Tư vấn Đất đai

Rủi ro trong mua bán quyền sử dụng đất ?

Kính chào Diễn Đàn Luật;, tôi có câu hỏi mong Luật sư tư vấn giúp tôi như sau: Tôi dự định mua lô đất, lô đất này gồm 02 thửa, 01 thửa thì người anh đứng tên, 01 thửa người em đứng tên. Nhưng người em đi nước ngoài, người em làm hợp đồng ủy quyền/giấy ủy cho người anh đứng tên chuyển nhượng, đồng thời người anh cũng chuyển nhượng thửa đất sở hữu. Tôi chưa thấy GCNQSDĐ của bên bán nữa, vì qua môi giới.

 Tôi có tham khảo về các rủi ro của hợp đồng ủy quyền. Vậy xin hỏi, tôi có mua được 02 thửa đất nêu trên không? Và có những rủi ro như thế nào nhờ Luật sư hỗ trợ giúp tôi.

Xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2013

Bộ luật dân sự 2005

Luật công chứng  2014

Nội dung trả lời:

1. Về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 167, khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Căn cứ theo quy định trên thì người sử dụng đất chỉ có quyền chuyển nhượng và các quyền khác khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng dất. Nếu người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có quyền chuyển nhượng, trong trường hợp này, bạn có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: lập hồ sơ bao gồm:

  • 03 bản chứng minh thư công chứng, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng;

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản gốc và 03 bản sao có công chứng);

  • 02 tờ khai đăng ký biến động đất (theo mẫu);

  • 02 bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập tại cơ quan công chứng;

  • 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu);

  • 02 tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu);

  • 03 bản hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện phần diện tích chuyển nhượn do công ty Địa chính thực hiện.

Bước 2:  Nộp hồ sơ tại Phòng đăng ký quyền sử dụng đất và nhận phiếu hẹn trả kết quả.
Bước 3: Nhận kết quả theo phiếu hẹn.
3. Những rủi ro bạn có thể gặp phải
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai quy định: "Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này." Trong khi đó, công chứng viên có quyền từ chối công chứng khi hồ sơ có vấn đề chưa rõ. Cụ thể là không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo khoản 5 Điều 40 của Luật công chứng 2014, Điều 134 của Bộ luật dân sự 2005 quy định: "Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng".Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được tiến hành thông qua viết tay. Trong khi đó, giao dịch này được pháp luật yêu cầu phải công chứng, chứng thực. Như vậy vi phạm Điều 134 của Bộ luật dân sự 2005 như sau:

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức  

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Do đó, khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể sẽ bị tuyên vô hiệu. Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết dưới đây: "Rủi ro của hợp đồng uỷ quyền định đoạt nhà đất? "

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: [email protected]  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư​ đất đai. 

Related posts

Có được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm không ?

NP Tú Trinh

Quy định về thu tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất ?

NP Tú Trinh

Bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp ?

NP Tú Trinh

Thủ tục làm lại sổ đỏ khi được tách thửa ?

NP Tú Trinh

Khái niệm sở hữu đất toàn dân thời kinh tế thị trường

NP Tú Trinh

Cần sửa đổi, bổ sung gì cho luật đất đai năm 2003 ?

NP Tú Trinh

Diện tích đất 50m có được cấp sổ đỏ tại Dĩ An?

NP Tú Trinh

Mẫu hợp đồng thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

NP Tú Trinh

Tranh chấp đất đai?

NP Tú Trinh

This website uses cookies to improve your experience. We'll assume you're ok with this, but you can opt-out if you wish. Accept Read More