Chuyện “sổ đỏ”, “sổ hồng” rộ lên gần đây nghe như cổ tích thời nay, khi người dân mua nhà mà lại chỉ được công nhận phần đất; hoặc đang có cả nhà, cả đất hợp pháp, nay bỗng nhiên như có phép lạ, các “thầy phù thuỷ đời mới” chỉ bằng mấy chữ thần chú đã thổi bay mất ngôi nhà của họ. Nguyên do là trước kia, theo Nghị định 60, đất có nhà được cấp “sổ hồng”- gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; đất không có nhà được cấp “sổ đỏ”- gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi có Nghị định 181, các giấy trên được thay bằng mẫu mới là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn tài sản trên đất như nhà chỉ được… “ghi nhận”. Hàng loạt rắc rối đã nảy sinh trên thực tế mà chúng ta đã biết.

Tại sao như vậy?

Trước đây việc cấp sổ hồng thuộc chức năng của Sở Nhà đất. Nay Sở Tài nguyên – môi trường chỉ quản lý đất. Còn Sở Xây dựng xưa nay lại chỉ quản lý xây dựng, không quản lý nhà. Bộ máy tổ chức như vậy tất yếu dẫn đến tách quản lý đất với quản lý nhà. Thế nhưng bao giờ đất và nhà cũng gắn bó với nhau. Đối tượng quản lý chỉ có một nhưng lại có tới hai cơ quan nhà nước quản lý. Phức tạp, nhiêu khê phát sinh từ đó.

Trớ trêu là không có cơ quan nào quản lý nhà. Để bổ khuyết, Sở Xây dựng hay Sở Tài nguyên – môi trường có thể được giao chức năng này. Nhưng chuyện sổ hồng, sổ đỏ cho thấy, như trong nhiều trường hợp khác, một lần nữa, sự phối hợp giữa các bộ, ngành còn chưa khớp, khiến người dân không yên tâm và doanh nghiệp lúng túng trong hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Nó cũng làm người dân phải đặt câu hỏi, liệu có chuyện lợi ích gì ở đây không, kiểu như anh được quản phần này, thì tôi cũng phải có phần kia, còn dân thì mackeno?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  –

Tuy nhiên, đó chỉ mới là nguyên nhân ở phần nổi, dễ thấy. Đàng sau những rắc rối ấy là nguyên nhân khác, nằm chìm ở những quan niệm pháp lý chỉ có ở nước ta về quyền tài sản, quyền sở hữu. Sau đây xin được kiến giải cụ thể hơn.

Trước hết, quan niệm về sở hữu đất đai chậm đổi mới. Khi nền kinh tế đã là kinh tế nhiều thành phần (đa sở hữu) thì chế độ sở hữu đất toàn dân tách sở hữu đất với sở hữu nhà. Theo Luật đất đai, tổ chức và cá nhân được giao đất không chỉ có quyền sử dụng đất mà còn có các quyền chuyển đổi, cho thuê, thế chấp… cho đến cả quyền chuyển nhượng. Như vậy, người được giao đất tuy không phải là người sở hữu nhưng vẫn có đủ các quyền phát sinh từ quyền sở hữu. Chế độ sở hữu đất toàn dân chỉ còn trên danh nghĩa. Nhưng vì để giữ cái danh nghĩa đó mà thủ tục quản lý đất trở nên phức tạp, nhiêu khê.

ở các nước, phạm vi đối tượng của quyền sở hữu còn được nới rộng đến những phần phụ thuộc vào vật, và quyền đối với phần phụ thuộc này gọi là quyền phụ thiêm (droit d’accession). Chủ sở hữu có quyền trực tiếp trên vật và phần phụ thuộc vào vật. Quyền phụ thiêm thường liên quan đến nhiều trường hợp, trong đó có trường hợp chủ sở hữu một mảnh đất thì đương nhiên có quyền sở hữu đối với cả phía trên và phía dưới mặt đất. Còn ở Việt Nam, chỉ vì “danh nghĩa” sở hữu toàn dân, nên đúng ra, cá nhân không có quyền phụ thiêm, hay nói cách khách, người có quyền sử dụng đất không có quyền đối với tài sản trên đất. Tuy nhiên, trên thực tế, như đã nói ở trên, người có quyền sử dụng đất vẫn có đủ các quyền phát sinh từ quyền sở hữu, nên cũng phải có quyền đối với tài sản trên đất.

Tiếp đó, pháp luật về tài sản có một chức năng quan trọng là làm rõ những quyền mà một chủ tài sản có thể có, ví dụ, với tư cách là người có quyền sử dụng đất, A có những quyền gì. Người ta có thể gọi các quyền đó là những quyền do pháp luật mặc định. Làm như vậy, pháp luật tài sản giảm chi phí cho việc trao đổi tài sản, B sẽ giảm được đáng kể các chi phí tìm hiểu các quyền tài sản thực sự của A. Chi phí giao dịch giảm, thì cơ hội giao dịch gia tăng, khi đó mua bán trở nên nhộn nhịp, kinh tế từ đó mà tăng trưởng. Thế nhưng, trong trường hợp sổ đỏ- sổ hồng này, ngay cả A cũng không rõ mình có quyền sở hữu đối với ngôi nhà nằm trên đất hay không, thì chuyện thị trường có đóng băng cũng là dễ nhiều.

Một nguyên nhân nữa nằm ở quan niệm về quyền. ở các nước như Pháp, Đức, ý, Nhật…, các quyền được thực hiện trực tiếp trên một vật hữu hình mà không cần sự hỗ trợ của một người nào khác gọi là quyền đối vật, mà tiêu biểu nhất là quyền sở hữu, trong đó có sở hữu bất động sản. Vì vậy, xuất phát từ khái niệm “quyền đối vật”, trong luật nước ngoài, việc thế chấp có tác dụng tạo ra một tình trạng pháp lý đặc trưng bằng cách thừa nhận cho chủ nợ nhận thế chấp quyền đối vật. Chủ nợ nhận thế chấp có quyền thực hiện quyền của mình đối với vật thế chấp trong trường hợp nợ được bảo đảm bằng thế chấp không được trả đủ, mà không cần biết tài sản thuộc về ai. Nếu có nhiều chủ nợ nhận thế chấp, thì chủ nợ đăng ký trước có quyền ưu tiên so với chủ nợ đăng ký sau. Do chủ nợ nhận thế chấp không cần bận tâm đến việc ai là chủ sở hữu tài sản thế chấp mà tài sản thế chấp vẫn được chuyển nhượng dễ dàng. Nếu pháp luật Việt Nam thừa nhận tính chất đối vật của các quyền của chủ nợ nhận thế chấp, trong trường hợp “sổ đỏ, sổ hồng”, ngân hàng sẽ không “rụt rè” như thế.

Làm gì?

Theo quy luật tự nhiên, bất kỳ bất động sản nào gắn liền với đất cũng không thể tồn tại được nếu bị tách rời khỏi đất. Điều này cũng được Bộ luật Dân sự khẳng định: bất động sản là tài sản không di dời được và gắn liền với đất. Thực tế cho thấy, phần diện tích mặt bằng xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đã mặc nhiên chiếm một phần diện tích quyền sử dụng đất. Bởi vậy, trong hoàn cảnh hiện tại, 100% những người được hỏi ý kiến, kể cả người của công chứng, các cơ quan thực thi, ngân hàng đều cho rằng chưa nên đổi “sổ hồng” thành “sổ đỏ”, cái mới còn lúng túng thì nên áp dụng cái cũ; không thể để Bộ tài nguyên-môi trường quản lý đất, còn nhà thì thuộc Bộ xây dựng.

Điều 48, Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định cấp GCNQSDĐ, còn tài sản trên đất được đăng ký theo Luật đăng ký bất động sản. Hy vọng rằng thủ tục đăng ký sẽ ít phiền hà hơn nhiều so với trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà như đề xuất trong dự thảo Nghị định của Bộ xây dựng. Và ở đây cần nhấn mạnh: đăng ký chỉ nhằm mục đích lưu giữ thông tin về bất động sản và giao dịch bất động sản, chứ không phải trao cho cơ quan đăng ký quyền xác nhận sở hữu đối với bất động sản. Đăng ký, lưu giữ chứng thư về đất đai là một thủ tục hành chính tư pháp đặc biệt, cần được thực hiện bởi các cơ quan chuyên trách. Bởi vậy nên xem xét thiết kế các cơ quan đăng ký điền sản riêng biệt, với thẩm quyền cấp chứng thư về điền sản, vừa giải phóng cho cơ quan hành chính đã quá tải trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vừa góp phần hình thành cơ quan chuyên trách lưu giữ chứng thư và giao dịch nhà đất. Nhưng Luật đăng ký bất động sản vẫn chỉ đang được soạn thảo ở dự thảo lần một. Bộ Tài nguyên-môi trường đang kiến nghị trong thời gian chờ Luật đăng ký bất động sản, việc tiến hành mua bán, chuyển nhượng nhà đất vẫn được xác nhận trên “sổ hồng”, việc xác nhận quyền sở hữu của người có tài sản trên đất được thực hiện trong quá trình lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhưng đây mới chỉ là những việc làm trước mắt, còn lâu dài, để khỏi nảy sinh những rắc rối tương tự, rất cần thay đổi quan niệm căn bản có tính chủ thuyết trong quản trị và pháp luật quốc gia về quyền, về sở hữu và quyền tài sản như đã trình bày ở trên.

Thay lời kết

Cách đây hơn 2000 năm, Hàn Phi Tử đã viết rằng: “Giữ cái vật lớn mà hay dời chỗ nó thì sứt mẻ nhiều, nấu con cá nhỏ mà hay lật đi lật lại thì làm cho nó mất vẻ đẹp. Cai trị một nước lớn mà hay thay đổi pháp luật thì dân khó về việc đó. Do đó ông vua có đạo quý trọng sự yên tĩnh, không làm thay đổi pháp luật. Cho nên nói: “Trị nước lớn giống như là nấu con cá nhỏ”. Vì vậy, thay đổi, dù với dụng ý tốt, trước hết đừng để dân bị thiệt, mà trong trường hợp cụ thể này xin hãy “phù phép” trả lại nhà cho người dân cái đã!

SOURCE: BOG CỦA TÁC GIẢ – echxanh1968.wordpress.com – NGUYÊN LÂM