Kính chào Diễn Đàn Luật;. Em đang làm bài tập về đất đai nhưng vướng mắc không biết làm sao áp dụng luật nào. Mong giải quyết giúp em và hướng dẫn căn cứ luật áp dụng ạ. Em xin chân thành cảm ơn.

Bài tập cụ thể như sau: Bà Giang sử dụng 2000m2 đất vườn ao từ trước năm 1979, năm 1999 chính phủ cho bà được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sản xuất kinh doanh. Hạn mức theo nhân khẩu là 11m2/1 người. Gia đình có 6 người đang sinh sống tại đây. Năm 2001, bà chuyển lô đất cho vợ chồng ông Q và bà A, giá chuyển nhượng là 2,5 tỷ. Vợ chồng ông bà chuyển đất kinh doanh sang đất ở và xây dựng theo đúng hạn mức địa phương là 160m2. Kết cấu nhà 1 trệt, 1 lầu là 320m2. Sau đó, năm 2015 gia đình ông Quý và bà Anh chuyển nhượng đất cho bà L, biết bà L là em ruột bà A, giá chuyển nhượng là 3,5 tỷ.

a. Xác định số tiền bà Giang đóng năm 1999, biết giá đất nông nghiệp tại địa phương là 800.000đ/m2, đất phi nông nghiệp sản xuất kinh doanh bằng 60% đất ở. Đất ở có giá 5 triệu/m2.

b. Tính tiền thuế thu nhập bà G đóng năm 2001, với thuế suất 2% hoặc 25% theo quy định thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản, và tiền sử dụng đất của ông Q bà A phải đóng năm 2001. Biết đất sản xuất kinh doanh 6 triệu, đất ở bằng 60% đất kinh doanh.

c. Tính tiền thuế thu nhập ông quý và bà A phải đóng trong thời điểm 2015. Tính lệ phí trước bạ mà bà L phải đóng năm 2015. Biết rằng giá đất tại địa phương là 15tr/m2. Vị trí 1, hẻm cấp 1, hẻm đất, suất vốn đầu tư xây dựng 2,5 triệu, chất lượng còn lại 80%, đơn giá xây dựng công trình 5,5 triệu/m2. 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai Nptlawyer.com ;.

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật số 10/1998/QH của Quốc hội : Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Pháp lệnh số 35/2001/PL-UBTVQH10 của Chủ Tịch nước : Pháp lệnh Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Thông tư 115/2000/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Thông tư số 34/2013/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ

Nội dung tư vấn:

a. Xác định số tiền bà Giang đóng năm 1999?

Theo đề bài thì:

– Giá đất nông nghiệp tại địa phương là 800.000 đồng/m2.

– Giá đất ở là 5 triệu/m2.

– Đất phi nông nghiệp sản xuất kinh doanh bằng 60% đất ở nên giá đất phi nông nghiệp là 5 triệu x 60% = 3 triệu/m2.

Hạn mức theo nhân khẩu là 11m2/người mà gia đình có 6 người nên hạn mức đất ở đối với gia đình có đất vườn ao là 66m2.

Theo quy định tại khoản 2 điều 22b Luật đất đai năm 1998:

"Nhà nước cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:

…

2. Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh;"

Như vậy, khi chuyển mục đích sử dụng đất sang phi nông nghiệp sản xuất, kinh doanh, bà G phải nộp tiền thuê đất.

Nếu theo quy định của pháp luật hiện hành:

Tại điểm d, khoản 1, khoản 2 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

… Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Tại điểm d, khoản 2, Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 quy định về phân loại đất:

"Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

… 2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

… đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng làm đồ gốm”.

Tại điểm d khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định cho thuê đất:

"Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

… d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”.

Tại điểm a, khoản 1, Điều 17 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ các quy định nêu trên, từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (từ ngày 1/7/2014), đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì chỉ còn hình thức Nhà nước cho thuê đất; không còn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Vì vậy, khi bà G có nhu cầu chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì nghĩa vụ tài chính thực hiện theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 17 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Thông tư số 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014.

b. Tính tiền thuế thu nhập bà Giang đóng năm 2001, với thuế suất 2% hoặc 25% theo quy định thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản, và tiền sử dụng đất của ông Quý bà Anh phải đóng năm 2001. Biết đất sản xuất kinh doanh 6 triệu, đất ở bằng 60% đất kinh doanh.

– Thuế thu nhập cá nhân khi bà Giang chuyển quyền sử dụng đất năm 2001:

Theo khoản 2 điều 2 Pháp lệnh số 35/2001/PL-UBTVQH10 :

"Các khoản thu nhập thuộc diện chịu thuế thu nhập bao gồm: