Thưa Luật sư! Năm 1996 gia đình tui mua 1 mảnh đất ở sân kho của hợp tác xã đến thời điểm thu hồi gia đình đã ở và bán hàng 18 năm,không tranh chấp không xử phạt hành chính, trong qua trình làm mất giấy tờ nhưng cũng đã xin lại chứng thực đã nộp tiền và 1 bản viết tay với trưởng thôn năm 1996 là mua đất thời hạn lâu dài .

Đến năm 2014 xã thu hồi đất để làm cổng trường đi qua, chỉ bồi thường 80% giá trị trên đất nhưng gia đình không nhận tiền, không bồi thường gia trị đất và không có quyết định thu hồi đất của thành phố, lí do là cho rằng đất thuê 10 năm qua cuộc họp đảng dân chính năm 2013 chỉ duy nhất bí thư năm 1996 đi họp, là đất chuyên dùng trên thực tế sau khi cưỡng chế tài sản trên đất gia đình xin bản đồ thì mới biết đã hợp thức năm 2007 là đất ở nông thôn kí hiệu ONT. Trong quá trình thu tài sản gia đình tui không đươc mời để kí chỉ có chữ kí của những người làm chứng, của xã không có chữ ký của viện kiểm sát và gia đình mặc dù có mặt, sau này trả tài sản thấy thiếu đồ gia đình tui không nhận trong biên bản thu tài sản không ghi ngày tháng năm có ghi quay video nhưng gia đình tui đòi xem lại thì không cho xem. Từ những dữ liệu trên kính mong luật sư cho gia đình tui lời khuyên.

Xin chân thành cảm ơn, Luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai:

Trả lời:

Thưa quý khách hàng!

 

Công ty Nptlawyer.com ; xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

I. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

II. Nội dung tư vấn:

Như bạn đã trình trong quá trình thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền chỉ bồi thường 80% giá trị trên đất nhưng gia đình ko nhận tiền,ko bồi thường gia trị đất và ko có quyết định thu hồi đất của thành phố,lí do là cho rằng đất thuê 10 năm qua cuộc họp đảng dân chính năm 2013 chỉ duy nhất bí thư năm 1996 đi họp,là đất chuyên dùng . Nên cần phải xem xét tính hợp pháp của việc thu hồi đất của gia đình bạn.

• Thứ nhất: Xét về thẩm quyền thu hồi đất thì

Theo quy định tại điểm a, khoản 2 điều 66 Luật đất đai 2013.

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

Như vậy, thẩm quyền thu hồi đất đối với trường hợp của gia đình bạn là thuộc vê Ủy ban nhân cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền thu hồi mà Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ có trách nhiệm phối hợp với tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo dạc, kiểm đếm.

• Thứ hai: Xét lý do không bồi thường giá trị đất của cơ quan có thẩm quyền:

Theo quy định tại điều 82 Luật đất đai 2013 thì trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường về đất là:

Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

Như bạn đã đề cập thì "trong qua trình làm mất giấy tờ nhưng cũng đã xin lại chứng thực đã nộp tiền và 1 bản viết tay với trưởng thôn năm 1996 là mua đất thời hạn lâu dài". Như vậy, khi bạn mua lại đất của hợp tác xã thì bạn vẫn chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mới chỉ chứng thực giấy chuyển nhượng đất. Nên trường hợp của bạn phải thuộc trường hợp được cấp sổ đỏ thì khi nhà nước thu hồi đất thì mới được bồi thường về đất. Một trong những trường hợp được cấp giấy chứng nhận được quy định tại khoản 2, điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất 

Đối chiếu với quy định trên cùng với những tình tiết mà bạn đã đề cập thì mặc dù gia đình bạn sử dụng đất có ở nhà ở từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 và đất bạn sử dụng không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch ( do trong bản đồ đất này được xác định là đất ở nông thôn). Tuy nhiên, trường hợp của bạn đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi. Nên trường hợp của bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy trường hợp của bạn sẽ không được bồi thường về đất do thuộc vào trường hợp quy định tại khoản 4, điều 82 Luật đất đai 2013. Tuy nhiên thì gia đình bạn sẽ vẫn được bồi thường về tài sản trên đất căn cứ vào quy định tại khoản 1, điều 89 Luật đất đai 2013.

Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Như vậy, Nhà nước sẽ phải bồi thường cho bạn giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Như vậy, bạn được bồi thường giá trị trên đất sẽ dựa vào giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương chứ không căn cứ vào giá trị tài sản trên đất.

• Thứ ba: xét đến cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất:

Theo quy định của pháp luật đất đat, cụ thể tại điểm c, khoản 4, điều 71 Luật đất đai 2013 thì khi bạn không chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định cưỡng chế thi hành đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và bạn đã nhận được quyết định cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành thì cơ quan có thẩm quyền có thể thực hiện:

Điều 71. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

 4. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:

c) Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản.

Như vậy, từ quy định trên thì cơ quan có thẩm quyền chỉ có quyền di chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế chứ không có quyền thu tài sản của bạn. Qua những phân tích trên, thì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể khiếu nại phương án bồi thường. Trong trường hợp quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành thì gia đình bạn sẽ khiếu nại về quyết định thu hồi đất và khiếu nại về việc thu tài sản. Nếu khiếu nại thì gia đình bạn có thể khiếu nại tới cơ quan nhà nước của người trực tiếp ra những quyết định trên hoặc cấp trên trực tiếp.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư  vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng  cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.