Dear,Nptlawyer.com, Tôi muốn nhờ công ty tư vấn giúp tôi vấn đề chia đất đai của Ba quá cố để lại. Cách đây hơn 20 năm lúc Ba tôi còn sống,ông chỉ chỉ cho các con là vị trí người này cất nhà chỗ này và nguời kia cất nhà chỗ kia,chứ không kịp chia cắt sổ đỏ cho từng đứa con của mình. Và chúng tôi cứ vậy mà sinh sống từ lúc ông mất được 20 năm nay.
Giờ 5 chị em chúng tôi ai cũng có con cái trưởng thành và có cháu nội ngoại hết rôi,mà đất đai vẫn còn đứng tên Ba tôi.sổ đỏ thì chị tư tôi giữ,chị cứ hứa là chia nhưng đã quá nhiều năm cứ hứa.chị em chúng tôi cũng không có cho xem sổ đỏ đó. Các con tôi nay trưởng thành hết rồi và chị em tôi cũng đã già,chúng tôi muốn chia phần đất này để chia lại cho các con chúng tôi.Nhưng chị tư cứ hứa hoài gần 10năm nay,chị em không chia được. Tôi muốn nhờ luật pháp can thiệp nhưng không biết phải làm sao để luật pháp can thiệp.nên công ty luật có thể tư vấn giúp tôi các bước thủ tục pháp lý để chúng tôi thuận tiện làm việc với chị tư tôi để tiến hành chia lại đất đai do Ba tôi để lại.
Xin chân thành cảm ơn quý vị đã hỗ trợ và tư vấn giúp tôi được nhờ.xin cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
I. Căn cứ pháp lý.
– Bộ luật dân sự2005
– Bộ luật dân sự 1995
– Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
– Luật đất đai 2013
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP
II. Nội dung
1/.Theo như những gì bạn trình bày, có thể thấy khi bố bạn mất đi mà không để lại di chúc, việc bố bạn phân chia đất cho các con cũng được nói bằng miệng. Vì thời điểm ông bạn còn sống BLDS 1995 đang có hiệu lực pháp luật, mà theo quy định tại Điều 654 BLDS 1995 quy định như sau:
"Điều 654. Di chúc miệng
1- Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe doạ do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản, thì có thể di chúc miệng. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ.
2- Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt, thì di chúc miệng bị huỷ bỏ."
Như vậy, xét theo quy định pháp luật di chúc miệng của bố bạn không hợp pháp. Như vậy, tài sản bố bạn để lại sẽ được chia theo quy định pháp luật.
Hiện nay, vấn đề phát sinh về việc tách sổ đỏ nên sẽ áp dụng BLDS 2005 để giải quyết.Điều 675 BLDS 2005 quy định như sau:
"Điều 675. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật
1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:
a) Không có di chúc;
b) Di chúc không hợp pháp;
c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;
d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản."
Nhưng Điều 645 BLDS 2005 cũng quy định như sau:
"Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế
Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."
Vì bố của bạn đã mất cách đây hơn 20 năm nên đã quá thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế, ai đang trực tiếp quản lý sử dụng di sản thừa kế thì sẽ tiếp tục quản lý sử dụng, những người thừa kế khác không còn quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế. Tuy nhiên, tại Điểm 2.4 Mục I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định như sau:
"2.4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế
a) Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:
a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.
a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.
a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.
b) Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền… thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản."
Như vậy, trường hợp này của bạn là theo điểm a.2 "a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ." Vì bạn và tất cả các anh chị em của mình đều đồng ý và ở trên đất đó đã được hơn 20 năm.
2/. Điều kiện và thủ tục để được tách sổ đỏ.
* Điều kiện để được tách sổ đỏ:
Theo khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) và không cho phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Do bạn chưa cung cấp thông tin là mảnh đất thuộc địa phận của địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là mảnh đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Để biết về thông tin này bạn đến Ủy ban nhân dân địa phương xin thông tin.
*Thủ tục:
Căn cứ vào Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Hồ sơ xin tách thửa bao gồm:
– Đơn xin tách thửa (theo mẫu);
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);
– Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Số lượng hồ sơ: 01 bộ
Thời hạn giải quyết không quá 20 ngày (điểm đ, khoản 2, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.