Kính thưa luật sư. Ông tôi đã có một vụ tranh chấp đất cách đây gần 20 năm mà vẫn chưa được giải quyết. Gia đình chúng tôi mong muốn xúc tiến hồ sơ để đẩy nhanh tiến độ thì phải làm thế nào. Câu chuyện tranh chấp như sau: Cách đây gần 25 năm, ba của ông tôi có đứng tên một phần đất khá to, và đã bán một phần đất nhỏ bên trong, khoảng 50m2 cho bà A.

Nhưng lúc bấy giờ do bà A chưa đưa đủ tiền và đi đâu đó biệt tích suốt mấy năm trời, nên ông tôi đã mang số tiền trước đó bà A đã đưa xuống UBND xã trả lại ( vẫn còn giấy tờ chứng minh) và sử dụng lại phần đất mà đã hứa bán cho bà A. Một thời gian sau đó, có một phụ nữ tên B đến thuê đất ở mặt tiền để kinh doanh. Cách đó khoảng vài năm thì bà A quay về bà nói với bà B rằng là miếng đất ở mặt tiền đường này là của bà ta đã mua từ gia đình tôi. Bà B không tìm hiểu kỹ và đã đưa tiền cho bà A để mua phần đất mà bà đang thuê từ ông tôi. Ông tôi biết được chuyện đó và đã làm đơn kiện vì 2 người đó đã mua bán phần đất thuộc quyền sở hữu của ông tôi. Tòa án cũng đã ra quyết đình rằng tất cả những phần đất nói trên đều thuộc quyền sở hữu của ông tôi. Nhưng sau đó không lâu, bà B uất ức đã đưa tiền cho bà A và khao khát có bằng được phần đất của ông tôi nên đã nhờ người quen và tiền để lật ngược tình thế. Không biết bà ta làm cách nào mà bà ta lại làm được sổ đỏ phần đất mặt tiền rộng lớn nói trên (bao gồm cả phần đất mà gia đình ông tôi đang sinh sống) đứng tên của bà ta. Không lâu sau đó thì có quyết định từ tòa án cấp huyện buộc gia đình ông tôi phải đi chỗ khác, nếu không sẽ bị cưỡng chế. Và cuối cùng, thì một đội quân mang danh thi hành công vụ xuống đập phá hết nhà cửa của ông tôi. Ông tôi oan ức đã làm đơn kiện khắp nơi mà vẫn chưa có ai đứng ra giải quyết. Thời điểm xảy ra vụ việc tôi còn quá nhỏ nên cũng không nắm rõ tình tiết và hồ sơ cho lắm. Tuy nhiên cốt chuyện chính là như thế. Vậy theo luật sư đối với vụ kiện này gia đình tôi nên làm thế nào và có thể thắng kiện được không? Rất mong được luật sư hỗ trợ để gia đình chúng tôi lấy lại được phần đất của ông cha mình để lại và làm nguôi ngoai bao nhiêu oan ức mà gia đình tôi đã gánh chịu bấy lâu nay. Hiện tại phần đất nói trên đang nằm ở vị trí đẹp, giá trị cao, ước tính theo giá thị trường khoảng 1,5 tỷ. Rất mong luật sư có thể tư vấn cho gia đình chúng tôi trong trường hợp này. Xin chân thành cám ơn ! 

Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục Tư vấn Luật Đất đai – Nptlawyer.com ;

Luật sư tư vấn Luật Đất đai gọi:

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

 

1. Cơ sở pháp lý 

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Luật tố tụng dân sự số 24/2004/QH11 của Quốc hội

Luật Khiếu nại số 02/2011/QH13 của Quốc hội

Luật Tố tụng hành chính số 64/2010/QH12 của Quốc hội

2. Nội dung tư vấn

Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng mua bán đất đai được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (01/7/2004) thì hợp đồng mua bán này không bắt buộc phải công chứng.

Như vậy, nếu như hợp đồng mua bán của gia đình bạn được xác lập sau ngày 01/7/2004 mà không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng mua bán này không có hiệu lực pháp luật. Trong phần trình bày của bạn, bạn không nói rõ ông bạn thực hiện việc chuyển nhượng chính xác vào thời điểm nào. Nếu là vào đúng 25 năm về trước, tức là vào năm 1991, thì lúc này vẫn áp dụng Luật Đất đai năm 1987, như vậy, việc mua bán quyến sử dụng đất lúc này không bắt buộc phải lập thành văn bản và có công chứng. Vì vậy, việc mua bán lúc này của ông bạn và bà A là đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bạn không trình bày rõ, thỏa thuận lúc mua quyền sử dụng mảnh đất 50m2 như trên thì giữa bà A và ông bạn có thỏa thuận rõ về thời điểm thanh toán hết nợ là lúc nào. Bởi, sau khi bà A trả 1 khoản tiền trên cho ông bạn và sau đó không có bất kỳ giao dịch nào khác nữa thì trường hợp này chúng tôi không thể xác định rõ việc ông bạn mang số tiền trên đến UBND xã trả   mà không tìm và thông báo cho bà A là đúng hay sai. Tuy nhiên, sau đó, Tòa án đã có quyết định công nhận mảnh đất trên vẫn thuộc quyền sở hữu của ông bạn, tức là Tòa án xác định trước giờ chưa có giao dịch mua bán đất giữa ông bạn và bà A, nghĩa là việc ông bạn trả lại tiền cho bà A theo cách thức như trên là hợp lý.

Tuy nhiên, sau đó bà B lại có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên là không đúng quy định của pháp luật. Bởi theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có một trong những căn cứ được quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật này. Trong khi trước đó ông bạn vừa được Tòa án ra quyết định quyền sử dụng mảnh đất này thuộc về ông bạn mà không có lý do gì bà A đang thuê đất của ông bạn lại có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đứng tên trên giấy chứng nhận này. Việc thực hiện như vậy của Phòng Tài nguyên môi trường, của các cơ quan có thẩm quyền là không đúng quy định của pháp luật. Theo đó, ông bạn có thể thực hiện việc khiếu nại đối với quyết định hành chính sai phạm này. 

Theo quy định tại Điều 7 Luật Khiếu nại 2011 thì:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.'

Theo như quy định trên, ông của bạn có quyền được khiếu nại lần đầu trực tiếp đến cơ quan đã ra quyết định hành chính tức là UBND cấp huyện nơi có đất, nếu vẫn không thành, ông của bạn có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp huyện. Sau đó, nếu chủ tịch UBND cấp huyện vẫn không giải quyết thì ông của bạn có quyền được khời kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính. Theo quy định tại Điều 29 Luật Tố tụng Hành chính 2010 thì:

"Điều 29. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Toà áncấp huyện) giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau đây:

1. Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước từ cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Toà án hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước đó;

2. Khiếu kiện quyết định kỷ luật buộc thôi việc của người đứng đầu cơ quan, tổ chức từ cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Toà án đối với công chức thuộc quyền quản lý của cơ quan, tổ chức đó;"

Như vậy, theo quy định này, ông bạn có thể làm đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Kèm theo ông bạn có thể gửi các chứng cứ chứng minh rằng ông bạn mới là người có quyền sử dụng mảnh đất này: như giấy tờ chứng minh việc ông bạn đã trả lại tiền cho bà A ở UBND xã, Quyết định của Tòa án trước đó cho rằng ông bạn là người có quyền sử dụng toàn bộ mảnh đất…

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai.