Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Mẹ tôi đã được thừa kế duy nhất theo quy định của pháp luật, do cho con cháu mượn canh tác để sinh sống và được người cháu này bán cho người khác, mà không có thông báo gì cho bên mẹ tôi biết, kể cả bên mua cũng không đến hỏi gì trong việc mua bán cả.
Hiện bên mua có nhờ bên đo đạc xuống để đo đạc và kêu mẹ tôi ký giáp ranh và ký tên để chuyển nhượng giấy đăng ký quyền sử dụng đất. Do mẹ tôi không đồng ý nên người mua đòi đứng ra kiện.
Cho tôi hỏi: Ai có thẩm quyền xử lý tranh chấp đất đai? Bên mua có làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: H.K
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến Nptlawyer.com ;. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:
Căn cứ pháp lý:
Bộ luật dân sự năm 2005
Luật đất đai năm 2013
Nội dung:
Thứ nhất: về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Như bạn đã đề cập trong nội dung câu hỏi: "Hiện bên mua có nhờ bên đo đạc xuống để đo đạc và kêu mẹ tôi ký giáp ranh và ký tên để chuyển nhượng giấy đăng ký quyền sử dụng đất. Do mẹ tôi không đồng ý nên người mua đòi đứng ra kiện" ; do đó; vụ việc này thuộc trường hợp về tranh chấp đất đai trong Luật đất đai năm 2013.
Theo Điều 203 Luật đất đai năm 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."
Nếu có tranh chấp về đất đai, gia đình bạn có thể căn cứ vào Điều 203 nêu trên để nhờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết thỏa đáng.
Thứ hai: bên mua có quyền làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Căn cứ vào Điều 733 Bộ luật dân sự năm 2005 về thừa kế quyền sử dụng đất:
"Điều 733. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai."
Như vậy, vì mẹ bạn là người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật nên quyền sử dụng đất được chuyển sang cho mẹ bạn. Nói cách khác, mẹ bạn được hưởng đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 166 và Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
"Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."
Trong trường hợp của bạn, vì mẹ bạn chỉ cho người cháu mượn canh tác để sinh sống và được người cháu này bán cho người khác, mà không có thông báo gì cho bên mẹ bạn biết, kể cả bên mua cũng không đến hỏi gì trong việc mua bán cả; do đó, việc mua bán giữa người cháu và bên thứ ba là bất hợp pháp. Nói cách khác, người mua sẽ không được làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì người có quyền sử dụng đất hợp pháp là mẹ bạn.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về doanh nghiệp và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi vào giờ hành chính ở địa chỉ: Phòng 802, Tòa nhà VNT, số 19, đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Tp. Hà Nội. Hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài .
Trân trọng.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI