Kính chào Nptlawyer.com ; ! Thưa luật sư tôi có một thắc mắc mong luật sư giải đáp giúp tôi. Tháng 4/1993 tôi có mua một mảnh đất 96m2 liền kề với đất ở nhà tôi (giấy tờ viết tay do 2 gia đình tự thỏa thuận).
Tổng diện tích đất là 283m2 gồm diện tích đất tôi mua thêm và diện tích đất ông cha để lại. Đất nhà tôi được cấp trước năm 1954, từ năm 1993 đến nay tôi đã sử dụng liên tục 2 mảnh đất này (để ở) và không hề xảy ra tranh chấp. Nay tôi đến phòng địa chính của xã để làm thủ tục cấp GCNQSD đất thì cán bộ địa chính cho tôi biết 96m2 tôi mua là đất khai hoang lấn chiếm và phải nộp đủ tiền sử dụng đất là 50%. Vậy xin quý luật sư tư vấn cho tôi về việc cấp GCNQSD đất trước ngày 15/10/1993 sử dụng làm nhà ở và phục vụ đời sống, giấy tờ viết tay có giá trị hay không và việc thu tiền sử dụng đất trong trường hợp của tôi thế nào là đúng Xin chân thành cảm ơn luật sư.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Nptlawyer.com ;. Chúng tôi xin trả lời như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật dân sự 2005
Luật đất đai 2013.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất.
Nội dung tư vấn
1. Giấy tờ viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này có giá trị pháp lý không.
Căn cứ theo điều 689 LDS
"Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này."
Như vậy theo pháp luật hiện hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tức là việc mua bán đất giữa các bên phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực, theo đó giấy tờ viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có giá trị pháp lý. Mặt khác nếu đây là đất lấn chiếm theo thông tin bạn cung cấp thì bên đã bán đất này cho bạn ngay từ đầu không được quyền bán đất nên giấy viết tay này hoàn toàn không có giá trị pháp lý, tuy nhiên do đất đã được sử dụng và ổn định lâu dài nên bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013.
"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
2. Thu tiền sử dụng đất.
Căn cứ theo Điều 6 Luật nghị định 45/2014/NĐ-CP
"Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất".
Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn .
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.