Thưa Luật sư! Năm 1997 tôi có mua một mảnh đất 1000m2 trong thửa 2000m2 của ông A với giá 1,5 lượng vàng. Giấy tờ được viết bằng tay có chữ ký của ông A cùng vợ và hai con. Năm 1998 ông A chết, vợ ông A đã chuyển quyền sử dụng 2000 m2 đất nêu trên cho người con út (có tờ thuận phân).
Năm 1999, lúc đi làm thủ tục để tách thửa, vì tin tưởng nên tôi đưa tờ hợp đồng cho người con út, người con út đã xé tờ hợp đồng của tôi. Kể từ đó tôi không đi làm sổ đỏ được. Hiện nay, vì có mâu thuẩn gia đình nên vợ ông A và người con cả đồng ý làm chúng cho tôi về vụ việc mua bán trước đây. Cho tôi hỏi,tôi phải làm gì khi người con út đòi lại quyền sử dụng đất mà tôi đã mua? Theo luật hiện nay, tôi có được bồi thường theo giá đất hiện tại không? Ai là người chịu trách nhiệm bồi thường, và bồi thường như thế nào?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau
Cơ sở pháp luật:
Bộ luật dân sự 1995
Bộ luật dân sự 2005
Luật đất đai 2013
Nội dung phân tích:
Gia đình bạn mua đất năm 1997, khi đó Bộ luật dân sự 1995 đang có hiệu lực và là căn cứ pháp luật để áp dụng.
Điều 707 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai."
Như vậy, tại thời điểm này thì hợp đồng mua bán đất của bạn vô hiệu do không có công chứng chứng thực.
Căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP:
2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993
a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm b.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… Và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng đất đai (mua bán từ năm 1997) có chữ kí của bên bán nhưng không thông qua chính quyền thì vẫn có hiệu lực pháp luật.
Tuy nhiên theo như bạn có trình bày, giấy tờ viết tay mua bán quyền sử dụng đất đã bị người con út của gia đình bán đất xé mất, đây là điều bất lợi cho bạn, vì theo quy định của pháp luật, nếu không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ thì hợp đồng này sẽ không được xác định, và mặc dù có người làm chứng, mà không có hợp đồng thì bạn cũng không có căn cứ để bảo vệ quyền lợi của mình, vấn đề bồi thường cũng sẽ không được đặt ra ở đây. Chính vì vậy, khi người con út- người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi lại diện tích đất này thì bạn cũng không thể khởi kiện được. Trường hợp này bạn nên thỏa thuận, thương lượng lại với phía bên gia đình bán đất, cũng như cậu con út của gia đình này. Như vậy, trong trường hợp bạn thỏa thuận thành công, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, trong thời gian sống ổn định, lâu dài trên diện tích đất này, bạn sẽ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ trên cơ sở các quy định sau đây:
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 quy định về quyền chiếm hữu, theo đó có quy định về trường hợp chiếm hữu liên tục và chiếm hữu công khai như sau:
Điều 190. Chiếm hữu liên tục
“Việc chiếm hữu tài sản được thực hiện trong một khoảng thời gian mà không có tranh chấp về tài sản đó là chiếm hữu liên tục, kể cả khi tài sản được giao cho người khác chiếm hữu”.
Điều 191. Chiếm hữu công khai
“Việc chiếm hữu tài sản được coi là chiếm hữu công khai khi thực hiện một cách minh bạch, không giấu giếm; tài sản đang chiếm hữu được sử dụng theo tính năng, công dụng và được người chiếm hữu bảo quản, giữ gìn như tài sản của chính mình”.
Kết hợp với quy định về xác lập quyền sở hữu:
Điều 247. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu:
“1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó”.
Như vậy, kết hợp với thông tin bạn cung cấp, thì bạn đã sinh sống trên mảnh đất đó đến hiện nay vẫn chưa có tranh chấp thì đã được hơn 20 năm. Mà theo quy định của pháp luật cần có thời gian mười năm năm đối với động sản và ba mươi năm đối với bất động sản thì trởi thành chủ sở hữu tài sản đó, từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu.
Theo đó, bạn hoàn toàn có thể trở thành chủ sở hữu đối với mảnh đất đó và có thể tiến hành xin cấp sổ đỏ nếu vẫn tiếp tục không có tranh chấp đất đai trong vòng 10 năm tới.
Đồng thời, sau khi xác định được bạn là chủ sở hữu đối với mảnh đất đó mà xảy ra tranh chấp, con trai út của gia đình chuyển nhượng đất kia đòi quyền sở hữu đối với mảnh đất thì bạn có thể yêu cầu Tòa án hoặc bằng những biện pháp nhất định để yêu cầu người con trai út của gia đình kia dừng ngay hành vi trên. Biện pháp cụ thể được quy định tại Điều 255 Bộ luật Dân sự 2005
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo quy định của pháp luật”.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật đất đai 2013 về việc công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất như sau:
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".
Như vậy, khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 thì gia đình sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần tới giấy tờ mua bán đất.