mà mình đang quản lý hoặc sử dụng vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản. Nếu không dùng thủ đoạn gian dối như vậy, nhưng sau khi đã nhận tài sản rồi bỏ trốn với ý thức không thanh toán, không trả lại tài sản thì cũng được coi là hành vi chiếm đoạt tài sản.

Có thể nhận thấy hành vi trên của Bà Ng. Cụ thể là sau khi nhận được giấy tờ nhà đất thì bà Ng đã bỏ với ý thức không thanh toán số tiền hợp đồng còn lại của hợpđồng giữa ông bà mà đúng lý bà Ng phải trả cho Ông N , cũng như không có ý định trả lại giấy tờ nhà đất cho Ông N . Vì chỉ có ¾ thửa đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nằm trong hợp đồng mua bán, còn có một thửa đất không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng

* Hậu quả: Số tiền chiếm đoạt theo Điều 140 Bộ luật Hình sự (Luật hình sự sửa đổi, bổ sung năm 2009). Hậu quả là việc chiếm đoạt số tiền đối với mảnh đất không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng giữa Ông N và bà Ng, được quy định cụ thể tại Điều 140 đã nêu ở trên.

Ngoài những dấu hiệu nêu trên thì có thể thấy các dấu hiệu khác về mặt chủ quan của bà Ng như bà đã thực hiện hành vi phạm tội này một cách có ý thức – lỗi cố ý trực tiếp. Tuy nhiên, việc xác định này sẽ do cơ quan có thẩm quyền tiến hành theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật.

Như vậy bà Ng có thể bị truy tố theo quy định tại Khoản 1 Điều 140 BLHS.

Xác định thời hiệu khởi kiện

“Điều 23. Thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự

1. Thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự là thời hạn do Bộ luật này quy định mà khi hết thời hạn đó thì người phạm tội không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

2. Thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự được quy định như sau:

a) Năm năm đối với các tội phạm ít nghiêm trọng;

b) Mười năm đối với các tội phạm nghiêm trọng;

c) Mười lăm năm đối với các tội phạm rất nghiêm trọng;

d) Hai mươi năm đối với các tội phạm đặc biệt nghiêm trọng.

3. Thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự được tính từ ngày tội phạm được thực hiện. Nếu trong thời hạn quy định tại khoản 2 Điều này người phạm tội lại phạm tội mới mà Bộ luật quy định mức cao nhất của khung hình phạt đối với tội ấy trên một năm tù, thì thời gian đã qua không được tính và thời hiệu đối với tội cũ được tính lại kể từ ngày phạm tội mới.

Nếu trong thời hạn nói trên, người phạm tội cố tình trốn tránh và đã có lệnh truy nã, thì thời gian trốn tránh không được tính và thời hiệu tính lại kể từ khi người đó ra tự thú hoặc bị bắt giữ.”

Khoản 1 ĐIều 140 là tội phạm ít nghiêm trọng theo quy định tại Điều 8 BLHS. Như vậy thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này là 5 năm. Thời hạn này được tính từ ngày tội phạm được thực hiện. Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hoàn thành từ thời điểm mà người phạm tội nhận được tài sản của người bị hại. Như vậy ngày tội phạm được thực hiện ở đây chính là ngày mà bà Ng nhận được tài sản của Ông N thông qua hợp đồng chuyển nhượng. Cụ thể là ngày 21/7/2007. Đến hết ngày 21/7/2012 thì đã hết thời hiệu khởi kiện để truy cứu trách nhiệm hình sự đối với bà Ng. Việc quy định thời gian này là hoàn toàn hợp lý,nó yêu cầu tất cả người dân cần nắm rõ tất cả những quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Như vậy kể từ ngày 22/7/2012 thì thời hiệu khởi kiện đối với bà Ng đã hết nên không thể truy cứu trách nhiệm hình sự đối với Bà Ng theo khoản 1 Điều 140 Bộ luật hình sự.

Rất mong nhận được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT – Nptlawyer.com ;

————————————————————-

THAM KHẢO DỊCH VỤ TƯ VẤN LIÊN QUAN:

1. Tư vấn pháp luật lao động;

3. Tư vấn pháp luật lĩnh vực dân sự;

4. Tư vấn luật hành chính Việt Nam;

2. Luật sư riêng cho doanh nghiệp;

5. Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.

6. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hôn nhân gia đình;