Xin bắt đầu bằng một vụ việc cụ thể liên quan đến việc nhận thế chấp bằng nhà chung cư hình thành trong tương lai (chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) của Ngân hàng Indovina, đó là: Ngân hàng nhận thế chấp căn hộ số 403 Lô F Chung cư KCN Tân Bình, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú. TP.Hồ Chí Minh do Công ty Cổ phần sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu dịch vụ & đầu tư Tân Bình làm chủ đầu tư.

Đặc điểm của loại tài sản này là người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và phải mất một khoảng thời gian rất dài để người mua nhà có được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, song trên thực tế họ “được xem” như là đã có các quyền của chủ sở hữu nhà ở vì hợp đồng được ký kết hợp pháp.

Đây chỉ là một trong nhiều trường hợp trên thực tế, vì nhận bảo đảm bằng nhà chung cư hình thành trong tương lai hiện được xem là một các thức để “bảo đảm an toàn tín dụng” cho các ngân hàng thương mại. Vậy những vấn đề pháp lý nào cần quan tâm khi thực hiện giao dịch nêu trên?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 

1. Pháp luật hiện hành có khái niệm “tài sản bảo đảm là nhà chung cư hình thành trong tương lai” không?

Theo chúng tôi, luật thực định không có khái niệm “tài sản bảo đảm là nhà chung cư hình thành trong tương lai”, vì theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 thì một trong những điều kiện để xác lập các giao dịch về nhà ở, trong đó có thế chấp là cá nhân, tổ chức phải “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”. Quy định nêu trên cho thấy, mặc dù, quyền sở hữu nhà ở được xác lập đối với bên mua từ thời điểm chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua[1] , nhưng để được thế chấp chung cư đó thì bên mua phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[2]. Từ giác độ thực tế (vật chất) và giác độ pháp lý thì khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì căn hộ chung cư được xác định là “tài sản đã hình thành” .

2. Xử lý như thế nào trong trường hợp ngân hàng đã nhận thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở?

 Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005, các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ từ chối đăng ký thế chấp với lý do không đáp ứng đủ điều kiện theo luật định khi thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các ngân hàng thương mại sẵn sàng nhận thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trước “bài toán” đó, để bảo đảm tính an toàn pháp lý, theo chúng tôi, Ngân hàng có thể áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 322 Bộ luật dân sự năm 2005 để đăng ký thế chấp dưới dạng quyền tài sản, vì pháp luật cho phép quyền tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo đó, Ngân hàng có thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở giữa bên thế chấp là chủ sở hữu nhà, vì người mua đã có quyền sở hữu nhà ở, nhưng còn thiếu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở được đăng ký tại một trong các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm theo trình tự, thủ tục quy định tại Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28 tháng 9 năm 2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp và Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17 tháng 5 năm 2007 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28 tháng 9 năm 2006. Ngoài ra, để bảo đảm an toàn tín dụng, Ngân hàng nên ký hợp đồng uỷ quyền với chủ sở hữu căn hộ, trong đó có thoả thuận “ngân hàng được uỷ quyền tiếp tục thực hiện các thủ tục liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở” để có thể dễ dàng giám sát quá trình cấp Giấy chứng nhận, tránh tình trạng chủ sở hữu nhà sử dụng Giấy chứng nhận được cấp để tham gia các giao dịch về nhà chung cư. Sau khi nhà chung cư (tài sản thế chấp) được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT.

3. Cần hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà chung cư trước yêu cầu của thực tiễn

Trước bất cập nêu trên của pháp luật và đòi hỏi của thực tiễn, đòi hỏi các cơ quan chức năng cần sớm nghiên cứu, hoàn thiện các quy định liên quan đến thế chấp nhà chung cư hình thành trong tương lai, cụ thể là:

– Bãi bỏ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở, vì hiện nay theo quy định của pháp luật hiện hành thì chỉ có nhà ở (bao gồm nhà chung cư) mới bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu để được thực hiện các giao dịch (trong đó có thế chấp), còn các công trình xây dựng khác thì không bắt buộc trong hồ sơ đăng ký phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu;

– Bổ sung quy định cho phép chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà chung cư trong trường hợp quyền sở hữu đã được xác lập hợp pháp (thời điểm hợp đồng có hiệu lực pháp luật), mà không phụ thuộc nhà ở đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

– Bổ sung quy định để giám sát chặt chẽ “sự lưu thông”, “tình trạng pháp lý” của nhà chung cư trong thị trường tín dụng và thị trường bất động sản. 

Theo chúng tôi, những sửa đổi, bổ sung nêu trên phù hợp với bản chất của pháp luật dân sự là quyền sở hữu của chủ sở hữu (quyền dân sự) có thể được xác lập từ một trong các căn cứ hợp pháp (ví dụ: bản án, quyết định của nhà nước, hợp đồng…), mà không phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Từ những phân tích trên cho thấy, khi nhận thế chấp nhà chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, các ngân hàng cần lưu ý để bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch và hạn chế thấp nhất những rủi ro có thể phát sinh.  

Hồ Quang Huy
Nguồn: Cổng thông tin Bộ Tư pháp

______________
[1] Theo quy định tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 thì “quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc thời điểm giao nhận nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở”.

[2] Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 và Điều 7 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản thì từ ngày 01/8/2009, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được thay bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.