Xin chào Diễn Đàn Luật;, tôi có một vấn đề cần tư vấn như sau: Nhà tôi có ký hợp đồng mua bán đất đã đặt cọc 2/3 số tiền với bên bán, nhưng hợp đồng không có công chứng, mà chỉ có chữ ký của 2 bên với chữ ký của người làm chứng là trưởng khu và 1 người nữa.

Đến nay là 5 năm chưa làm được sổ đỏ, tổng diện tích đất là 200m² nhưng họ không trả đủ số đất cho tôi, tôi muốn họ trả đủ số đất nói trên thì phải làm như thế nào. Vậy tôi muốn luật sư tư vấn giúp.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 

Trả lời:

 

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Nptlawyer.com ;. Về thắc mắc của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005 

Luật đất đai 2013 

Nội dung phân tích:

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005  quy định như sau: "2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.".

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013  quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Theo các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Căn cứ vào Điều 134 của Bộ Luật Dân sự 2005 như sau:

"Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."

Như vậy, trong trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà gia đình bạn đã kí kết với bên bán tuy có người làm chứng nhưng lại không được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nên đã vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng. Để có thể tiếp tục giao dịch trên, gia đình bạn có thể yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác ra quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn nhất định. Và gia đình bạn nên thỏa thuận với bên bán để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đúng quy định của pháp luật.

Khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, gia đình bạn có quyền yêu cầu bên bán giao nốt phần đất còn thiếu, nếu bên bán không giao đủ 200m2 đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng, gia đình bạn có thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Bạn cần lưu ý: trường hợp mà hai  bên không hoàn thiện quy định về hình thức trong thời hạn mà Tòa án cho phép thì hợp đồng sẽ vô hiệu, và hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu như sau: (Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005)

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy, bên bán sẽ hoàn trả tiền đặt cọc cho gia đình bạn, và gia đình bạn phải giao trả lại phần đất đang quản lý, sử dụng cho bên bán. 

 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

 

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật Đất Đai