Thưa luật sư tôi có một thắc mắc như sau mong luật sư giải đáp ạ:Dòng họ tôi có 1 ngôi từ đường, là nơi thờ cúng tổ tiên từ xưa để lại, mọi giỗ chạp, tế lễ của dòng họ hàng năm đều diễn ra ở đây.
Vài chục năm trở lại đây mỗi lần hư hỏng xuống cấp là cả họ lại đóng tiền theo đầu đinh để tu sửa. Theo phong tục truyền thống thì người cháu trưởng.Có trách nhiệm hương khói và dọn dẹp, bù lại người trưởng khi chết sẽ được thờ cúng tại 1 ban ở gian bên cạnh. Tháng 4/2015 cả họ họp và quyết định sửa lại nhà thờ tổ. Khi họp có lấy ý kiến của cả họ đồng thuận, cụ trưởng họ 95 tuổi cũng đồng thuận.
Con trai cả của cụ khi đó không có nhà, đến khi tháo rỡ nhà cũ mới về cũng đồng thuận, Người con cả còn làm lễ động thổ, đi gửi đồ thờ và ủng hộ công đức 5 triệu. Công trình thi công được khoảng 1 tháng thì người con trưởng không cho đơn vị thi công nữa vì lý do đất đấy là của cá nhân gia đình
Và đề nghị cả họ phải công nhận. Mặc dù trước đấy vào năm 2005 nhà con trưởng xây dựng (cũng trên đất của họ- với suy nghĩ là cho làm nhà riêng để khỏi phải sinh hoạt trên nhà thờ) thì cả họ không đồng ý cho làm cao hơn nhà thờ.Thì chính người cháu trưởng này có ký vào biên bản đồng thuận và chỉ xin được thay mái ngói lợp bằng mái bê tông và họ đã đồng ý. Vậy xin được tư vấn:
1.Việc làm của cháu trưởng họ như thế là đúng hay sai? Vi phạm vào điều luật nào trong luật đất đai thừa tự?
2.Cả họ muốn sang tên sổ đỏ với chủ sở hữu là ( nhà thờ họ Chu) có được không và trình tự như thế nào ( họ nhà tôi là họ Chu)
3.Tôi muốn ký HĐ ủy quyền nhờ VPLS vụ kiện này thì có được không và chi phí thế nào
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: K.H
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Nptlawyer.com ; đã nhận được câu hỏi của anh.Cảm ơn anh đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của anh chúng tôi giải đáp như sau
Căn cứ pháp lý
Bộ luật dân sự 2005;
Luật đất đai 2013
Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
Nội dung
Thứ nhất: Xác định hành vi của người cháu trưởng là đúng hay sai.
Căn cứ vào 220 Bộ luật dân sự quy định về sở hữu chung của cộng đồng được hiểu là:
"Điều 220. Sở hữu chung của cộng đồng
1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, làng, bản, buôn, sóc, cộng đồng tôn giáo và các cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thoả mãn lợi ích chung hợp pháp của cả cộng đồng.
2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thoả thuận hoặc theo tập quán, vì lợi ích của cộng đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất".
Từ quy định trên có thể thấy sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ và là sở hữu chung hợp nhất, tài sản do các thành viên của dòng họ cùng quyên góp, đóng góp , tặng cho chung hoặc từ các nguồn gốc khác phù hợp với quy định chung của pháp luật.4
Ở trường hợp của anh là sở hữu chung của cồng động,cụ thể tài sản ở đây là quyền sử dụng đất của dòng họ anh và hiện nay đang có tranh chấp với người cháu trưởng liên quan đến việc người này cho rằng đất mà anh này đang xây là đất của anh ấy, không phải là đất của dòng họ.
Nếu như có tranh chấp xảy ra thì các bên có thể lựa chọn các phương thức như tự thương lượng, hòa giải, có thể làm đơn yêu cầu UBND cấp xã, phường đứng ra giải quyết tranh chấp hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, nơi người cháu trưởng này đang cư trú. Dòng họ anh thì người trưởng họ sẽ đứng ra làm đại diện cho cả họ tham gia vào vụ kiện này hoặc có thể ủy quyền cho một người khác đứng ra đại diện thay cho mình và phải ủy quyền bằng văn bản.
Ở đây, để khẳng định xem người cháu trưởng này đúng hay sai cần căn cứ vào việc các bên đưa ra bằng chứng, chứng cứ chứng minh trước Tòa là phần đất đấy là quyền sở hữu của ai theo quy định tại điều 76 Bộ luật tố tụng dân sự 2005
"Điều 79. Nghĩa vụ chứng minh
1. Đương sự có yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải đưa ra chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp
2. Đương sự phản đối yêu cầu của người khác đối với mình phải chứng minh sự phản đối đó là có căn cứ và phải đưa ra chứng cứ để chứng minh."
Như vậy, nếu bên anh là nguyên đơn, anh sẽ có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu của mình là hợp pháp và có căn cứ.
Anh sẽ chứng minh theo hướng :
Đây là đất của dòng họ anh sử dụng từ khi nào, trên hồ sơ địa chính hay có giấy tờ nào ghi nhận diện tích cũng như quyền sử dụng đất của dòng họ không?
Đưa ra giấy tờ mà dòng họ anh đã đồng ý cho người cháu trưởng kia mượn đất để xây nhà.
Anh có thể nhờ những người dân xung quanh không phải là người của dòng họ đứng ra làm chứng về việc đây là đất của dòng họ anh và người cháu trưởng này chỉ mượn đất mà thôi.
Do đó chúng tôi không thể kết luận ai đúng, ai sai trong trường hợp của anh. Nếu như anh khởi kiện ra Tòa thì cần có những chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là hợp pháp và Tòa án sẽ dựa trên các chứng cứ đấy để đưa ra bản án là phần thắng kiện sẽ thuộc về bên nào.
Thứ hai: Liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đấy của dòng họ anh.
Căn cứ vào quy định tại điều 181 Luật đất đai 2013 quy định về sử dụng đất quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư.
“Điều 181. Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất
1. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
2. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Tại khoản 1 điều 166 Luật đất đai 2013 có quy định người sử dụng đất có các quyền sau:
“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Căn cứ vào điều 181 và khoản 1 điều 166 luật đất đai 2013 thì cộng đồng dân cư sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, phần đất chung của dòng họ anh sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của Luật đất đai 2013.
Căn cứ vào khoản 5 điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện cộng đồng dân cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền tài sản gắn liền với đất.
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận là:
Cộng đồng dân cư phải đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ hoặc là đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 3 điều 131 của luật này và đất không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, nếu đất đang xây nhà thờ họ của anh đang có tranh chấp nhưng được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vì đất không có tranh chấp chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 3 điều 131 luật đất đai 2013.
Trình tự xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Căn cứ vào khoản 1 điều 8, thông tư số 124/2013/TT-BTNMT hướng dẫn về những giấy tờ cần có trong hồ sơ khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và những dữ kiện anh đưa ra thì hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
– Giấy xác nhận của UBND cấp xã về đất được sử dụng chung cho cộng đồng dân cư;
– Hồ sơ, sơ đồ công trình xây dựng của nhà thờ họ;
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
– Trích lục địa chính hay các giấy tờ liên quan xác nhận thời điểm bắt đầu sử dụng đất;
– Giấy chứng minh thư nhân dân photo của người đại diện của dòng họ hoặc người được ủy quyền.
– Nếu ủy quyền cần có thêm hợp đồng ủy quyền được lập thành văn bản.
Sau khi hoàn tất hồ sơ thì sẽ gửi xuống phòng tài nguyên Môi trường cấp huyện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Theo quy định tại điều 2 nghị định 45/2014/NĐ-CP thì cộng đồng dân cư đang sử dụng đất khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì không phải là đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.
Do đó, dòng họ anh khi xin công nhận quyền sử dụng đất chỉ phải nộp tiền lệ phí trước bạ là 0.5% của giá đất theo quy định của UBND cấp tỉnh và nhân với diện tích được công nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.