Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao cho người dân quyền sử dụng nên Nhà nước cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế đã có những vướng mắc, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp khởi kiện ra Tòa án, đặc biệt đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên người sử dụng là hộ gia đình, họ tộc, cộng đồng dân cư sử dụng đất.

1. Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, họ tộc: Theo quy định của Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”, khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự quy định “Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ” . Tuy nhiên, khoản 3 Điều 43 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai quy định: “ 3.Đối với Hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau:

a. Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn.

b. Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ.”

Như vậy, hiện nay có sự mâu thuẫn giữa các quy định hướng dẫn thi hành  Luật đất đai năm 2003 với Bộ luật dân sự. Theo quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 nêu trên thì cá nhân chủ hộ giao dịch tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không được sự đồng ý của các thành viên trong hộ thì giao dịch đó vô hiệu; còn Bộ luật dân sự quy định người đại diện hộ gia đình xác lập giao dịch vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình. Mặt khác pháp luật cũng chưa quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì để xác định chính xác số lượng thành viên trong một hộ sử dụng đất. Giữa những quy định về hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự và hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có sự đồng nhất, chưa có hướng dẫn rõ ràng, dẫn đến một số  vướng mắc, cụ thể như sau:

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  –

– Đối với đất nông nghiệp ở nông thôn Luật đất đai quy định được cấp cho hộ gia đình, như vậy đây là tài sản chung của hộ. Nhưng có những trường hợp một người trong hộ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người khác nhưng đăng ký quyền sử dụng đất lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của họ.

– Trường hợp nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình để xác định chủ sử dụng đất sẽ dẫn đến những bất cập khi chuyển dịch thửa đất đó như: Người đứng tên chủ hộ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không phải là chủ hộ gia đình trong sổ hộ khẩu gia đình. Chủ hộ được phép đại diện hộ gia đình đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế thì không ít trường hợp có người có tên trong hộ khẩu nhưng mục đích của họ chỉ để cư trú hợp pháp hoặc để xin cho con  vào học đúng tuyến. Có những trường hợp người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng họ đã thoát ly khỏi hộ từ lâu, không còn liên quan đến tài sản mà thực chất tài sản là của cá nhân người chủ hộ. Ngoài ra, khi người đứng tên trong hộ sử dụng đất đã chết hoặc sổ hộ khẩu đã được đổi lại nhiều lần và hiện nay tên người đó không còn tên trong bất kỳ sổ hộ khẩu nào. Nếu trước khi chết, người đó còn độc thân, có tên một mình trong sổ hộ khẩu thì việc xác định người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật không gặp khó khăn gì. Nhưng, nếu sổ hộ khẩu của người đó có tên nhiều người khác thì sẽ rất khó để xác định được chính xác khối tài sản mà người đó để lại.

– Hiện nay do chưa thống nhất nội dung ghi tên chủ sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nhiều nơi  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi chung chung như : Cấp cho hộ gia đình Ông A hay cấp cho tộc họ Nguyễn…nhưng thực tế thửa đất lại thuộc quyền sử dụng của cả vợ và chồng hoặc của các thành viên khác trong gia đình nên khi có tranh chấp Tòa án phải mất nhiều thời gian thẩm tra, xác minh để làm rõ những người có quyền sử dụng đất cụ thể là những ai trong hộ gia đình, trong  tộc họ. Nhiều trường hợp, khi có tranh chấp đương sự chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ghi mà xác định đất cấp cho cá nhân và cho rằng việc xét xử của Tòa án là thiếu tính thuyết phục nên thường có đơn kêu oan gửi nhiều cơ quan Nhà nước, gây ra tâm lý thiếu tin cậy vào cơ quan Tòa án của người dân.

– Những tranh chấp trong quyền sử dụng đất còn do người dân khi đăng ký kê khai cấp quyền sử dụng đất không đăng ký rõ cấp cho hộ gia đình hay cho cá nhân, cho vợ hoặc chồng hay cho cả hai vợ chồng nên khi vợ, chồng hoặc các thành viên trong hộ gia đình có tranh chấp, nếu cơ quan Tòa án  chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giải quyết tranh chấp theo đúng quy định của pháp luật sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bị xâm phạm.

– Chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước hiện nay còn thiếu các quy định về xử  lý các tranh chấp đất đai của họ tộc, đất hương hỏa, đất do các cơ sở tôn giáo quản lý, hệ thống pháp luật đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung và do nhiều cơ quan khác nhau ban hành gây nên nhiều khó khăn cho cán bộ, thẩm phán ngành Tòa án khi phải cập nhật đầy đủ những thay đổi trong quy định pháp luật đất đai để giải quyết các tranh chấp đúng pháp luật.

2. Về việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cộng đồng dân cư: Đây là những cộng đồng làng bản, thôn ấp được Nhà nước giao đất, giao rừng, cộng đồng sử dụng các công trình như đình, đền, miếu, am ; nên họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chỉ cấp cho người đại diện của cộng đồng theo ủy quyền; cộng đồng sử dụng đất không được quyền chuyển quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế người đại diện theo ủy quyền của cộng đồng dân cư có thể thay đổi theo thời gian vì nếu sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó chết hoặc không được cộng đồng dân cư đó tín nhiệm bầu vào chức vụ đại diện đó nữa thì giải quyết thế nào ? Vấn đề này hiện nay đang gặp phải vướng mắc khi giải quyết tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư.

3. Một số kiến nghị

Để khắc phục những bất cập do quy định của pháp luật chưa thật đầy đủ, thống nhất cộng với nhận thức chưa rõ về quyền, nghĩa vụ cá nhân đối với tài sản trong khái niệm hộ gia đình, cộng đồng dân cư, các cơ quan, ban ngành chức năng có liên quan cần phối hợp với nhau để tháo gỡ những vướng mắc càng sớm càng tốt trong thực tiễn thi hành các quy định nêu trên. Nhà nước cần  tuyên truyền, phổ biến Luật đất đai và các văn bản có liên quan sâu rộng đến người dân, đồng thời  cán bộ có thẩm quyền khi  làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể những quy định của pháp luật để họ hiểu và kê khai chính xác tên người có quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình, tộc họ cần ghi rõ đầy đủ tên các thành viên (có thể có danh sách kèm theo); đối với tộc họ có quá đông thành viên thì có thể căn cứ vào ý chí của tộc họ thể hiện trong biên bản họp của hội đồng tộc họ nhất trí cho một hoặc một số thành viên trong tộc họ là người đại diện theo ủy quyền thay tộc họ đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tộc họ. Đối với cộng đồng dân cư  đang được cấp giấy chứng nhận sử dụng các công trình như đình, đền, miếu, am thì nên quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đình, đền, miếu, am hoặc cấp cho ban quản lý các công trình này.

Sổ hộ khẩu gia đình không phải là cuốn sổ bất biến mà luôn chứa đựng những yếu tố biến động do quá trình tách, nhập, sinh, tử. Do đó, không thể đồng nhất giữa hộ gia đình trong sổ hộ khẩu với hộ sử dụng đất được. Hiện nay, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính quyền địa phương vẫn theo nếp cũ khi cấp cho hộ gia đình đều ghi rất chung chung mà không tính đến những hậu quả khi hộ gia đình ấy đưa quyền sử dụng đất vào các giao dịch. Nên chăng, những giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình thì cần thiết phải đính chính bổ sung chủ sử dụng đất từ hộ gia đình sang các cá nhân là thành viên, nghĩa là ghi đủ tên các thành viên của hộ hoặc ghi một hay một số cá nhân là chủ sử dụng đất thực sự khi có đủ căn cứ chứng minh nguồn gốc đất đó do cá nhân được chuyển nhượng, chia tách hoặc do thừa kế, tặng cho riêng. Với những giấy chứng nhận đang trong quá trình xét, cấp thì chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình khi các thành viên trong hộ sử dụng đất cùng làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã. Đây sẽ là căn cứ xác thực để người dân có thể thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và cơ quan Tòa án có thể xác định chính xác số lượng thành viên trong hộ sử dụng đất khi giải quyết tranh chấp.Trường hợp đất đã cấp cho hộ gia đình mà một trong các thành viên trong hộ muốn tách ra một thửa riêng bằng văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất thì diện tích đất còn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng của những cá nhân nào trong các thành viên còn lại trong hộ.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO – ĐĂNG MINH

Trích dẫn từ: http://toaan.gov.vn