Kính chào Diễn Đàn Luật;, nhờ quý công ty tư vấn giúp tôi về sự việc với nội dung sau : Gia đình chú ruột với gia đình tôi ở liền kề nhau, 2 gia đình đều có sổ đỏ riêng của mỗi nhà. Năm 1996 chú chuyển ra nơi ở mới gần gần liền kề đất nông nghiệp, do gia đình tôi có 500m vuông đất nông nghiệp sát đất ở mới của chú nên gia đình chú chủ động xin đổi cho nhau để sản xuất làm ăn.

 Cụ thể gia đình tôi lấy đất vườn ở của chú còn chú lấy đất nông nghiệp của gia đình tôi gần nhà ở mới để đào ao thả cá. Sau khi đổi gia đình tôi đóng thuế phần đất đó theo đất nhà ở. Do khi đổi thỏa thuận không viết giấy tờ. Năm 2008 thực hiện cấp sổ đỏ mới gia đình tôi được địa chính huyện chụp sơ đồ đất của ông chú vào sơ đồ đất nhà ở cho gia đình tôi và đã có chữ ký của gia đình vào sơ đồ. Đến nay gia đình chú viết đơn đòi lại mảnh đất cũ. Chính quyền xã giải quyết như sau: Do mảnh đất đó đang thuộc sổ đỏ cua gia đình chú nên phải trả lại. Còn đất nông ngiệp của gia đình tôi đổi cho chú vẫn được thuộc về chú. Và đã được chú vào sổ đỏ với đất nhà ở . Luật sư tư vấn giúp tôi sự việc như vậy có đúng pháp luật hay không và gia đình tôi phải làm gì để đòi lại quyền lợi.

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai goi: 1900 616

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 1993

Nghị định 17/1999/NĐ-CP  của Chính phủ : Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất

Thời điểm gia đình bạn chuyển đổi đất là năm 1996 nên sẽ áp dụng các quy định của Luật đất đai 1993 về chuyển đổi quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: 

Điều 31 luật đất đai 1993 quy định: 

1- Thủ tụcchuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã; ở đô thịlàm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2- Thủ tụcchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đôthị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Điều 5, nghị định 179/1999/NĐ-CP quy định: 

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở được chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Thuận tiện cho sản xuất và đời sống;

2. Sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn được quy định khi Nhà nước giao đất.

Về hình thức 

Điều 6 nghị định trên quy định Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm có:

1. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất theo Mẫu số 1 ban hành kèm theo Nghị định này;

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất).

Về trình tự thủ tục chuyển đổi được quy định tại điều 7: 

1. Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất chuyển đổi.

2. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Bản hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất cho những trường hợp được chuyển đổi và vào sổ theo dõi biến động đất đai; nếu không được chuyển đổi thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được chuyển đổi quyền sử dụng đất.

3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn trình ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp đã thực hiện xong việc chuyển đổi.

Căn cứ vào các quy định trên thì việc gia đình bạn và gia đình chú bạn thực hiện việc chuyển đổi đất cho nhau mà chỉ thỏa thuận bằng lời nói, không lập hợp đồng, không có sự chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất là chưa đúng với các quy định của pháp luật. Để việc chuyển đổi đất này có hiệu lực pháp luật thì hai bên phải lập hợp đồng chuyển đổi, thực hiện việc công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định của pháp luật. 

Thứ hai, về tranh chấp phát sinh sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất

Sau khi thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, chú bạn viết giấy đòi lại đất và Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định diện tích đất nông nghiệp gia đình bạn đã chuyển đổi quyền sử dụng cho chú bạn và cả diện tích đất ở bác bạn đã chuyển đổi quyền sử dụng cho gia đình bạn, nay đều thuộc quyền sử dụng của chú bạn là trái với các quy định của pháp luật. Bởi lẽ:

-Theo quy định tại điều 97, luật đất đai 2013 thì "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước"

Việc Ủy ban nhân dân xã và bác bạn nói diện tích đất nông nghiệp đã được chú bạn xin Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và chuyển mục đích thành đất ở là thiếu cơ sở. Diện tích đất trên về mặt pháp lý vẫn thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn vì hai bên chuyển đổi đất nhưng chưa thực hiện và chưa hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật nên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn vẫn có ghi quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất này. Chú bạn không có căn cứ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp mà vẫn được Cấp giấy chứng nhận là hoàn toàn không có cơ sở pháp luật.

-Thứ hai, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ có thẩm quyền tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai. Cụ thể: 

Tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp”.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, gia đình bạn có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại điều 203, Luật đất đai 2013, cụ thể: 

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.