Chào Luật sư của Nptlawyer.com ;! Lời đầu tiên xin chúc Quý Luật sư mạnh khỏe, hạnh phúc và thành đạt trong cuộc sống! Tôi có câu hỏi về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Kính mong Quý Luật sư giúp đỡ. Năm 1983, Tôi có khai hoang mảnh đất khoảng 101 mét vuông (đất trồng rừng) để làm bếp và chuồng heo
Sau đó năm 1989, do nhu cầu bức thiết về nhà ở nên Tôi đã tiến hành cải tạo thành gian nhà ở cấp 4 trên mảnh đất nói trên. Lúc đó do hoàn cảnh kinh tế quá khó khăn nên Tôi không thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 1997, hộ gia đình bên cạnh là ông Trần Anh có đến ở và làm nhà, do phần nhà ông Anh ở phía sau lưng ngôi nhà cấp 4 của tôi (không có sân) nên tôi đã cho ông Anh 50m2 để làm sân trước. Năm 2000, khi có đủ điều kiện và nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất trên thì UBND phường trả lời là không thể làm được (nhưng không nói lý do). Năm 2002, tôi tiến hành sửa sang lại căn nhà thì bị UBND phường xử phạt hành chính do không có giấy phép xây dựng. Tiếp đến vào năm 2007, do mái nhà hư hỏng và giột nát nên tôi lại sửa chữa và UBND phường tiếp tục tiến hành xử phạt do không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có giấy phép xây dựng. Hiện tại Tôi đang ở ngôi nhà cấp 4 đã bị dột và đã xuống cấp nhưng không thể sửa chữa được. Diện tích đất của ngôi nhà cấp 4 hiện tại Tôi đang ở khoảng 50m2 (Theo bản đồ quản lý đất của Trung tâm đăng ký quyền sử dụng đất của thành phố). *Luật sư cho Tôi hỏi: Theo Luật đất đai hiện hành Tôi có thể làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên mãnh đất Tôi đang ở được không?* Tôi xin chân thành cảm ơn! (Nhà Tôi đang ở không có tranh chấp với ai; không nằm trong quy hoạch của thành phố; diện tích được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của thành phố theo quy định hiện hành là trên 40m2. Tháng 9/2015, Tôi đã làm đơn lên Phòng Tiếp dân thành phố yêu cầu cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất để sửa chữa nhà, nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết).
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn Luật đát đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:
I Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm 2013
Nghị định 43/ 2014/N Đ-CP Quy định chi tiết thi hành môt số điều của Luật đất đai
II Nội dung trả lời:
Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 31 Luật bảo hiểm xã hội năm 2014
Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm2013
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Như vậy theo bạn nói thì gia đình bạn khai hoang mảnh đất này từ năm 1983 và sống làm ăn trên mảnh đất đó đến bây giờ và không có tranh chấp đất đai như vậy thì bạn có thể căn cứ vào khoản 1hoặc khoản 2 điều 101 để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì không biết bạn thuộc vào trường hợp nào để xin cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn có thể tham khảo cả hai trường hợp và căn cứ vào tình hình thực tế của gia đình bạn để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đát theo khoản 1 hay 2 Điều 20 Nghị định 43/2013
KHoản 1,2 ,4 Điều 20 Nghị định 43/2014 Hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
Điều 20 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật đất đai Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
4. Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ.
Bạn nói diện tích được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của thành phố theo quy định hiện hành là trên 40m2. mà diện tích ngôi nhà bạn đang ở như vậy nếu bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn vẫn được công nhận quyền sử dụng đất ở cho ngôi nhà có diện tích 50m2 đó. Vì ngôi nhà này của bạn đã được xây dựng trước khi được cấp GCN rồi và ngôi nhà này lại có diện tích lơn hơn diện tích được cáp phép nên bạn vẫn sẽ được cấp cho 50m2 này
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.