Kính chào Diễn Đàn Luật;! Em có một câu hỏi liên quan đến luật đền bù đất. Vợ chồng em được bố mẹ chồng cho một mảnh đất ( đất vườn), mẹ chồng em đã làm thủ tục chuyển nhượng cho chúng em rồi. Hiện nay vì vợ chồng em không có chỗ ở nên mới xây một căn nhà cấp 4 lợp mái tôn. Trước khi xây dựng, UBND xã nơi em cư trú chưa có thông báo nào tới dân rằng khu nhà em ở thuộc khu quy hoạch.
Đến khi nhà em xây xong thì cán bộ xã đến nhà em và nói rằng nhà em xây dựng trái phép, nếu khi nào nhà nước thu hồi thì nhà em sẽ không được cấp đất tái định cư và cũng không được đền bùn tài sản trên đất (tức là căn nhà em vừa xây xong). Vợ chồng em đang rất hoang mang, em đã đọc luật đất đai 2013, nhưng thật sự không phải chuyên môn nên em không hiểu rõ. Kính mong các luật sư tư vấn giúp trường hợp của nhà em. Liệu rằng, nếu nhà nước thu hồi đất thì nhà em có được đền bù không ạ. Nếu không được đền bù như xã nói thì thật là thiệt thòi cho nhân dân như trường hợp của nhà em quá ạ. Kính mong nhận được sự giúp đỡ.
Em xin cảm ơn !
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn Luật đất đai
Lu ật sư Tư vấn pháp Luật đất đai gọi:
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Nptlawyer.com ;, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai năm 2013;
Nội dung:
Trước tiên, cần phải xác định rõ xem phần đất do cha mẹ bạn để lại cho gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận với diện tích đất ở là bao nhiêu so với tổng số diện tích đất được cấp. Phần diện tích đất còn lại sẽ được xác định là đất nông nghiệp, loại đất cụ thể nào của đất nông nghiệp sẽ được xác định tùy vào mục đích hiện trạng sử dụng của phần đất đó (khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai).
Nếu bạn xây nhà trên diện tích đất ngoài diện tích đất ở nói trên thì phần đất mà bạn xây nhà cần phải chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Điểm a, khoản 2, Điều 5 Nghị định này quy định việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai (phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở) sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Tại khoản 2, Điều 5 Thông tư này hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp như sau: “Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.”
Tóm lại, gia đình bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật để tiến hành xây dựng nhà ở trong trường hợp đất đó không thuộc phần đất ở được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.
Nếu nhà được xây trên đất chưa được chuyển đổi thì là xây dựng trái phép, do đó sẽ không được đền bù nếu có quy hoạch.
Về việc bồi thường đất khi có quy hoạch. Tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 có quy định về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…”
Còn liên quan đến tài sản trên đất, như đã phân tích ở trên, mảnh đất mà bạn xây nhà phải là đất ở, nếu không sẽ không được đền bù khi giải tỏa. Nếu UBND xã không thông báo đến các hộ dân về kế hoạch quy hoạch đất, nhà bạn xây hợp pháp thì gia đình bạn vẫn được đền bù tài sản trên đất.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.