Xin chào Diễn Đàn Luật;, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Tôi hiện nay đang cư trú tại Khu 5 thị trấn CR, huyện VĐ, tỉnh Quảng Ninh Nhà tôi có 220,4 mét vuông đất (cả đất nhà ở và đất vườn tạp) đã được cấp bìa đỏ.

Gia đình tôi đã xây dựng 2 căn nhà trên mảnh đất đó, một căn nhà 2 tầng và một căn nhà cấp 4. Nay UBND huyện VĐ có giao cho Công ty TNHH VL thu hồi đất để thực hiện dự án khu vui chơi giải trí và trung tâm thương mại. Giá đất đền bù mà Công ty TNHH VL đưa ra hiện nay là 5.500.000đ/m2. Với giá đền bù trên gia đình tôi không đồng ý với giá đất mà công ty TNHH VL đưa ra. Vậy, thưa luật sư gia đình tôi có thể yêu cầu công ty TNHH VL đưa ra mức giá đền bù theo thỏa thuận giữa gia đình tôi và công ty được không? (nếu được) gia đình tôi phải làm những thủ tục gì? Ngoài giá đền bù đất gia đình tôi có được đền bù nhà ở không, giá đền bù như thế nào? Tôi xin nói thêm, dự án này đã có từ năm 2004 nhưng bên phía công ty và UBND huyện chưa có văn bản cụ thể về dự án này cho người dân biết. Vào năm 2011 gia đình tôi có xây lại nhà và xin cấp giấy phép xây dựng nhưng UBND huyện không đồng ý cấp vì lý do "đất trong dự án" không được phép xây dựng. Gia đình tôi vẫn tiếp tục xây dựng (vì căn nhà cũ của gia đình đã quá cũ kĩ (xây dựng năm 1975) không đủ sức chống chọi với những cơn bão hàng năm). Thưa luật sư, gia đình tôi đã tự ý xây dựng nhà như vậy có ảnh hưởng đến quyền lợi đền bù của gia đình tôi không? Rất mong nhận được câu trả lời sớm của Luật sư Nptlawyer.com ;! Thay mặt gia đình tôi xin trận trọng cám ơn quý luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn luật Đất đai gọi: 

Trả lời:

 

Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Công ty chúng tôi.  Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013  

– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 

Nội dung phân tích:

Hiện nay, Nhà nước cũng đã quy định cơ chế tự thỏa thuận giá bồi thường khi thu hồi đất giữa doanh nghiệp với người có đất bị thu hồi. Theo đó Dự án xây dựng khu dân cư mà doanh nghiệp đầu tư không phải Nhà nước thu hồi thì người sử dụng đất và chủ đầu tư thỏa thuận với nhau về hình thức chuyển đổi và mức đền bù. Gia đình bạn nên đàm phán và thỏa thuận trực tiếp với đại diện của doanh nghiệp về giá đền bù khi thu hồi đất nếu không đồng ý với mức giá đền bù mà doanh nghiệp đưa ra.

Căn cứ vào Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, gia đình bạn được bồi thường thiệt hại về nhà và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất như sau:

"Điều 9. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

4. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương."

Căn cứ vào Điều 49 Luật Đất Đai 2013 như sau:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này".

Trong trường hợp của gia đình bạn thì dự án đã có từ năm 2004 nhưng đến nay là năm 2015 mà UBND huyện vẫn chưa có bất cứ một thông báo, quyết định cụ thể nào cho người dân, có thể có 2 trường hợp: 

– Trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Trường hợp này bạn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm cả xây mới nhà 

– Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Từ 2004 đến 2011 mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ. Đồng nghĩa với việc bạn sẽ được xây mới nhà ở.

Cả hai trường hợp này, nếu trường hợp chính quyền không cho phép bạn cải tạo lại nhà thì bạn có thể khiếu kiện, khiếu nại quy định tại Điều 204 Luật đất đai 2013. Điều 204 quy định như sau:
"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính"

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn Pháp luật đất đai