Thưa Luật sư! Năm 2015 tôi có mua miếng đất (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) làm thủ tục mua bán bằng giấy tay và giao trước cho bên bán một ít tiền và giao ước khi nào làm giấy chủ quyền xong sang tên mới thanh toán hết. Tuy nhiên do quá trình làm giấy chủ quyền kéo dài và bên bán cứ đòi ứng tiền liên tục nên tôi không có chuẩn bị tiền để ứng cho bên bán, nên tôi có bán lại cho anh C cũng bằng giấy viết tay cũng tạm ứng trước một ít tiền và giao ước khi nào sang tên thì trả đủ trên (có sự đồng ý của chủ đất cũ).
Tuy nhiên quá trình làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kéo dài vì có phát sinh tranh chấp đất đai trong gia đình chủ đất. Nên anh C không chịu mua và tiền lại. Tôi hứa sẽ tìm người khác bán hoặc vay tiền trả lại cam kết thời hạn là 01 tháng (không lập thành văn bản). Đến khi tôi giải quyết tranh chấp xong và làm giấy chứng nhận quyền sử đất và chuyển nhượng cho a D lấy tiền trả lại cho a C, nhưng a C không nhận mà đòi tôi trả gấp 2 lần, tôi không chịu nên a C viết đơn thưa tôi tội: Lừa đảo chiến đoạt tại sản.
Tôi muốn hỏi: Tôi có bị buộc tội lừa đảo chiến đoạt tại sản hay không? Mua bán đất bằng giấy tay có hiệu lực pháp luật không ? Tôi có phải trả gấp 2 lần không?
Xin cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đa i của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật Đất đai năm 2013
Bộ luật Hình sự năm 1999
Bộ luật Hình sự sửa đổi, bổ sung năm 2009
Bộ luật Dân sự năm 2005
Nội dung tư vấn:
1. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản?
Điều 139 Bộ luật hình sự năm 1999 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định:
"1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Tái phạm nguy hiểm;
d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;
g) Gây hậu quả nghiêm trọng.
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:
a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;
b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.
4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm hoặc tù chung thân:
a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;
b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm"
Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn có trả lại tiền cho C nhưng C không nhận. Trong trường hợp này, không có đủ dấu hiệu để khẳng định bạn phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
2. Giấy tờ mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".
Như vậy, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào là giấy tờ viết hay không? mà phụ thuộc vào hợp đồng bằng văn bản và có được công chức hoặc chứng thực hay không. Trường hợp viết bằng tay, sau đó thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng có hiệu lực.
Bên cạnh đó, Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chung tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định : “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.
3. Bồi thường
Điều 358 BLDS 2005 quy định về đặt cọc
"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác"
Theo thông tin bạn cung cấp, khoản tiền đó là tạm ứng. Do đó, bạn cần xác định đây có được coi là khoản tiền đặt cọc hay không? Nếu là khoản tiền đặt cọc thì trong trường hợp vi phạm hợp đồng bên bán sẽ phải trả khoản tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng khoản tiền đặt cọc gọi là tiền phạt cọc. Tuy nhiên, trong trường hợp này, C là bên không mua và yêu cầu đòi lại tiền. Việc thỏa thuận trả tiền được hai bên thỏa thuận. Do đó, theo chúng tôi, trường hợp này bạn không phải tra gấp hai lần số tiền mà bạn đã tạm ứng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư luật đất đai.