Xin chào Diễn Đàn Luật;! Tôi có sự việc mong nhận được sự tư vấn của công ty như sau: Tôi và bảy người khác cùng mua tám căn nhà liền kề cấp 4, được xây dựng trên diện tích đất 172 mét vuông. Với diện tích mỗi căn 21m (3m x 7m), thuộc xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè.
Việc mua bán tất cả đều làm giấy tay, và có ra phòng công chứng tư nhân để xác lập hợp đồng giao dịch. Bên bán vẫn chưa sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua. Đến nay đã 03 năm, chúng tôi bên mua có nhờ bên bán giúp làm thủ tục sang tên và tách riêng cho mỗi hộ 1 sổ riêng. Bên bán đồng ý và yêu cầu chúng tôi cung cấp toàn bộ hồ sơ cho bên bán đi đăng ký sang tên và tách sổ. Bên mua chịu hoàn toàn chi phí, lệ phí và thuế. Tôi vui mừng vì sẽ được đăng ký cấp sổ và tách riêng cho từng hộ, sẽ không còn làm phiền đến những hộ đồng sở hữu khi có phát sinh mua bán sau này. Nhưng tôi vẫn có một số thắc mắc sau:
1. Sau khi nhận lại đầy đủ hồ sơ bên mua, bên bán có thể sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này để thực hiện việc cá nhân khác như đi vay thế chấp, mua bán tiếp cho người khác ?
2. Với trường hợp giao dịch và diện tích nhà như vậy, có được phép đăng ký và xin cấp sổ riêng cho từng hộ không? Nếu không được tách riêng, thì nên làm thế nào để việc mua bán lại sau này vẫn không phụ thuộc những người cùng mua?
Xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến , gọi:
Trả lời:
Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Căn cứ pháp lý:
Bộ luật dân sự 2005
Luật đất đai 2013
Luật nhà ở 2014
Nội dung tư vấn:
1/ Vấn đề 1:
Bộ luật dân sự quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà như sau:
"Điều 450. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."
Như vậy, hợp đồng của bạn và bên bán nhà hoàn toàn đúng với quy định của pháp nên sẽ có hiệu lực pháp lý và được pháp luật bảo hộ nếu như có tranh chấp xảy ra.
Ngoài ra, luật cũng quy định rõ về nghĩa vụ của bên bán nhà như sau:
"Điều 451. Nghĩa vụ của bên bán nhà ở
Bên bán nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:
1. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;
2. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;
3. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;
4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật."
Theo như bạn nói nếu trong trường hợp bên bán nhà sử dụng hồ sơ của bạn để thực hiện những việc cá nhân như thế chấp, cầm cố, bán tiếp cho người khác thì đã vi phạm nghiêm trọng vào nghĩa vụ của bên bán nhà đó là bảo quản nhà trong thời gian chưa giao vầ thực hiện đúng các thủ tục mua bán trong đó có việc sang tên nhà đất. Nên nếu có xảy ra sự việc trên thì bạn có thể kiện người bán ra toà với hành vi vi phạm hợp đồng.
2/ Vấn đề 2: diện tích tối thiểu tách thửa và bán nhà khi có nhiều đồng sở hữu
* Diện tích tách thửa tối thiểu của huyện Nhà bè
Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định: “4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”
Như vậy, việc tách thửa phải đạt điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
Theo Điểm b Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực kể từ ngày 25 tháng 10 năm 2014:
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu đối với đất ở thuộc huyện Nhà Bè như sau:
– Đối với thửa đất chưa có nhà thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 120m2 và chiều rộng mặt tiền hơn 7m
– Đối với thửa đất có nhà hiện hữu thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 80m2 và có chiều rộng mặt tiền hơn 5m.
Theo đó, diện tích nhà ở hiện tại của bạn không đủ điều kiện để tách thửa.
* Việc bán nhà khi có chung nhiều đồng sở hữu:
Theo quy định tại Điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005 về định đoạt tài sản chung thì:
“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại”.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 96 Luật Nhà ở:
"1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản.
Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà đã được Toà án tuyên bố mất tích thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.
2. Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự."
Căn cứ quy định trên, để bán được căn nhà đó thì bạn cần có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả người là chủ sở của mảnh đất.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.