Xin chào luật sư Bố tôi đang muốn bán 1 căn hộ chung cư cũ, đã có sổ đỏ, nhưng do bản thân có bệnh tật (bố tôi bị tai biến) không đi lại được thuận tiện nên tôi muốn hỏi luật sư như sau: – hồ sơ cần phải có cho vụ mua bán này gồm những gì?

Các bước thực hiện việc mua bán này diễn ra như thế nào? Gia đình tôi cần phải đến các cơ quan nhà nước nào và làm như thế nào? – do bố tôi đứng tên trên sổ đỏ, đi lại khó khăn, có dịch vụ công chứng tại nhà không?

– Chi phí các loại tất cả hết khoảng bao nhiêu tiền (tính thời điểm hiện tại tháng 5/2015), dựa theo văn bản pháp luật nào? với giả thiết căn hộ có giá chuyển nhượng là 1,1 tỷ đồng. – giả sử tôi thuê công ty các anh làm toàn bộ thủ tục mua bán thì chi phí cho dịch vụ này tính thế nào? – tôi thấy có người khuyên là trên hợp đồng chuyển nhượng nên ghi giá thấp để đóng thuế ít, có làm như thế được không? Có rủi ro gì không? Mong luật sư giải đáp giúp. Trân trọng!

Người gửi: Văn Tài

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Nptlawyer.com ;! Với trường hợp của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

 

1.Căn cứ pháp lý:

– Luật nhà ở 2005;

-Luật Công chứng 2014

-Luật số 71/2014/QH13 sửa, đổi bổ sung một số Điều của các Luật về thuế

2.Nội dung phân tích:

2.1.Thứ nhất về trình tự, thủ tục mua bán nhà chung cư

Một là, giao dịch nhà ở

– Căn cứ Điều 93 Luật nhà ở 2005:

 

"Điều 93. Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở

1. Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.

2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:

a) Tên và địa chỉ của các bên;

b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;

c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;

d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;

đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

e) Cam kết của các bên;

g) Các thỏa thuận khác;

h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;

i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

4. Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.

5. Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.

Như vậy, trong trường hợp này hai bên cần phải lập hợp đồng mua bán với nội dung theo khoản 2 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 và hợp đồng này được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ khoản 3 Điều 22 Luật quản lý thuế năm 2006:

"Điều 22. Thời hạn đăng ký thuế

Đối tượng đăng ký thuế phải đăng ký thuế trong thời hạn mười ngày làm việc, kể từ ngày:

4. Phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân;"

Như vậy thời hạn đăng ký kê khai thuế khi sang tên mua bán nhà đất là 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng công chứng mua bán nhà.Và sau khi kê khai thuế thu nhập cá nhận thì bạn sẽ đưa lại biên lai nộp tiền thuế thu nhập cá nhân cho bên mua để họ thực hiện hồ so để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

2.2. Dịch vụ công chứng tại nhà

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 32 Luật Công chứng 2014:

"Điều 32. Quyền của tổ chức hành nghề công chứng

3. Cung cấp dịch vụ công chứng ngoài ngày, giờ làm việc của cơ quan hành chính nhà nước để đáp ứng nhu cầu công chứng của nhân dân."

->Với thông tin bạn đưa ra là bố bạn bị bệnh nên vấn đề đi lại khó khăn, vậy theo quy định của Luật công chứng 2014 thì có dịch vụ công chứng tại nhà.

2.3. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các loại thuế phải nộp

– Thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa, đổi bổ sung một số Điều của các Luật về thuế thì:

"Thuế suất thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là 2%"

– Giải quyết vấn đề "ghi giá nhà chênh lệch so với thực tế, nhằm mục đích giảm thuế"

Căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu."

Theo các quy định của pháp luật, khi bạn ghi giá thấp thì thực tế hợp đồng mà hai bên ký kết giá trị thật để trả tiền cho nhau sẽ là hợp đồng có giá trị, còn hợp đồng ghi giá trị thấp sẽ bị vô hiệu nếu khi bị phát hiện. 

Trên đây là nội dung trả lời của chúng tôi! Mọi thông tin chắc mắc xin liên hệ qua tổng đài:

Trân trọng!

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.