Kính chào luật sư, tôi có một vấn đề rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư: Năm 1995 gia đình tôi có nhận thầu đất bỏ hoang để làm ao nuôi cá và trồng cây. Lúc giao đất chính quyền không cấp cho tôi bất cứ giấy tờ gì mà bảo gia đình tôi cứ khai hoang đi, từ đó đến nay tôi vẫn nộp thuế đầy đủ. Đầu năm 2015 UBND xã yêu cầu (chưa có văn bản) tôi phải cắt lại 1/3 diện tích ao nghe đâu cho con 1 quan chức nào đó để anh ta làm đầm sen để chơi.

Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

1. UBND xã yêu cầu gia đình tôi cắt ao như thế có đúng luật đất đai không? Vì sao ạ?

Việc UBND xã yêu cầu gia đình bạn cắt ao như thế là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật đất đai.

Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 53 quy định: "Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng".

Về thẩm quyền thu hồi đất, Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 trao cho Ủy ban nhân dân tỉnh và Ủy ban nhân huyện, còn Ủy ban nhân dân xã không có thẩm quyền thu hồi đất. 

Về căn cứ thu hồi đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định các căn cứ thu hồi đất như sau:

– Một là, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh;

– Hai là, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng;

– Ba là, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

– Bốn là, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Như vậy, đối chiếu với quy định của pháp luật, trường hợp của bạn UBND xã không có thẩm quyền thu hồi 1 phần diệnt tích đất của gia đình bạn, hơn nữa cũng không có căn cứ để thu hồi đất. Vì vậy, gia đình bạn hoàn toàn có quyền không chấp nhận quyết định của UBND xã, gia đình bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi Hội đồng nhân dân xã.

2. Khi nuôi cá vì phải trông coi nên tôi có làm nhà tạm (lợp ngói Bro) trên một phần diện tích sử dụng, như vậy tôi có vi phạm luật đất đai không? Có bị tháo dỡ không?

Pháp luật đất đai yêu cầu người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất khi được giao, cho thuê đất, tức là nếu là đất nông nghiệp thì chỉ được sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà không được sử dụng vào mục đích khác. Nếu trên đất nông nghiệp mà gia đình bạn lại xây dựng nhà thì đó là vi phạm pháp luật đất đai, tùy theo mức độ mà bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ công trình, hay sẽ bị thu hồi đất. 

Trường hợp của bạn, gia đình bạn làm nhà tạm với mục đich trông coi cá, việc có bị coi là vi phạm pháp luật đất đai hay không cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét dựa trên tính chất của ngôi nhà và mục đích sử dụng của ngôi nhà. Nếu xét thấy có vi phạm thì trường hợp của gia đình bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình. Nếu xét thấy không có vi phạm thì gia đình bạn được tiếp tục sử dụng.

3.  Vì không có giấy tờ nên tôi không biết sẽ tiếp tục được canh tác đến bao giờ hay là họ thích thu lại lúc nào thì thu?

Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 126 quy định về đất sử dụng có thời hạn như sau: "2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất". 

Như vậy, trường hợp của gia đình bạn, pháp luật đất đai quy định là thời hạn sử dụng là 50 năm. Gia đình bạn sử dụng đất từ năm 1995, thì đến năm 2045 sẽ hết thời hạn sử dụng đất. Khi chưa đến thời hạn này Cơ quan có thẩm quyền, nếu không có những căn cứ luật định sẽ không thể thu hồi đất của gia đình bạn được.

Ở thời điểm hiện tại gia đình bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng không có hợp đồng thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện, nhưng gia đình bạn có hóa đơn nộp thuế từ năm 1995 đến nay, đó được coi là chứng cứ chứng minh việc gia đình bạn đã sử dụng đất trên thực tế và sử dụng hợp pháp, ổn định. Trong thời gian sớm nhất, gia đình bạn nên làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4.  Hiện nay gia đình tôi yêu cầu xã làm hợp đồng thuê đất cho tôi, họ có đồng ý nhưng không làm hết số diện tích mà tôi đã nộp thuế, còn cái ao mà họ đang bắt gia đình tôi cắt ra thì họ không làm giấy tờ. Gia đình tôi không đồng ý với cách giải quyết này của UBND xã nhưng 5 lần bảy lượt họ bào chỉ làm như vậy. Nay tôi muốn hỏi nếu họ cứ không cấp giấy thì tôi phải làm những gì, thủ tục như thế nào, phải tới những đâu?

Hiện nay vấn đề mà gia đình bạn cần quan tâm không phải là làm hợp đồng thuê đất, mà là xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà gia đình bạn đang sử dụng với mục đích nông nghiệp đó. Trường hợp của bạn được quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 và điểm b khoản 5 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng". 

Để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Hồ sơ gồm có:

– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Giấy tờ xác định việc sử dụng đất ổn định, lâu dài: Hóa đơn nộp thuế sử dụng đất của gia đình bạn từ năm 1995 đến nay;

– Xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.