Kính chào luật sư: Trân trọng cám ơn luật sư có thơ trả lời ngày 07.11 vừa qua. Tôi kính xin luật giải đáp vài thắc mắc sau: 1) Về việc chuyển nhượng phần thửa hưởng Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014 a) Có được áp dụng trong trường hợp của chúng tôi không? Chúng tôi không có ý định bán nhà ở, chỉ có vài người muốn chuyển nhượng (bán) phần thửa hưởng của mình cho 1 đồng sở hữu khác.
(cũng có thể là con cháu của 1 đồng sở hữu khác)? Nếu được áp dụng ở đây, Điều 223 Bộ luật dân sự 2005 đúng ra là không còn hiệu lực nữa, phải chăng? b) Trong trường hợp phải yêu cầu Tòa án giải quyết, mức án phí sẽ được quy định như thế nào, ai phải đóng nộp? Xin luật sư cho thí dụ cụ thể, chúng tôi có người muốn chuyển phần của mình đến chị cả (hoặc con của chị cả) c) Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng phần quyền sử dụng tài sản phải gồm có 3 bên. Chúng tôi đa số định cư ở nước ngoài. Chúng tôi phải về nước cùng ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng. Hay chỉ làm giấy ủy quyền có công chứng tại Sứ quán Việt Nam là đủ? d) Nếu chỉ là tặng phần thừa hưởng cho 1 đồng sở hữu khác, điều kiện giải quyết cũng giống như việc bán phần hay sao? Chuyển nhượng phần có thể thực hiện trước khi việc tách thửa của chị cả được chấp thuận, giải quyết xong xuôi hay không? 2) Về việc: khởi kiện ra tòa về chuyện chia tầng, chia căn cho 2 căn còn lại của 6 người a) Chỉ có 6 người này có nghĩa vụ nộp tiền án phí, chị cả không có dính líu gì đến vịệc này phải không? b) Giá trị tài sản có tranh chấp được quy định theo trị giá của nguyên nhà gồm 3 căn, của 2 căn nhà, hay theo phần của 1 đồng sở hữu ? c) Tòa án có quyết định bán nhà để chia đều hay chăng? Đó là điều chúng tôi không ai mong muốn.
Câu hỏi được biên tập từ bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn luật Đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật Nhà ở 2014
Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12
Bộ luật dân sự 2005
Thứ nhất: Về việc chuyển nhượng phần thửa hưởng Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014 sẽ được áp dụng trong trường hợp của bạn. Điều 223 Bộ Luật dân sự 2005 không được ưu tiên áp dụng cho trường hợp của bạn.
Vì theo nguyên tắc việc điều chỉnh quan hệ pháp luật về đồng sở hữu nhà ở sẽ được Luật Nhà ở ( luật chuyên nghành điều chỉnh). Luật chuyên ngành được ưu tiên áp dụng, trường hợp luật chuyên ngành không quy định thì sẽ áp dụng luật chung đó là Bộ luật Dân sự 2005.
Trong số những người đồng sở hữu thì chỉ có vài người muốn chuyển nhượng thì áp dụng theo quy đinh tại Điều 126 Luật Nhà ở:
Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.
Thứ hai: Trong trường hợp phải yêu cầu Tòa án giải quyết, mức án phí sẽ được quy định như thế nào, ai phải đóng nộp?
Về mức án phí
Tại Khoản 7 Điều 27 Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành về lệ phí, án phí của Tòa án quy định:
“Mỗi bên đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo mức tương ứng với giá trị phần tài sản, phần di sản mà họ được hưởng, được chia trong trường hợp các bên đương sự không tự xác định được phần tài sản của mình trong khối tài sản chung, phần di sản mà mình được hưởng trong khối di sản thừa kế và có một trong các bên yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung, di sản thừa kế đó”
Theo quy định tại Danh mục mức án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 quy định về Mức án phí dân sự như sau:
Mức án phí sơ thẩm đối với các vụ án về tranh chấp dân sự có giá ngạch:
| Giá trị tài sản có tranh chấp | Mức án phí |
| Từ 4.000.000 đồng trở xuống | 200.000 đồng |
| Từ trên 4.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng | 5% giá trị tài sản có tranh chấp |
| Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng | 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng |
| Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng | 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 800.000.000 đồng |
| Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng | 72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 2.000.000.000 đồng |
| Từ trên 4.000.000.000 đồng | 112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 4.000.000.000 đồng |
Như vậy, mỗi đương sự có nghĩa vụ nộp tiền án phí theo quy định của pháp luật, trường hợp của bạn mỗi người thuộc bên đương sự cùng có nghĩa vụ nộp tiền án phí.
Thứ ba: Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng phần quyền sử dụng tài sản phải gồm có 3 bên, chúng tôi đa số định cư ở nước ngoài. Chúng tôi phải về nước cùng ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng. Hay chỉ làm giấy ủy quyền có công chứng tại Sứ quán Việt Nam ?
2. Nếu không tham gia ký hợp đồng được thì có thể tiến hành theo hai cách:
+ Ủy quyền cho người khác thực hiện việc giao kết hợp đồng như nêu trên
+ Trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, các bên lập văn bản nêu rõ nội dung: Các đồng chủ sử dụng đất đã biết việc chuyển nhượng nhưng không có nhu cầu nhận chuyển nhượng; đồng ý để một trong những đồng chủ sử dụng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất cho người khác.
Thứ tư: Nếu chỉ là tặng phần thừa hưởng cho 1 đồng sở hữu khác, điều kiện giải quyết cũng giống như việc bán phần hay sao? Chuyển nhượng phần có thể thực hiện trước khi việc tách thửa của chị cả được chấp thuận, giải quyết xong xuôi hay không.
Tặng cho cũng là định đoạt phần tài sản đồng sở hữu, nên thủ tục như việc bán.
Việc chuyển nhượng phần không liên quan đến việc tách thửa cả chị cả, bạn chỉ cần đáp ứng điều kiện có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác.
Thứ năm: Khởi kiện ra tòa về chuyện chia tầng, chia căn cho 2 căn còn lại của 6 người a) Chỉ có 6 người này có nghĩa vụ nộp tiền án phí, chị cả không có dính líu gì đến vịệc này phải không? b) Giá trị tài sản có tranh chấp được quy định theo trị giá của nguyên nhà gồm 3 căn, của 2 căn nhà, hay theo phần của 1 đồng sở hữu ? c) Tòa án có quyết định bán nhà để chia đều hay chăng? Đó là điều chúng tôi không ai mong muốn.
Nếu khởi kiện ra Tòa các nguyên đơn, mỗi đồng sở hữu sẽ phải đóng án phí, theo thông tin bạn cung cấp thì văn bản thỏa thuận ghi là chị cả sở hữu một căn nhà còn 6 anh em bạn sở hữu hai căn còn lại, hơn nữa chị cũng đã làm thủ tục tách thửa nên chị không phải chịu án phí.
Giá trị tài sản tranh chấp là hai căn nhà do 6 anh em bạn sở hữu chung. Theo quy định tại Điều 223 Bộ luật Dân sự:
Điều 223. Định đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
Trong trường hợp một trong số những đồng sở hữu không đồng ý tặng cho hay chuyển nhượng thì người nhận quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận để thanh toán cho người có phần thừa kế một khoản tiền tương ứng với phần di sản thừa kế người đó được hưởng chứ Tòa án không bán 2 căn nhà của bạn để chia đều.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật dân sự.