Kính chào Diễn Đàn Luật;! Tôi có một vấn đề liên quan đến mua bán nhà chung cư muốn nhờ tư vấn của phía văn phòng: Tôi đang có dự định mua lại căn chung cư mới hoàn thiện xong. Hiện tại, căn chung cư này đã hoàn thành và bàn giao xong cho chủ nhà, chủ nhà có đầy đủ giấy tờ, hợp đồng mua bán, giấy nộp tiền..vv đã ký với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, do khu căn hộ mới đi vào hoạt động nên chưa làm sổ hồng. Chủ đầu tư dự định sẽ làm sổ hồng cho cả khu trong 1-2 tháng nữa. Tôi đang có nhu cầu về nhà ở nên đã liên lạc và thỏa thuận xong giá cả với chủ nhà. Săp tới sẽ tiến hành gặp gỡ và đặt cọc tiền nhà. Chủ nhà có nói, sẽ làm biên bản nhận tiền cọc sau đó sẽ làm hợp đồng mua bán căn hộ và ra công chứng. Tôi có nghĩa vụ thanh toán cho chủ nhà tiền đặt cọc, tiền nhà còn thiếu và giữ lại một khoản (Khoảng 5-10% giá trị nhà) để chờ làm sổ hồng thủ tục sang tên đổi chủ. Phí sang tên đổi chủ tôi sẽ chịu, còn các chi phí khác chủ nhà sẽ chịu. Sau khi làm xong thủ tục sang tên đổi chủ, tôi sẽ thanh toán nốt phần tiền còn lại (5-10% giá trị nhà). Tuy nhiên, tôi chưa có kinh nghiệm cũng như chưa nắm rõ về luật nhà ở, đất đai khi chuyển nhượng. Vậy nên tôi thấy rất lo lắng khi thực hiện giao dịch. Tôi muốn nhờ văn phòng tư vấn giúp trong trường hợp của tôi. 1. Việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư trong trường hợp tôi vừa nêu có hợp pháp không? Có được quy định tại điều khoản nào trong luật hiện hành không? 2. Với trường hợp mua bán này có tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro gì không? 3. Các giấy tờ, thủ tục, chi phí cần chuẩn bị theo quy định pháp luật trong trường hợp mua bán này là gì? Nhờ văn phòng tư vấn giúp cho tôi. 

Xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn Luật đất đai  của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:  

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau

Căn cứ:

Luật nhà ở 2014 .

Bộ luật Dân sự 2005.

Nội dung:

– Thủ tục mua nhà chung cư và rủi ro:

Trước hết, bạn nên xem xét xem căn hộ chung cư đó có thỏa mãn những điều kiện về nhà ở tham gia giao dịch hay không?

.Quy định tại Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch – Luật nhà ở 2014

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ hai, về việc căn chung cư này đã hoàn thành và bàn giao xong cho chủ nhà, chủ nhà có đầy đủ giấy tờ, hợp đồng mua bán, giấy nộp tiền..vv đã ký với chủ đầu tư và bạn có nhu cầu về nhà ở ngay khi chưa được cấp sổ hồng:

* Do vậy, trường hợp bạn muốn mua căn nhà này thì bạn có thể lập hợp đồng đặt cọc.

Khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005:

"Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản."

Tuy nhiên cũng sẽ có những rủi ro nhất định như: Người mua sẽ bị chủ đầu tư hoặc người bán lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc…

Do vậy, để khắc phục rủi ro thì nội dung cụ thể của hợp đồng nên quy định về số tiền đưa trước cho bên kia và sau khi bên kia có được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bạn sẽ giao nốt số tiền còn lại cho bên kia và bên kia phải bán căn hộ chung cư cho bạn, hợp đồng đặt cọc nên kèm theo thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm hợp đồng đề phòng trường hợp 1 bên không muốn thực hiện tiếp hợp đồng nữa. Bạn có thể thỏa thuận điều khoản như sau: " Tại thời điểm bên mua đặt cọc cho bên bán số tiền ….. để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng. Nếu sau khi đặt cọc bên mua không mua nữa hoặc vi phạm hợp đồng dẫn tới trường hợp bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng nayf sẽ bị phạt gấp ….lần số tiền đã giao." Ngoài ra bạn hoàn toàn có thể sử dụng 1 số mẫu hợp đồng  đặt cọc sẵn để đảm bảo lợi ích cho mình, tránh mọi rủi ro. 

Hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đảm bảo giá trị pháp lý cao nhất thì bạn vẫn có thể để chủ nhà đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc này.

Sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà rồi thì bạn sẽ tiến hành lập hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng này bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực: "1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này" (Điều 122 – Luật nhà ở 2014).

* Bên cạnh đó Luật nhà ở 2014 cũng có quy định như sau:

Khoản 1 Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

Điều 8. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn theo quy định tại Mục 4 Chương II Luật Kinh doanh bất động sản có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đó cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký với bên cho thuê mua. Đối với trường hợp là nhà ở thì thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; trường hợp hợp đồng thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó

Như vậy, để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và an toàn cho người mua thì hai bên mua bán có thể lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng.

Tuy nhiên trước khi thực hiện lập văn bản này chủ nhà phải xin xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng của chủ đầu tư, trong một số trường hợp nhà chung cư sẽ không thể thực hiện được thủ tục này nếu chủ đầu tư không đồng ý.

Như vậy về việc xác lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư bạn có thể yêu cầu bên bán hợp tác để thực hiện thủ tục.

– Các giấy tờ, thủ tục, chi phí cần chuẩn bị theo quy định pháp luật trong trường hợp mua bán này là:

Đối với thủ tục đặt cọc: Pháp luật chỉ quy định bắt buộc là "việc đặt cọc phải được lập thành văn bản". Bên cạnh đó bạn nên cung cấp các thông tin cần thiết cho bên bán và chịu trách nhiệm với thông tin mình cung cấp. 

Đối với thủ tục chuyển nhượng:

Điều 9. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải được lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 2 Điều này; việc nộp thuế; việc xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể như sau:

1. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo Mẫu số 06 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này hoặc do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của các bên. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 04 bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 2 Điều này (01 bản để bên cho thuê mua lưu; 01 bản nộp cho cơ quan thuế; 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu).

2. Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

– Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua và văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi (bản chính);

– Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu);

– Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

b) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu thỏa thuận có công chứng, chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản này;

c) Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

3. Các bên trong chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

4. Việc xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng được thực hiện như sau:

a) Các bên có trách nhiệm nộp các giấy tờ sau cho bên cho thuê mua:

– Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp không có công chứng, chứng thực thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi;

– Biên lai nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế (bản chính);

– Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu).

b) Bên cho thuê mua có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ đã nộp, trong đó có 02 văn bản chuyển nhượng đã có xác nhận (01 bản cho bên chuyển nhượng hợp đồng và 01 bản cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng) và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó. Bên cho thuê mua có trách nhiệm lưu một bộ hồ sơ (bản sao) chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điểm a Khoản này, trong đó có 01 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

5. Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được bên cho thuê mua xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua theo hợp đồng thuê mua đã được bên cho thuê mua ký kết.

6. Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ 2 trở đi cũng phải thực hiện việc chuyển nhượng như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

7. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

8. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                             

Bộ phận Luật sư đất đai.