Thưa luật sư! Nội dung vụ tranh chấp ở gia đình tôi như sau: Ông ngoại tôi có bẩy người con (3 trai, 4 gái), mẹ tôi là con cả trong nhà. Trước đây ông ngoại tôi công tác tại một nhà máy và được nhà máy phân cho một căn hộ tập thể cấp 4 (khoảng 40m2), khi đó mẹ tôi công tác tại một đơn vị trong quân đội, rồi xin chuyển ngành về làm công nhân ở nhà máy cùng ông ngoại tôi, gia đình tôi (gồm bố, mẹ tôi + 3 con ) ở với ông ngoại trên căn hộ tập thể đó. Khoảng năm 1985 ông ngoại tôi về hưu, gia đình tôi vẫn tiếp tục sống ở đây.

 Năm 1990 nhà máy cấp cho ông ngoại tôi và mẹ tôi mỗi gia đình 100m2 và ông ngoại tôi chuyển ra đó ở. Cũng trong thời gian này nhà máy luôn đòi lại căn hộ (40m2 như tôi đã nói ở trên) đã cấp cho ông ngoại tôi vì ông đã được cấp 100m2 đất ở chỗ khác rồi. Khi đó theo trào lưu chung thì các gia đình được cấp đất như ông ngoại tôi và mẹ tôi đều không muốn trả lại căn hộ (40m2) đã cấp đó; mẹ tôi đã ra sức chống lại nhưng áp lực của nhà máy để giữ lại căn hộ đó. Để giữ lại được căn hộ đó, đổi lại mẹ tôi đã phải nghỉ hưu năm 1990, trong khi đó mẹ tôi sinh năm 1949 (so với quy định thì mẹ tôi phải nghỉ trước 14 năm). Từ năm 1974 đến nay (liên tục từ năm 1974 đến năm 2011 gia đình tôi luôn nộp thuế đất đầy đủ, và còn lưu lại các hóa đơn thu thuế đất; từ năm 2012 đến nay thì ông ngoại tôi không cho nhà tôi đóng thuế đất nữa mà tự đóng ), sổ hộ khẩu của gia đình tôi từ năm 1974 đến nay trên căn hộ này đều mang tên mẹ tôi là chủ hộ. Khoảng năm 1998, nhà nước có chủ trương thanh lý và làm sổ đỏ căn hộ tập thể đó, gia đình tôi đã nộp toàn bộ số tiền thanh lý và làm sổ đỏ (khoảng 12 triệu đồng), lúc đó ông ngoại tôi bảo làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho nhà tôi, nhưng lúc đó bố tôi bảo cứ để tên ông để sau này các cháu nó nhớ tới ông ngoại, vì vậy sổ đỏ mang tên ông ngoại tôi. Năm 2001 nhà tôi làm nhà kiên cố (3 tầng) trên mảnh đất của căn hộ tập thể cấp 4 đó, được sự đồng ý của ông ngoại tôi (tất nhiên là chỉ bằng miệng) và chính quyền địa phương. Năm 2001 giá nhà đất bắt đầu tăng, không hiểu ông nghe các em mẹ tôi xúi bẩy thế nào rồi ông vào nhà tôi lừa mẹ tôi để lấy sổ đỏ. Cụ thể như sau: có lần ông ngoại tôi (vào khoảng tháng 9/2001) vào bảo mẹ tôi cho xem sổ đỏ và giấy nộp tiền làm sổ đỏ (đều mang tên của ông ngoại tôi, lý do thì như tôi đã trình bày ở trên) và từ đó đến nay giữ luôn và không giả lại cho nhà tôi. Từ đó ông luôn gây sức ép lên gia đình tôi là phải chia quyền sử dụng mảnh đất đó (gia đình tôi ½, ông ngoại tôi ½ mảnh đất đó), nếu gia đình tôi đồng ý thì phải giả một số tiền tương đương với ½ giá trị của mảnh đất đó hoặc là một mảnh đất có giá tương đương với ½ giá trị mảnh đất mà gia đình tôi đang ở. Gia đình tôi không đồng ý, vì cho rằng từ năm 1974 đến năm 2011 gia đình tôi liên tục ở đó và mất bao công sức mới giữ được, và thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ với nhà nước trên mảnh đất này (nộp thuế đất, tiền thanh lý nhà …). Mới đây nhất ông ngoại tôi (bà ngoại tôi mới mất năm 2015) đã làm di chúc để lại toàn bộ mảnh đất này cho em gái út của mẹ tôi (mà em mẹ tôi thì chưa bao giờ sống ở trên căn hộ này), trong bản di chúc này chỉ có tên để ký của 6/7 người con (trong 6 người con này cũng có người ký tên và cũng có người không ký tên) mà không có tên mẹ tôi. Hiện nay gia đình tôi đang rất bức xúc, vì bao nhiêu mồ hôi, nước mắt để giữ lại mảnh đất và xây dựng lên ngôi nhà này là tài sản quý giá nhất mà cả đời bố mẹ tôi tích góp mói làm được, giờ đây lại bị phủ nhận và có nguy cơ bị cướp trắng tay.

Kính mong công ty cho gia đình tôi hỏi: bản di chúc đó có hợp pháp không? và tư vấn giúp gia đình tôi làm thế nào để giữ lại được mảnh đất này, và bước đường cùng khi ra tòa gia đình tôi được hưởng những quyền lợi như thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Nptlawyer.com ;.Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 

 

Trả lời: 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

2. Nội dung phân tích:

Theo quy định tại Bộ luật dân sự quy định:

"Điều 652. Di chúc hợp pháp
1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;
b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.
…
4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này."

Vậy di chúc của ông bạn chỉ hợp pháp khi có đủ các điều kiện theo khoản 1 điều này. Tuy nhiên, di chúc của ông bạn có tên để kí của 6/7 người con tức 6/7 ngừoi làm chứng, nhưng con lại là người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật nên không được coi là người làm chứng hợp pháp.

"Điều 654. Người làm chứng cho việc lập di chúc
Mọi người đều có thể làm chứng cho việc lập di chúc, trừ những người sau đây:
1. Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc;
2. Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc;
3. Người chưa đủ mười tám tuổi, người không có năng lực hành vi dân sự."

"Điều 655. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng
Người lập di chúc phải tự tay viết và ký vào bản di chúc.
Việc lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng phải tuân theo quy định tại Điều 653 của Bộ luật này."

"Điều 656. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng
Trong trường hợp người lập di chúc không thể tự mình viết bản di chúc thì có thể nhờ người khác viết, nhưng phải có ít nhất là hai người làm chứng. Người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc.
Việc lập di chúc phải tuân theo quy định tại Điều 653 và Điều 654 của Bộ luật này."

Vậy nếu di chúc của ông bạn không có người làm chứng thì phải theo quy định tại Điều 653:

"Điều 653. Nội dung của di chúc bằng văn bản
1. Di chúc phải ghi rõ:
a) Ngày, tháng, năm lập di chúc;
b) Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;
c) Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản hoặc xác định rõ các điều kiện để cá nhân, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;
d) Di sản để lại và nơi có di sản;
đ) Việc chỉ định người thực hiện nghĩa vụ và nội dung của nghĩa vụ.
2. Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu; nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được đánh số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc."

Nếu di chúc của ông bạn đủ điều kiện trên thì di chúc của ông bạn là hợp pháp, còn không là bất hợp pháp.

Mảnh đất mà hiện nay gia đình bạn đang ở không thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn và cũng chưa được chuyển nhượng cho mẹ bạn. Căn cứ theo Điều 101 Luật đất đai quy định:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Thì đất này tuy nhà bạn sử dụng trước năm 2004 nhưng hiện nay đang có tranh chấp nên hiện nay không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vậy nếu di chúc mà ông bạn lập là hợp pháp thì mẹ bạn không có quyền sử dụng mảnh đất này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com  hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai.