Từ năm 1960, gia đình tôi đã ở trên mảnh đất do tổ tiên giao lại để canh tác và thờ phụng ông bà (trên trích lục của chế độ cũ ghi đất trồng lặt vặt, và đất chôn mộ, diện tích 580m2). Thời bấy giờ mảnh đất còn hoang vu, đất gò và cây cối mọc rậm rạp, ba tôi có khai hoang thêm để chăn nuôi. Sau giải phóng chính quyền địa phương mới quy hoạch san bằng và chia ruộng cho dân. Gia đình tôi vẫn sống trên mảnh đất này từ đó đến nay không có tranh chấp.
Nay tôi muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở toàn bộ diện tích thực trạng đang sử dụng là 900m2, tôi cần làm hồ sơ thủ tục như thế nào? Tôi phải nộp tiền sử dụng đất là bao nhiêu? Diện tích đất dôi ra so với trích lục cũ, có phải là đất lấn chiếm hay không?
Kính nhờ Luật sư hướng dẫn và giúp đỡ. Gia đình tôi xin trân trọng cảm ơn Luật sư!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại, gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Nptlawyer.com ;. Chúng tôi xin tư vấn thắc mắc của bạn như sau:
CĂN CỨ PHÁP LÝ
Luật Đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Nghị định 45/2014/NĐ – CP quy định về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư 24/2014/TT – BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.
NỘI DUNG TRẢ LỜI
Hồ sơ bạn cần nộp bao gồm đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu, các chứng từ về nghĩa vụ liên quan tới đất (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), được quy định tại điều 8 thông tư 24/2014/TT – BTNMT. Trình tự thủ tục tuân theo điều 70 nghị định 43/2014/NĐ – CP.
Thửa đất 580m2 của gia đình bạn có trong trích lục của cơ quan nhà nước chế độ cũ nhưng không xác định quyền sử dụng đất của gia đình bạn, vì vậy tổng thể 900m2 đất gia đình bạn không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. UBND cấp huyện sau khi xem xét sẽ cấp cho gia đình bạn Giấy chứng nhận (trường hợp không có giấy tờ về đất đai nhưng sử dụng đất ổn định, lâu dài và không xảy ra tranh chấp – khoản 2 điều 101 Luật Đất đai 2013) và thu tiền sử dụng đất của thửa đất này.
" Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. "
Phần diện tích bố bạn khai hoang là đất không rõ nguồn gốc nhưng được gia đình bạn sử dụng ổn định một thời gian dài, không xảy ra tranh chấp, thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không bị coi là đất lấn chiếm. UBND xã sẽ xem xét để quyết định việc gia đình bạn sử dụng ổn định mảnh đất đó, theo quy định ở khoản 1 và khoản 4 điều 21 nghị định 43/2014/NĐ – CP.
" Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất. "
Tiền sử dụng đất bạn phải nộp tùy thuộc vào địa phương nơi bạn ở (khác biệt về giá đất cụ thể và hạn mức giao đất ở của từng địa phương – khoản 2 điều 143 Luật Đất đai 2013). Hạn mức giao đất ở ở các địa phương đều không lên tới 900m2, vì vậy, ngoài tiền sử dụng phần diện tích đất theo hạn mức phải nộp khi đăng ký (khoản 1 điều 55 Luật Đất đai 2013), bạn còn phải nộp thêm tiền chuyển mục đích sử dụng đất (theo quy định tại điểm d và điểm đ khoản 1 điều 57 Luật Đất đai 2013). Số tiền bạn cần nộp được quy định tại nghị định 45/2014/NĐ – CP, cụ thể trường hợp của gia đình bạn tại khoản 1 điều 6 nghị định này.
" Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; "
" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;"
" Điều 143. Đất ở tại nông thôn
2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. "
" Điều 6 (Nghị đinh 45/2014/NĐ – CP). Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 2013 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 Luật Đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất. “
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn
Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: .
Trân trọng!
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI