Kính chào luật Kinh Khuê ! Tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn ạ, vợ chồng tôi có ý định mua 1 căn chung cư, bên bán đã ký hợp đồng mua bán và nhận bàn giao nhà được 2 năm với chủ đầu tư, sau đó họ cho thuê lại căn hộ đó. Hiện tại họ có nhu cầu bán nên mới bắt đầu nộp thuế để làm sổ hồng từ 28/8/2015, bên chúng tôi muốn mua lại nhưng còn đang chờ cấp sổ hồng tại phòng tài nguyên.
Theo luật thì giao dịch này hợp đồng không được công chứng nhà nước. Bây giờ chúng tôi phải làm những thủ tục hay cam kết nào để không bị lừa hay nắm được lợi thế của mình. Tôi cũng hỏi thêm là muốn làm hợp đồng công chứng thì nội dung phải như thế nào ạ? tôi xin trân trọng cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn Luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Nptlawyer.com ;, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật nhà ở năm 2014;
Bộ luật dân sự năm 2005;
Nội dung:
Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định:
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."
Trong trường hợp nhà đã nhận bàn giao rồi mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bạn muốn mua căn nhà này thì bạn có thể lập hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc chỉ là một giao dịch dân sự để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán căn nhà đó khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đảm bảo giá trị pháp lý cao nhất thì bạn vẫn có thể công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc này.
Sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà rồi thì bạn sẽ tiến hành lập hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng này bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực. Muốn công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà cần:
Bên bán cần cung cấp:
1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
Trường hợp bán một phần nhà đất thì cần có thêm các giấy tờ sau:
– Công văn của Văn phòng Đăng ký Đất và Nhà hoặc Phòng Tài nguyên , Môi trường.
– Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà.
2. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên bán ( cả vợ và chồng ).
3. Sổ Hộ khẩu của bên bán ( cả vợ và chồng).
4. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán ( Đăng ký kết hôn ).
*Trong trường hợp bên bán gồm một người cần có các giấy tờ sau :
1. Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( nếu từ trước tới nay sống độc thân ).
2. Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( nếu đã ly hôn ).
3. Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản).
4. Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản ( Hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản ).
5. Hợp đồng uỷ quyền bán ( Nếu có ).
Bên mua:
1. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua ( cả vợ và chồng nếu bên mua là hai vợ chồng).
2. Sổ hộ khẩu của bên mua (cả vợ và chồng).
3. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua ( Đăng ký kết hôn ).
4. Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai.
5. Hợp đồng uỷ quyền mua ( Nếu có ).
Trên đây là tư vấn để cá nhân, tổ chức tham khảo, mọi vướng mắc vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI