Xin chào Nptlawyer.com ;, Tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Tôi chuẩn bị mua một lô đất có diện tích 4mx17m ở Huyện Hóc Môn TP. HCM. Lô đất này nằm trong sổ đỏ chung 500m2 của Ông Ngọt, Ông Ngọt bán cho Bà An bằng giấy tờ viết tay có gia đình ông Ngọt và xã ký xác nhận.
Giờ em mua lai lô đất này của Bà An bằng Hợp đồng mua bán viết giấy tay có UBND xã chứng thực thì có hợp pháp không. Hiện giờ Bà An vẫn kê khai với cơ quan xã và nộp thuế đất.
Vấn đề nữa là: Con ông Ngọt đã mang sổ đỏ này đi thế chấp ở Ngân hàng chưa lấy về. Sau này con ông Ngọt không có khả năng trả nợ cho Ngân hàng thì ngân hàng xuống tịch thu đất. Vậy em có bị mất lô đất này ko? Nếu tôi mua thì sau này có làm sổ đỏ, xây nhà đươc ko? Trong trường hợp này tôi có nên mua hay không?.
Rất mong được sự tư vấn sớm của VP Nptlawyer.com ;.
Cảm ơn rất nhiều!!!
Người gửi: HTK Thom
>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:
Tư vấn chuyển nhượng đất đang cầm cố tại ngân hàng – Ảnh minh họa
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty chúng tôi, vấn đề của bạn, Nptlawyer.com ; xin được trả lời như sau:
I) Căn cứ pháp lý:
Bộ luật dân sự 2005
II) Nội dung:
1, Xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bà An:
Theo các thông tin bạn cung cấp diện tích đất mà bạn định mua cùng trên diện tích 500m2 của gia đình ông Ngọt. Sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngọt và bà An đã được lập thành văn bản và có chứng thực của UBND xã, phường như vậy đã đảm được về hình thức của hợp đồng theo Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”, tuy nhiên chưa tiến hành tách thửa và làm thủ tục sang tên.
Theo đó, việc thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng được thực hiện sau khi ông Ngọt đã chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất trên cho bà An, như vậy tại thời điểm con trai ông Ngọt mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại Ngân Hàng thì bạn phải xem xét rằng bên thế chấp đã thế chấp 1 phần diện tích đất hay toàn bộ diện tích đất trên. Có 2 trường hợp có thể xảy ra như sau:
– TH1: Việc thế chấp để đảm bảo cho khoản nợ vay ngân hàng gia đình ông Ngọt chỉ thế chấp 1 phần diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong phần diện tích đất thế chấp không có phần diện tích đất đã bán cho bà An thì bạn vẫn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà An khi có xác nhận của bên ngân hàng về việc này.
– TH2: Con trai ông Ngọt đã thế chấp toàn bộ phần diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Ngọt phải thông báo cho bà An biết và đồng ý về vấn đề thì mới có thể tiến hành thế chấp tại ngân hàng. Nếu trên thực tế bà An không biết về vần đề này thì bà An có quyền đến ngân hàng và yêu cầu bên ngân hàng hủy hợp đồng thế chấp trên theo quy định tại khoản 3, Điều 348 Bộ luật dân sự 2005 về nghĩa vụ của bên thế chấp “Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.” Như vậy xét trong trường hợp của bạn nếu bà An biết và đồng ý về việc thế chấp trên thì tại thời điểm này bạn muốn mua lại phần đất này của bà An thì bạn cần phải lưu ý một số vấn đề khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng cụ thể như sau:
– Theo quy định tại Điều 348 Bộ luật dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản theo đó bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật dân sự.
“Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản
Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:
1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
2. áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.
Điều 349: Quyền của bên thế chấp
3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.
4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.”
Như vậy, nếu bà An muốn chuyển nhượng phần diện tích đất trên cho bạn thì phải được ngân hàng đồng ý, nhưng thực tế ngân hàng rất khó để đồng ý về vấn đề này vì sẽ không đảm bảo được quyền lợi của ngân hàng khi bên thế chấp không trả được nợ.
Nếu ngân hàng không đồng ý cho các bên làm hợp đồng chuyển nhượng mà bạn và bà An vẫn thực hiện giao dịch trên thì giao dịch của bạn có thể bị vô hiệu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng quy định tại Điều 122 và Điều 128 Bộ luật dân sự 2005 là vi phạm điều cấm của pháp luật:
“Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”
2, Về xử lý tài sản thế chấp.
– Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên ngân hàng nhưng bên thế chấp không trả được nợ thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp là toàn bộ phần diện tích được xác nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 355 Bộ luật dân sự 2005 về xử lý tài sản thế chấp.
“Điều 355. Xử lý tài sản thế chấp
Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.
Điều 336. Xử lý tài sản cầm cố
Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố.
Điều 338. Thanh toán tiền bán tài sản cầm cố
Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó.”
Như vậy, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho một hợp đồng vay thì bạn không nên làm hợp đồng chuyển nhượng vì khả năng rủi ro rất cao. Vì vậy nếu vẫn muốn thực hiện giao dịch mua bán với phần diện tích đất trên trong trường hợp bên thế chấp đã thế chấp toàn bộ phầng diện tích đất trên thì bạn có thể thực hiện theo một trong cách sau:
+ Thứ nhất, bạn có thể yêu cầu bà An cùng gia đình ông Ngọt đến ngân hàng thỏa thuận về việc chuyển nhượng một phần diện tích đất trên hoặc thỏa thuận đảm bảo bằng một tài sản khác thay thế (nếu có) tthì bên ngân hàng nếu xét thấy việc đảm bảo bằng phần diện tích đất còn lại cũng như tài sản khác không ảnh hưởng đến việc đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thì bên ngân hàng sẽ đồng ý khi đó các bên có thể làm hợp đồng chuyển nhượng phần diền tích đất trên.
+ Thứ hai, các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc để thể hiện rõ ý chí muốn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên và thỏa thuận tại thời điểm bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ của ngân hàng thì sẽ tiến hành giao kết hợp đồng.
Trân trọng ./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT
—————————————————
THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:
1. Tư vấn tách thửa đất đai;
2. Tư vấn pháp luật đất đai ;
3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất ;
4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai ;
5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;
6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá ;