Bất động sản (BĐS) là ngành sản xuất hàng hóa chiếm tỷ trọng vốn khá lớn trong nền kinh tế quốc dân và các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Giá trị tài sản là BĐS chiếm 70% tổng tài sản cố định, cũng có thể nói là cơ sở hạ tầng của nền kinh tế, là yếu tố đầu vào của mọi ngành sản xuất.

Do đó chỉ cần một hiện tượng bất ổn của thị trường BĐS cũng gây ra hiệu ứng domino cho toàn bộ nền kinh tế của một quốc gia và ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu. Tại Việt Nam, chỉ trong thời gian ngắn từ 2007 đến đầu năm 2008 thị trường BĐS có quá nhiều bất ổn, khó có thể nhận định được các giai đoạn của chu kỳ để có những quyết định đầu tư và chính sách hợp lý. 

Vốn đầu tư đổ vào thị trường BĐS từ các nguồn: 

1. Nguồn vốn tín dụng của các NHTM, 

Năm 2007 là năm Việt Nam có mức tăng trưởng kinh tế cao nhất trong hơn một thập kỷ qua, đứng thứ hai trong khu vực sau Trung Quốc, GDP đạt 461.189 tỷ đồng tăng 8,48%, tính thanh khoản của các NHTM cao, sự chuyển động nhanh và mạnh của giá BĐS, nên các NHTM đã nới lỏng chính sách cho vay đầu tư BĐS. Chỉ tính từ quý IV/2007 đến quý I/2008 đã có khoảng 2,6 tỷ USD được đưa vào nền kinh tế từ các ngân hàng cổ phần. Hầu như số vốn này đều phục vụ cho việc đầu cơ BĐS. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối năm 2008 dư nợ vốn vay đầu tư bất độn sản của các tổ chức tín dụng trong nước đạt khoảng trên 115 nghìn tỷ đồng, chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế. Trước tình hình này, Nhà nước thắt chặt tín dụng BĐS. Vào thời điểm này, giá vật liệu xây dựng tăng (đầu tháng 7/2008 giá bán lẻ sắt cây phi 18 của Vina Kyoei và Pomina chỉ ở mức 380 – 390 nghìn đ/cây thì giữa tháng tăng thêm 100 nghìn đ/cây hoặc thép cuộn tăng gần 3 nghìn đ/kg), khiến thị trường BĐS đóng băng cục bộ, khách hàng không có khả năng trả nợ, các NHTM phát mại nhà, đất, căn hộ… để thu hồi vốn. Đẩy thị trường BĐS vào tình trạng cung lớn hơn cầu. Tình huống xấu nhất có thể xảy ra: các đối tượng vay kinh doanh BĐS đã và đang gánh chịu giá trị ròng âm của BĐS, họ không có khả năng thanh toán nợ gốc và lãi. Hoạt động của các NHTM sẽ lao đao, nếu 9,5% số vốn đã cho vay BĐS trên tổng dư nợ trở thành nợ xấu. Đây là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng BĐS tác động trực tiếp đến nền kinh tế.

 

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  –

2. Nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư trực tiếp (FDI), sau khi gia nhập WTO được 2 năm nguồn vốn từ FDI tăng vọt, chiếm kỷ lục cao nhất trong 20 năm qua, khoảng 30% số vốn FDI được đổ vào thị trường BĐS. Năm 2007 có 24 dự án FDI với tổng vốn đầu tư 1530,4 triệu USD, năm 2008 có 45 dự án với tổng vốn đầu tư lên gần 3 tỉ USD. Đây là dấu hiệu không tốt, bởi sẽ làm nảy sinh nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai, do các nhà đầu tư phải NK nguyên liệu để triển khai các dự án. Việc cân đối ngoại tệ của Việt Nam sẽ gặp khó khăn vì các dự án BĐS không tham gia XK tạo ra ngoại tệ, các nhà đầu tư thu hồi vốn bằng VND nhưng chuyển vốn ra nước ngoài bằng ngoại tệ. Hơn nữa chính vì vốn FDI đổ vào nhiều trong khi cơ sở hạ tầng yếu kém hoặc có nâng cấp nhưng không đồng bộ gây ra tình trạng kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường ngày càng trầm trọng.

3. Nguồn vốn của các TCty và các DNNN di chuyển sang lĩnh vực BĐS trong năm 2007 với một lượng khá lớn khoảng 23.344 tỷ đồng, chiếm 8,7% vốn chủ sở hữu và 20% tổng số vốn đầu tư ra ngoài làm cho giá trị của BĐS bị thổi phồng lên, tạo ra hiện tượng sốt ảo do đầu cơ và cũng là nguyên nhân làm cho tình hình tín dụng trong nước lên cơn sốt.

4. Nguồn vốn rất lớn trong xã hội từ các tầng lớp dân cư đã dồn vào thị trường BĐS mua đất nền, đất nông nghiệp… để đầu cơ, dẫn đến tình trạng lãng phí qũi đất không tạo ra được sản phẩm cho xã hội.

Cơ cấu hàng hóa của thị trường BĐS:

Trong thời gian qua có sự mất cân đối về chủng loại hàng hóa của thị trường BĐS, trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời thị trường BĐS sôi động trong phân khúc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án phân lô bán nền và một phần giao dịch của hộ gia đình, cá nhân. Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời thị trường chỉ tập trung vào phân khúc sản phẩm cao cấp: căn hộ chung cư cao cấp hoặc cao ốc văn phòng, trong khi phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, đang cần một nguồn cung lên đến 90% thì lại thiếu trầm trọng mà ít được quan tâm từ phía nhà đầu tư.Các DN có nhu cầu thuê mặt bằng để phục vụ sản xuất kinh doanh không tiếp cận được với thị trường vì giá thuê cao. Đó là nguyên nhân làm cho thị trường BĐS đóng băng.

Sự phát triển của thị trường BĐS chưa đồng bộ với các thị trường chính của nền kinh tế Việt Nam dẫn đến bất ổn, không bền vững thể hiện ở các mặt như sau:

– Chưa đáp ứng nhu cầu về BĐS cho sản xuất và tiêu dùng: các đơn vị sản xuất trong nội thành ở các thành phố lớn thiếu mặt bằng sản xuất với giá cả hợp lý để di dời ra ngoại thành. Chi phí về đất của khu vực ngoài quốc doanh cao khiến nhà đầu tư trong nước khó có thể cạnh tranh khi hội nhậpkinh tế thế giới.

– Nạn đầu cơ BĐS làm thị trường vốn vay ngắn hạn mất cân đối trong phân bổ vốn vay cho các ngành sản xuất vật chất khác đang “đói” vốn đầu tư để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội như y tế, giáo dục, giao thông… Vấn đề này đã tác động tiêu cực đến đời sống của đại đa số dân cư có thu nhập trung bình và thấp : người có nhu cầu thật sự về nhà ở khó có thể tìm được nơi cư ngụ có điều kiện trung bình do giá nhà đất quá cao so với thu nhập. Giá nền đất của các dự án vùng ven bị đẩy lên cao, gây bức xúc cho người nông dân bị thu hồi đất dẫn đến khiếu kiện đông người và lâu dài, gây mất ổn định về chính trị, xã hội.

– Nhà nước mất đi khoản thu ngân sách từ thị trường này, trung bình khoảng 20 nghìn tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP qua các khoản thu từ giao dịch: nghĩa vụ tài chính, thuế chuyển nhượng…

Lối thoát cho thị trường BĐS Việt Nam: 

Một là: Nhà nước cần phát huy vai trò định hướng phát triển, quản lý điều hành thị trường BĐS thể hiện ở công tác quy hoạch tổng thể, quy hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội để phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Nhà nước tham gia thị trường trên hai phương diện cung và cầu hàng hóa BĐS. Nhà nước tham gia cung cấp đất đai và một số BĐS thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế mà các chủ thể khác trên thị trường không đủ sức tham gia như xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc không muốn tham gia ở phân khúc sản phẩm giá trị thấp như nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà nước cung ứng BĐS và cũng có nhu cầu lớn như các công trình công cộng, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước để chủ động điều tiết thị trường.

Hai là: Nhà nước phải tạo hành lang pháp luật cho sự vận hành của thị trường trong việc minh định quyền sở hữu tài sản tư nhân và bảo hộ quyền sở hữu này về nhà và các tài sản trên đất theo một cơ chế thực thi hiệu quả: khi giao dịch trên thị trường họ không chỉ mua bán BĐS mà còn mua bán quyền sở hữu BĐS, có như thế hàng hóa BĐS dễ giao dịch hơn. Khi quyền sở hữu tư nhân được minh định sẽ ngăn chặn: sự chiếm đoạt tài sản, nạn đầu cơ, sự bất bình đẳng và thiếu công bằng trong nền kinh tế.

Ba là: Nhà nước cần nhanh chóng tạo lập đòn bẩy vốn thông qua thị trường vốn dài hạn để vực dậy thị trường BĐS tức là nới lỏng chính sách tín dụng dài hạn, khuyến khích cho vay các dự án BĐS có chọn lọc như dự án phát triển nhà ở, nhà xưởng cho sản xuất kinh doanh cơ bản đáp ứng nhu cầu đô thị hóa và công nghiệp hóa của đất nước, phát triển các khu đô thị mới.

Trong thời gian qua do sự dễ dãi, lỏng lẻo trong giám sát đối với NHTM, một số NHTM cổ phần lao vào cho vay và tham gia đầu tư trực tiếp BĐS thông qua việc thành lập các Cty kinh doanh BĐS vốn dĩ không phải là lĩnh vực chuyên môn của họ dẫn đến việc che giấu hành vi vụ lợi gây tổn thất cho thị trường tài chính và nền kinh tế. Các Cty và tập đoàn Nhà nước đang nắm giữ tài sản chung cùng với sự ưu đãi trong việc tiếp cận tín dụng đã trở thành tập đoàn đa ngành sử dụng nợ đầu tư BĐS để đầu cơ BĐS. Do vậy Nhà nước sử dụng hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô về luật pháp, tài chính nhằm hạn chế nạn đầu cơ BĐS và tránh những rủi ro xảy ra.

Chính qui hóa phương thức và hình thức đầu tư vào thị trường BĐS, giải quyết hài hòa các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với gìn giữ môi trường sinh thái…

Bốn là: Nhà nước cần tạo hành lang pháp luật cho việc chứng khoán hóa BĐS, các DN đang triển khai dự án phát hành cổ phiếu và người sở hữu cổ phiếu có thể đổi cổ phiếu lấy nhà hoặc có thể bán cổ phiếu lấy tiền. Nhà nước cho phép nhà đầu tư được huy động vốn, được chuyển nhượng dự án sau khi đền bù xong để giảm bớt khó khăn về tài chính cho các nhà kinh doanh BĐS.

Năm là: Nhà nước nên thành lập Ban nghiên cứu về quỹ tín thác đầu tư BĐS REIT, áp dụng mô hình hợp tác nhà nước – tư nhân (PPP) và cần xây dựng hành lang pháp luật cho các định chế tài chính phi ngân hàng để phát triển các quỹ như: quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội; cân đối cung cầu hàng hóa cho thị trường đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo qui luật cung cầu.

Sáu là: Nhà nước cần ban hành nhanh Luật Thuế nhà, đất để chuẩn hóa hệ thống tài chính đất đai nhằm xử lý tình trạng lãng phí từ đầu cơ nhà đất và để đảm bảo tính công bằng trong việc thu thuế cần có nhiều bậc thuế khác nhau, hơn nữa trong chính sách thuế cần có công cụ chống đầu cơ nhà đất vốn là nguyên nhân gây bất ổn cho thị trường BĐS.

Bảy là: Nhà nước cần có chính sách bình ổn nhà ở bằng cách hình thành quỹ đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Có chính sách hỗ trợ tài chính đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp về các mặt cung ứng tín dụng, lãi suất tiền vay, hỗ trợ các tổ chức tín dụng để họ giảm lãi suất cho đối tượng vay mua nhà ở lần đầu nhằm đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo phát triển để mọi người đều có thể tạo lập được nhà ở của mình.

Tám là: Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường BĐS để nâng cao tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường BĐS từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán. Cần hình thành các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như môi giới, định giá, dịch vụ quản lý BĐS, sàn giao dịch BĐS … góp phần hoàn thiện cơ cấu hàng hóa cho thị trường BĐS và giảm thiểu rủi ro trong giao dịch.

Chín là: Về phía DN kinh doanh BĐS, thời kỳ thị trường đóng băng là dịp để các DN nhìn lại tổ chức của mình về chiến lược kinh doanh, nguồn nhân lực vì đây là thời kỳ có sự sàng lọc loại bỏ bớt các DN không có khả năng thực sự trên thị trường.

Mười là: Các DN kinh doanh BĐS đều đang khó khăn về vốn mà không thể trông mong vào vốn tín dụng ngân hàng phải tự tìm ra cho mình các giải pháp về nguồn tài chính, cụ thể là:

– Thiết lập các định chế tài chính linh hoạt nhằm kết nối sức mạnh giữa các nhà đầu tư chuyên nghiệp và không chuyên nghiệp, thông qua việc hợp tác kinh doanh hoặc hợp nhất một số DN thành một DN hoặc một tập đoàn lớn có đủ tiềm lực về chuyên môn và tài chính để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh BĐS.

– Thay đổi cách làm ăn, tìm đường đi đúng nghĩa là hướng sự đầu tư vào số đông, đẩy mạnh việc thay đổi cơ cấu hàng hóa cho thị trường hướng tới phục vụ số đông với nhu cầu thực sự.

– Mở ra hướng đầu tư mới chẳng hạn đầu tư vào các công trình ngầm đô thị và hình thành thêm nhiều phương thức bán hàng cũng như phương thức thanh toán linh hoạt như cho mua nhà trả góp trong thời gian dài 20 năm hay 30 năm, thuê mua.

– Thị trường BĐS Việt Nam được dự báo sẽ phát triển tốt, với nhu cầu nhà ở còn rất lớn, cả nước hiện có khoảng 1,5 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800 nghìn công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Do vậy, quỹ đất đầu tư xây dựng cần có để cho thuê, cho thuê mua trong cả nước dự kiến lên đến 11 triệu m2, với tổng vốn đầu tư lên đến 31 nghìn tỷ đồng. Vì vậy các DN cần phát triển có tính chuyên nghiệp hơn, luôn chú trọng bốn yếu tố quan trọng: Demand (nhu cầu khách hàng), Utility (giá trị sử dụng), Scarcity (sự khan hiếm), Transfer process (quá trình chuyển giao). Theo đề cương kinh doanh của DUST phù hợp để áp dụng đối với thị trường BĐS Việt Nam, DN sẽ tạo ra được một MPV (Most valuable Property) đối với BĐS khi định hướng về phía cầu chứ không phải cung. Sau đó, hãy tiến hành quá trình chuyển giao cần thiết để bán hoặc cho thuê BĐS với lợi nhuận cao nhất.

SOURCE:  TẠP CHÍ THƯƠNG MẠI SỐ 22 NĂM 2009 – THS. VŨ THỊ THÙY LINH