Kính chào Diễn Đàn Luật;, tôi có một vấn đề mong được công ty giải quyết giúp đỡ tôi như sau:

Năm 1998 Cha mẹ tôi sang mảnh đất, có giấy CNQSD đất tên cha mẹ tôi, đến năm 2004 cha mẹ tôi chia mảnh đất làm 2 phần, 1 phần tên cha mẹ tôi, 1 phần tên tôi (giấy CNQSD đất tên Hộ Bà: Q.N.N), gia đình tôi có 03 anh em, tôi là con út. Đến năm 2014, cha tôi mất, không để lại di chúc. Đầu năm 2015, tôi làm thủ tục vay ngân hàng thế chấp bằng GCN mang tên tôi, ngân hàng yêu cầu tôi xác nhận tài sản riêng, Tôi mang giấy xác nhận tài sản riêng về nhà cho mẹ và chị tôi ký vào(không có anh trai tôi ký), sau đó tôi mang ra tư pháp Phường xác nhận chữ ký của mẹ và chị tôi (không có mẹ và chị đi theo lên phường), rồi lên UBND thành phố ký xác nhận đây là tài sản riêng của tôi (là tài sản riêng của Bà Q.N.N). Thuế đất hàng năm cũng do tôi đóng. Nay mẹ tôi lại yêu cầu hủy giấy xác nhận tài sản riêng của tôi do trước đó không rõ nội dung trong giấy xác nhận là gì? tôi xin hỏi như sau:

1/ Việc Cha mẹ tôi làm giấy CNQSD đât năm 2004 mang tên tôi thì đủ căn cứ xác nhận Cha mẹ cho tôi tài sản chưa?

2/ Việc mẹ và chị ký xác nhận tài sản riêng của tôi nhưng không ra trực tiếp tại phường thì có hợp lý không?

3/ Thuế đất hàng năm tôi đóng thì có chứng minh được đó là tài sản riêng của tôi không?

4/ Việc xác nhận tài sản từ "hộ" sang "bà" thì có chứng minh được là tài sản riêng không?

5/ Nếu mẹ tôi yêu cầu hủy giấy CNQSD đất mang tên tôi thì có hợp lý không? Nếu hợp lý thì việc phân chia tài sản sẽ được chia thế nào? Rất mong VP luật sư sớm giải đáp thắc mắc cho tôi. Chân thành cảm ơn!

Người gửi: N.T.K

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900 61 62

 

Trả lời.

 

Đối với câu hỏi của bạn Nptlawyer.com ; xin hỗ trợ bạn trả lời như sau:

Căn cứ pháp lý.

 Bộ luật dân sự 2005

Nghị đinh 23/2015/NĐ – CP Về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch

Nội dung trả lời.

Thứ nhất xem xét trường hợp năm 2004 việc phân chia đất như vậy có hợp pháp hay không. Xét về nguồn gốc hình thành tài sản là mảnh đất này theo như bạn cung cấp thông tin thì tài sản này là tài sản chung của vợ chồng được hình thành trong thời kỳ hôn nhân cho nên việc tặng cho, mua bán, chuyển nhượng đều phải được sự đồng ý của hai vợ, chồng. Năm 2004 thì mảnh đất này đã được chia làm 2 thì được hiểu là việc chia này dựa trên việc bố mẹ bạn tặng cho, chuyển nhượng cho bạn thông qua hình thức hợp đồng và đủ điều kiện tách thửa và đã được cơ quan nhà nước là phòng tài nguyên môi trường cấp Huyện tách làm 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì việc này là hoàn toàn hợp pháp đúng theo quy định của pháp luật.

Nhưng trong trường hợp này khi tiến hành tặng cho bạn và khi đó bạn đã có gia đình thì việc tặng cho, chuyển nhượng này là tặng cho chung cho những người trong gia đình của bạn là vợ, chồng, các con và như vậy việc ghi tên trên giấy chứng nhận này là cũng phải ghi là hộ gia đình.

Việc cấp sổ đỏ cho bạn mang tên hộ gia đình là có căn cứ theo quy định tại điều 108 và điều 109  Bộ luật dân sự 2005 quy định 

" Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý."

Việc có 2 người thể hiện chữ ký vào trong văn bản xác nhận tài sản riêng nhưng không trực tiếp lên ủy ban nhân dân xã chưa xem xét đến tình hợp pháp hay không nhưng thiếu sự xác nhận của một người còn lại trong gia đình bạn thì việc xã có làm đi nữa thì bạn cũng không thể làm thủ tục thế chấp ngân hàng khi chưa có sự đồng ý của người còn lại. Xem xét đến mẹ và chị gái của bạn phải có mặt hay không thì ở đây việc có của hai người là bắt buộc căn cứ vào điều 9 Nghị đinh 23/2015/NĐ – CP

" Điều 9. Nghĩa vụ, quyền của người thực hiện chứng thực

1. Bảo đảm trung thực, chính xác, khách quan khi thực hiện chứng thực.

2. Chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc chứng thực của mình.

3. Không được chứng thực hợp đồng, giao dịch, chứng thực chữ ký có liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc của những người thân thích là vợ hoặc chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi của vợ hoặc chồng; con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể; ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em một của vợ hoặc chồng; cháu là con của con đẻ, con nuôi.

4. Từ chối chứng thực trong các trường hợp quy định tại các Điều 22, 25 và Điều 32 của Nghị định này.

5. Yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp thông tin cần thiết để xác minh tính hợp pháp của giấy tờ, văn bản yêu cầu chứng thực.

6. Lập biên bản tạm giữ, chuyển cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật đối với giấy tờ, văn bản yêu cầu chứng thực được cấp sai thẩm quyền, giả mạo hoặc có nội dung quy định tại Khoản 4 Điều 22 của Nghị định này.

7. Hướng dẫn người yêu cầu chứng thực bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ chứng thực chưa đầy đủ hoặc hướng dẫn nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền chứng thực, nếu nộp hồ sơ không đúng cơ quan có thẩm quyền."

Trong trường hợp từ chối chứng thực, người thực hiện chứng thực phải giải thích rõ lý do bằng văn bản cho người yêu cầu chứng thực."

Như vậy để đảm bảo tính khách quan, trung thực thì cơ quan có chức năng chứng thực phải yêu cầu mẹ và chị gái của bạn nên để thể hiện được đúng đây là chữ ký của 2 người và ý chí của 2 được thể hiện giấy xác nhận đó là xuất phát từ ý chí của hai người.

Việc bạn đóng thuế đất hằng năm như vậy chưa thể khẳng định được bạn là người có quyền sử dụng đất bởi vì quyền này còn dựa vào nhiều yếu tố và giấy tờ khác như người chiếm hữu trên thực tế, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Trả lời câu hỏi thứ tư của bạn là xác nhận tài sản từ " hộ " sang " bà" chưa thể khẳng định được ngay đó là tài sản riêng vì chỉ có giấy xác nhận đó thôi thì chưa đủ căn cứ, việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên hộ gia đình và thực chất hiện trạng mảnh đất này đang được chiếm hữu, sử dụng bởi hộ gia đình từ trước đến nay thì chưa thể khẳng định ngay được tài sản này là tài sản riêng. Tài sản riêng chỉ được xác lập trong trường hợp có căn cứ rõ ràng đây là tài sản riêng hoặc có bản án đã có hiệu lực pháp luật tuyên bố đây là tài sản riêng của bạn.

Như đã phân tích ở trên nếu việc tặng cho trước kia của 2 vợ chồng bố mẹ anh đã được lập thành hợp đồng và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận thì việc mẹ bạn yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ.

Giả sử trong trường hợp yêu cầu đó là hợp pháp thì việc phân chia tài sản chỉ được phân chi trên phần tài sản là di sản thừa kế của người bố đã mất năm 2014. Việc chia di sản thừa kế được chia theo di chúc hoặc chia theo pháp luật.

Trong trường hợp này nếu không có di chúc thì sẽ chia theo pháp luật và những người ở hàng thừa kế thứ nhất sẽ được hưởng phần di sản thừa kế bằng nhau theo quy định tại điều 676 bộ luật dân sự 2005 quy định cụ thể như sau:

" Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ.