Thưa luật sư! Tôi có vấn đề sau mong luật sư giúp đỡ. Cuối năm 2010 tôi có mua một ngôi nhà (bao gồm cả đất và nhà) nguồn gốc đất là đất khai phá chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi mua tôi có hỏi chính quyền địa phương và phòng phòng tài nguyên môi trường nhưng họ trả lời để chờ có đợt cùng làm vì cả khu tôi ở chưa có gia đình nào có giấy chứng nhận.
Cho đến cuối năm 2014 thì chính quyền đại phương và nhà nước cho vào khu quy hoạch và trả lời là không cấp giấy chứng nhận. Vậy cho tôi xin hỏi trường hợp như gia đình tôi bây giờ có được cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu đất hay không? nếu được cấp là giấy nhứng nhận sở hữu hay tạm thời?
Rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi :
Trả lời:
Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Nptlawyer.com ;,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Cơ sở pháp luật:
Luật đất đai năm 2003
Luật Nhà ở năm 2005
Luật đất đai năm 2013
Nội dung phân tích:
Đối với trường hợp của bạn hợp đồng mua bán nhà đất này được xác lập vào năm 2010, đây là thời điểm Luật đất đai 2003 vẫn còn hiệu lực nên đối chiếu theo quy định tại Khoản 1 Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Luật đất đai 2003) có thể thấy pháp luật ghi nhận:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Mặt khác, tại Khoản 1 Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch (Luật nhà ở năm 2005) cũng quy định:
"1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".
Theo thông tin bạn cung cấp thì khi bạn mua đất và nhà này thì đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó trường hợp của bạn được xác định là chuyển nhượng đất trái pháp luật, do vi phạm về điều kiện mua bán đất và nhà. Do đó hợp đồng mua bán đất của bạn là hợp đồng vô hiệu.
Tiếp theo, Đến thời điểm hiện tại, Sử dụng Luật đất đai năm 2013: Khoản 1, Điều 99, Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
" Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;"
Như vậy, xem xét các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 100 và Điều 101 Luật đất đai 2013 cũng như Điều 19 và Điều 20 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì trường hợp của bạn sẽ không thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Trong trường hợp này, mảnh đất bạn đã mua và nếu sử dụng ổn định từ trước đến nay nhưng chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng, đồng thời cũng không có tranh chấp nên thuộc vào trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a- Khoản 5- Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:
"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;"
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.