Xin chào Luật sư, Tôi là giáo viên cấp 2, năm 2003 tôi có xây một căn nhà cấp 4 kiên có kiểu mái Thái, một thò một thụt. Ngôi nhà tôi có hai của chính ra vào. Năm 2013 nhà hành xóm bên cạnh có dựng một ngôi nhà gỗ xây bao xung quanh. Khi trổ cửa sổ thì nhà hàng xóm đã trổ một cửa nhìn chính diện và một của đi của nhà tôi (Có phác họa kèm theo).
Điều đáng nói ở đây là nhà hành xóm khi xây móng đã xây cao vượt qua mép dưới của cửa sổ nhà tôi 15cm. Vây xin hỏi luật sư nhà hàng xóm có vi phạm quy định pháp luật về việc trổ cửa sổ giữa hai nhà liền kề không? Và bản thân gia đinh tôi có đòi hỏi được gia đình hàng xóm kia xây lại cửa sổ không? Xin luật sư cho biết. Xin chân thành cảm ơn?
Người gửi: Hùng Mai Phạm
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Quy định về trổ cửa sổ giữa hai nhà liên kề, gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi vào chuyên mục của chúng tôi, câu hỏi của bạn được trả lời như sau:
Theo quy định tại Điều 271 Bộ luật Dân sự về hạn chế quyền trổ cửa thì: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Điều 10, Luật Xây dựng quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng cũng cấm: “Xây dựng công trình không tuân theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng”.
Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị (ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, quy định về quan hệ với các công trình bên cạnh thì: “Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m. Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh”.
Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12 còn nêu: “Nếu trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa… Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”.
Theo các quy định nêu trên, nếu hộ đối diện mở cửa sổ trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bạn ít hơn 2 m là vi phạm các quy định viện dẫn. Nếu nhà hàng xóm vi phạm điều nêu trên, bạn có quyền yêu cầu họ xây lại cửa sổ, nếu không tự thỏa thuận được để bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể yêu cầu UBND nơi bạn sinh sống xem xét giải quyết hoặc có thể khởi kiện ra tòa.
Ý kiến trả lời bổ sung:
Nptlawyer.com ; đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi tới công ty. Vấn đề của bạn, công ty xin giải đáp như sau:
Khoản 1 Điều 217 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Như vậy, việc trổ cửa ra vào, cửa quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung không đúng theo quy định của pháp luật đều không được phép thực hiện quyền trổ cửa này.
Theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:
– Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).
– Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.
– Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
Nhà hàng xóm của bạn khi trổ cửa sổ đã trổ một cửa nhìn chính diện vào một cửa chính nhà bạn, nhìn trực tiếp vào các đồ nội thất trong nhà. Hơn nữa, khi xây móng nhà hàng xóm đã xây cao vượt qua mép cửa sổ của gia đình bạn là 15 cm. Như vậy, nhà hàng xóm của bạn đã vi phạm quy định về quyền trổ cửa theo quy định của pháp luật.
Gia đình bạn có thể yêu cầu nhà hàng xóm bắt buộc phải bít cửa sổ đó lại. Việc bít các lỗ cửa sổ này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI
———————————————
THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:
1. Tư vấn tách thửa đất đai;
2. Tư vấn pháp luật đất đai ;
3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất ;
4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai ;
5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;
6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá ;