Chào luật sư, Bố mẹ tôi đứng tên mua căn hộ chung cư, hiện tại vẫn chưa hoàn thành xong việc thanh toán để nhận bàn giao căn hộ. Bây giờ bố mẹ muốn chuyển giao việc mua căn hộ đó lại cho vợ chồng tôi, và sau này căn hộ sẽ đứng tên vợ chồng tôi. Vậy xin các luật sư tư vấn giúp phương án tối ưu nhất để thực hiện cả về mặt thủ tục, thời gian lẫn tài chính.

Tôi cũng đã tìm hiểu thì thấy có mấy phương án sau: 1. Bố mẹ tôi vẫn tiếp tục đứng tên để hoàn tất hợp đồng rồi làm thủ tục cho tặng. => tôi muốn biết liệu ngay khi hoàn tất hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có thể làm được ngay không? Hay phải chờ có sổ đỏ/hồng? 2. Làm hợp đồng mua bán thông thường => tôi muốn biết các khoản thuế chi phí phát sinh sẽ tính như thế nào? Giả sử giá trị mua bán trong hợp đồng với cđt là 3 tỷ và bố mẹ tôi bán cho tôi với đúng giá đó. 3. Tôi có nghe nói về thủ tục sang tên hợp đồng, để thay luôn tên tôi vào hợp đồng thay cho bố mẹ tôi. Rất mong các Luật sư tư vấn giúp!

Xin cám ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn Luật đất đai Nptlawyer.com ;.

Luật sư đất đai gọi:

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

 

​ Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội 

Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12  của Quốc hội

Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ:  Về lệ phí trước bạ

Nghị định số 23/2013/NĐ-CP của Chính phủ:  Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ

Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng:  Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng:  Sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Nội dung phân tích:

Thứ nhất, về việc chuyển nhượng nhà bằng cách tặng cho:

Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Như vậy, trường hợp của bạn là giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Căn cứ theo Điểm a khoản 1 và Điểm a khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định trường hợp tặng cho nhà ở hình thành trong tương lai thì sẽ không cần phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Do vậy, nếu muốn nhận nhà bằng cách tặng cho thì bạn không cần phải đợi đến lúc có sổ đỏ/sổ hồng mà ngay khi hoàn tất hợp đồng mua bán với chủ đầu tư vẫn có thể làm thủ tục tặng cho được.

Thứ hai, về việc chuyển nhượng nhà bằng cách làm thủ tục mua bán thông thường (giá bán là 3 tỷ):

– Về lệ phí trước bạ, căn cứ theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 23/2013/NĐ-CP):

Điều 5. Căn cứ tính lệ phí trước bạ

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Điều 6. Giá tính lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Bộ Tài chính quy định cụ thể trình tự, thủ tục ban hành giá tính lệ phí trước bạ quy định tại Điều này.

Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.

Như vậy, lệ phí trước bạ bạn phải nộp khi tiến hành chuyển nhượng bằng cách mua bán là 0,5%  x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

– Về thuế thu nhập cá nhân:

Khoản 5 điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung các luật về thuế 2014) quy định thu nhập chịu thuế bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định về Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật."

Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:

"Điều 23. Biểu thuế toàn phần

1. Biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật này.

2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:

Thu nhập tính thuế	Thuế suất (%)
a) Thu nhập từ đầu tư vốn	5
b) Thu nhập từ bản quyền, nhượng quyền thương mại	5
c) Thu nhập từ trúng thưởng	10
d) Thu nhập từ thừa kế, quà tặng	10
đ) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn quy định tại khoản 1 Điều 13 của Luật này Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán quy định tại khoản 2 Điều 13 của Luật này	20   0,1
e) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật này Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 14 của Luật này	25   2

Trường hợp của bạn, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng (x 3 tỷ)

Như vậy, nếu bạn chọn cách chuyển nhượng bằng việc mua bán thông thường thì sẽ phải chịu lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và một số khoản khác như phí công chứng, phí đo vẽ,…

Thứ ba, về việc chuyển nhượng bằng việc sang tên luôn trên hợp đồng thì tại Thông tư 16/2010/TT-BXD (đã được sửa đổi bởi Thông tư 03/2014/TT-BXD) quy định như sau:

Điều 20. Xử lý các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;

b) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thoả thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;

c) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.

Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng;

Trường hợp của bạn, đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư nhưng chưa nhận bàn giao căn hộ nên được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã ký cho cá nhân khác mà không bắt buộc thông qua sàn giao dịch bất động sản. Bạn phải tiến hành lập văn bản chuyển nhượng, nộp các giấy tờ như quy định tại Điều 20 thông tư này. Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng (bố mẹ bạn) và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng (vợ chồng bạn); bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.