Kính thưa Luật sư, tôi xin được hỏi một vấn đề sau: Vào khoảng năm 2000 , ông A có vào chân núi, vùng đất bỏ hoang khoảng một hecta để san ủi mặt bằng dựng một lò gạch thủ công. Sau 5 năm, lò gạch dừng sản xuất , mặt bằng đó lại bỏ hoang.Thấy vậy, tôi vào nơi đó mở một trang trại nuôi gà và đã được ông A đồng ý.
Sau vài năm, tôi nhận thấy nơi đây có thể phát triển kinh tế gia đình bền vững , mới dạm hỏi mua mảnh đất này , nhưng ông A không bán và bảo tôi lên Uỷ ban xã mà hỏi. Tôi lại lên xã và xã cũng không dám bán vì họ bảo rằng khu đất đó nằm trong diện quy hoạch . Vậy là tôi tiếp tục chăn nuôi trên mảnh đất đó , tính đến nay đã hơn 10 năm. Nhưng mấy ngày gần đây một số cán bộ xã , huyện đến hỏi giấy tờ, trong giao tiếp họ có lời bóng gió muốn lấy lại khu đất này để giao cho cá nhân khác sử dụng . Về phần mình tôi nghĩ rằng, nếu họ lấy đất để làm việc công thì tôi trả nhưng giao cho cá nhân khác thì tôi sẽ không . Xin được hỏi , nếu sự việc xảy ra thì tôi thực hiện như đã nói ở trên có đúng không và tôi phải đi đến đâu để tìm người bảo vệ cho mình . Xin trân trọng cám ơn !
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi:
Trả lời:
1. Cơ sở pháp luật:
– Luật đất đai 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất
2. Nội dung phân tích:
Trường hợp của bạn, người khai hoang là ông A vì thế những quy định điều chỉnh về đất khai hoang sẽ đặt trong mối quan hệ giữa ông A và Nhà nước. Còn đối với bạn, bạn là người được ông A đồng ý cho tiếp tục sử dụng mảnh đất khai hoang đó, tuy nhiên ông A lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông A vẫn có toàn quyền đối với mảnh đất này nên sự chuyển giao cho bạn vẫn phải đặt dưới sự kiểm soát của Nhà nước, tức là nếu cơ quan Nhà nước có nhu cầu lấy lại mảnh đất khai hoang đó để làm những dự án phục vụ cho Nhà nước thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ trao trả. Chung tôi xin được phân tích từng thắc mắc của bạn:
Trước tiên, việc cán bộ xã đến hỏi giấy tờ của bạn và có ý định lấy lại mảnh đất đó là đúng hay sai
Trong trường hợp này, vì bạn không cung cấp cụ thể về việc này có chính xác hay không hay những căn cứ mà cán bộ xã nói có xác thực hay không nên chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Vì bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay ông A chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ không sử dụng khái niệm "thu hồi đất" ở đây mà chỉ là việc cán bộ xã đang thực hiện nhiệm vụ quản lý của mình
Việc cán bộ xã có ý bóng gió nói rằng thu lại mảnh đất để giao cho người khác, đối với việc này chưa có đủ cơ sở kết luận, nếu cán bộ xã hỏi về mảnh đất thì không có gì là sai trái ở đây, đồng thời họ cũng chưa có một quyết định chính thức nào đối với bạn. Trong trường hợp của bạn, vì chỉ đặt ra mối quan hệ giữa ông A và Nhà nước vì thế bạn không có quyền không thực hiện đúng lệnh của cơ quan Nhà nước. Tuy nhiên, nếu bạn muốn có được quyền đối với mảnh đất này thì còn phụ thuộc vào từ phía ông A, nếu ông A thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang này thì bạn có thể nhận chuyển nhượng từ ông A, từ thời điểm chuyển nhượng bạn mới có quyền đối với mảnh đất
Và thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với điều kiện quy định tại Luật đất đai 2013. Cụ thể như sau:
Theo Điều 22, Nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 quy định:
“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”
Đất khai hoang phục hóa nếu đáp ứng được các điều kiện tại Điều 100, Điều 101, Điều 102 Luật đất đai 2013 thì cũng sẽ được cấp GCNQSDĐ như các loại đất sử dụng bình thường khác.
Thứ nhất, về điều kiện cấp GCNQSD đất
Tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy định Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
…”
Tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
– Thứ hai, về thủ tục cấp GCNQSD
1. Việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”; (nếu có), văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
2. Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết.
3. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).
+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ
– Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.
– Lưu ý:
+ Đối với đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Đối với tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB); Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ ) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính.
Như vậy, theo quy định trên, kết hợp với thông tin bạn cung cấp, trường hợp của ông A đã đủ điều kiện để được cấp GCNQSD, nếu ông A không muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất này vẫn thuộc sự quản lý của Nhà nước và bạn không có quyền giữ mảnh đất này lại cho cá nhân mình. Và ngược lại, nếu ông A xin cấp giấy chứng nhận sau đó tiến hành thủ tục chuyển nhượng cho bạn thì bạn sẽ là được ngăn cản những hành vi vi phạm đối với mảnh đất và nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất muốn thu hồi đất của bạn thì phải có cơ sở pháp lý theo đúng quy định trong Luật đất đai năm 2013
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bác vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn Luật đất đai.