Thưa Luật sư! Con cần chú giúp đỡ ba con có mua 1 mảnh đất bằng giấy tay không có công chứng của cơ quan thẫm quyền. Trên giấy tờ tay (giấy tập) ghi rõ ngày 10/5/2002 có chữ kí người bán và người mua và người làm chứng nhưng hiện giờ người làm chứng đã qua đời. Gia đình con nghèo phải lên thành phố ở trọ, sinh sống, tết hàng năm vẫn về quê cắm cờ nhưng không có đóng thuế đất nhà ở.
Bây giờ con phải làm sao để làm được sổ hồng giấy tờ cho ba con ạ. Chú cho con lời khuyên bây giờ con phải bắt đầu từ đâu và con cần làm giấy tờ gì? Nếu xảy ra tranh chấp người bán không chịu hợp tác đất nhà con có bị mất trắng không ạ và con phải làm sao?
Con xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn đất đai , gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi trả lời như sau:
Cơ sở pháp lý
Bộ luật dân sự 2005
Luật đất đai 2013
Nghị quyết 02/2004 của Hôi đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
Nội dung tư vấn
Theo quy định tại Mục 2.3 Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao như sau:
"2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993
a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền."
Như vậy, giao dịch của ba bạn và người chuyển nhượng đất có khả năng vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu (Điều 134 Bộ luật dân sự 2005). Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tuy nhiên, căn cứ quy định viện dẫn tại Điểm b.3 Khoản b Mục 2.3 Nghị quyết 02/2004 của HĐTP thì nếu như ba bạn mua đất bằng giấy viết tay trước năm 2004, ba bạn đã xây nhà, hoặc trồng cây lâu năm mà không bị cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính và bên nhận chuyển nhượng không phản đối, không có kiện tụng tranh chấp thì tòa án sẽ căn cứ vào tình hình thực tế diện tích xây nhà trên đất đến đâu để công nhận một phần hoặc toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định cụ thể tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai.